停止福利分房,把房地產(chǎn)列為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),似乎源于一個極為偶然的事件。但是,這一決定,卻帶來了此后中國房地產(chǎn)風(fēng)起云涌的狂飆時代。
█文/本刊記者 謝康利
1998年1月,萬科董事長王石突然接到通知,有中央領(lǐng)導(dǎo)人想接見他,讓他從深圳速赴北京。
接見王石的是時任國務(wù)院第一副總理兼中國人民銀行行長的朱镕基,此時,距朱镕基總理到深圳視察與之交流后僅幾個月,“朱總理向我詢問了對房地產(chǎn)的市場走勢和看法?!蓖跏髞砘貞洝?/p>
日后來看,對中國房地產(chǎn)業(yè)來說,這是一個頗有劃時代意義的引線。
當(dāng)時中國面臨的情況是:亞洲金融危機余波未平,出口下滑,國內(nèi)商品庫存猛增;國企困境,81%存在資產(chǎn)不實和虛列利潤現(xiàn)象;全國居民儲蓄高達(dá)5萬億元,但消費需求冷淡。
在當(dāng)時的局勢下,欲扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟的下行趨勢,唯一的出路是啟動內(nèi)需。鼓勵什么行業(yè)能迅速帶動上下游以及周邊行業(yè)的發(fā)展呢?什么商品能夠讓老百姓毫不猶豫大把掏錢呢?唯有房子。
原本在過去幾年,為了防止通貨膨脹,國家一直對房地產(chǎn)市場采取抑制發(fā)展的政策。1998年3月,朱镕基出任國務(wù)院總理,做出了一個重大的決策——催熱房地產(chǎn)。當(dāng)時在記者招待會上,他慷慨陳詞,“不管前面是地雷陣還是萬丈深淵,我都將一往無前,義無反顧,鞠躬盡瘁,死而后已”。
1998年7月,黨政機關(guān)一律停止實行了40多年的實物分配福利房的做法,推行“住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化”的住房新體制。與此同時,中國人民銀行則頒布了《個人住房貸款管理辦法》,規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法,允許商業(yè)銀行開展住房按揭貸款的服務(wù)。為了表示鼓勵,央行還特意安排了規(guī)模為1000億元的住房貸款指導(dǎo)性計劃,這一系列配套政策直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。
1998年可謂是住宅商品化元年,自此中國房地產(chǎn)業(yè)進入了長達(dá)十余年的狂飆突進時代。
開發(fā)商:這是最好的時代!
英國十九世紀(jì)偉大的批判現(xiàn)實主義作家查爾斯·狄更斯有句經(jīng)典名言:“這是一個最好的時代,這是一個最壞的時代!”
對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,從1998年開始至2005年,這是一個最好的時代。
老百姓要住房子再也不能“等、靠、要”了,住房需求全部涌向市場?!百彿空邆儚匾古抨?,甚至通過走后門找熟人才能買到房,我們房子還沒蓋,錢已經(jīng)收得差不多了,哪怕賣樓花也可以收到一大筆錢。”那是什么光景?是讓房地產(chǎn)商連做夢都能笑醒的年代。
在北京,這一年,被貸款和銷售傷透了腦筋的潘石屹迎來了“萬通六兄弟”單飛后的第一張笑顏。上一年,潘石屹還想盡辦法與某支行行長套近乎搞關(guān)系,希望能拿到貸款,得到的回話卻是:“我們有政策,不能與私人企業(yè)家見面。我們支行在1954年時給私人農(nóng)戶借錢去買驢,結(jié)果你知道怎樣嗎?他們還沒有還錢?!碑?dāng)時,SOHO現(xiàn)代城的廣告鋪天蓋地,但銷售業(yè)績不見漲,潘石屹每天在公司的例行工作就是喊口號。然而,房改后的第四個月,潘石屹的好日子就從天而降了,成交量扶搖直上,業(yè)績最好的一天,賣了17套,成交額一下子就達(dá)3000萬元。第二年,同是“萬通六兄弟”之一的易小迪成立陽光100置業(yè)集團,在北京CBD開發(fā)陽光100國際公寓項目,隨著中國房地產(chǎn)市場化進程,業(yè)務(wù)發(fā)展到全國。
在南邊,廣州三大開發(fā)商之一的恒大集團,1998年以前是一家一共只有3個員工的公司。創(chuàng)始人許家印找朋友借了10萬元,在郊區(qū)租了一間民房辦公,想方設(shè)法從銀行貸到了2000萬元作為啟動資金,開發(fā)項目。好日子同樣在1998年來臨,這年6月23日,廣州市政府舉行中心城區(qū)的首次土地拍賣會,名不見經(jīng)傳的恒大集團以1.34億元的價格拿到了海珠區(qū)南州路的農(nóng)藥廠地塊,樓面地價僅686元/平方米,土地出讓金可以在1年內(nèi)分期繳付。恒大在這塊地上開發(fā)的金碧花園以2500元/平方米的價格開賣,一個金碧花園讓許家印一下有了五六億元的進賬。
房地產(chǎn)的“快錢效應(yīng)”,在整個中國經(jīng)濟中滋生著躁動不安的暴富情緒。一時間,房產(chǎn)企業(yè)成幾何數(shù)增長。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:1998年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有24378家,2007年達(dá)到62518家,年均增長11.03%。1997年房地產(chǎn)投資額維持在3000億元左右,2007年房地產(chǎn)投資額達(dá)到2.5萬億元,同比增長30%。
●“我是地王!”
房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)進入暴利行業(yè),不論《福布斯》還是“胡潤百富”每年發(fā)布的“中國富豪榜”,房產(chǎn)商總能占據(jù)前面幾位。以至于人們譏諷“中國富豪榜”可以直接改名為“中國房產(chǎn)富豪榜”。
撐起富豪們的支架是高昂并飛漲的房價。
2000年前后兩三年,全國房價年漲幅還保持在百分之三四左右,較為平穩(wěn)。可到了2004年以后,房價猶如坐上了火箭,一飛沖天,高得離譜。
很多人將緣由追溯到房地產(chǎn)業(yè)界有名的“8·31大限”。
原本為了消除前些年土地協(xié)議出讓中的種種腐敗,2004年國土資源部、監(jiān)察部文件規(guī)定:當(dāng)年8月31日起,所有6類土地全部實行公開的土地出讓制度,采取公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。這種土地出讓制度的改革對保護耕地、防治腐敗起了巨大作用,但同時也是一柄雙刃劍:消除了制度性腐敗,又催生了地價飛漲。
北京、上海、杭州、南京等熱點城市的部分地價在短短一年內(nèi)翻了一番。以上海為例,“8·31大限”后的3個月內(nèi),市區(qū)地價由每畝100萬元上升到300萬元至500萬元,個別地段甚至超過3000萬元。
這個時候,有個詞匯——“地王”開始登場。
有人說“地王”都是被逼的。作為買方,企業(yè)并不歡迎,因為“地王”意味著要以較高的成本拿到地,但是你又不得已要為之,土地資源稀缺,蓋房子如種莊稼,有地才有產(chǎn)出。而作為賣方的地方政府也有難言之隱,國家從1994年開始實行分稅制后,雖然國家財政收入大幅增長,但留給地方財政的錢并不多。相比之下,城市擴張和土地占用帶來的稅收,包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅、所得稅等,全部歸地方享有,在現(xiàn)行的政績考核體系下,賣地就成了某些地方政府增加財政收入最直接的選擇。
土地要價越來越高,“面粉貴過面包”,能拿到“地王”皇冠的都不是泛泛之輩。
當(dāng)年,紅極一時的“地產(chǎn)黑馬”孫宏斌和他的順馳集團就是其中的佼佼者。孫宏斌第一時間洞察了各地方政府的心思,以“土地分期付款、房地產(chǎn)預(yù)售”的商業(yè)模式,獲得了軟銀和凱雷兩大外資巨鱷4500萬美元巨額風(fēng)險投資,從天津一下子火遍全國。只不過,成也蕭何敗也蕭何,由于政策的調(diào)整以及本身資金鏈出現(xiàn)問題,最終順馳只好黯然收場。
當(dāng)然使用此操作手法的并非順馳一家,北京、上海、廣州街頭出現(xiàn)的爛尾樓,多數(shù)源于此。但是,地方政府和房產(chǎn)商們,還是熱衷談?wù)摗暗赝酢?。高價拿到“地王”的開發(fā)商欣喜,“地王效應(yīng)”,公司股票大漲;雖然價格高,反正費用不是一次性付清,錢又不是自己的(銀行貸款),地價高了,房價再高一點。沒有拿到“地王”的周邊開發(fā)商同樣高興,某區(qū)域出了“地王”,周邊的房價通常每平方米會上浮1000~2000元,自己低成本開發(fā)的房子,就可以隨行就市賣高價了。而地方政府增加了財政收入,毫無疑問也是笑開懷的。
一半火焰一半冰山
住房商品化后,開發(fā)商、投機商們都在笑,唯一哭笑不得的是老百姓。福利分房時期是憑行政級別“等靠要”,住房商品化時代雖然選擇多,但是要拿錢包來說話。
國家統(tǒng)計局有一組數(shù)據(jù):1998年全國商品房平均價格2062.6元/平方米,2008年均價3933元/平方米,住宅商品化十年價格漲了近90.7%。1998年一套90平方米住房的全國平均商品房房價收入比為9.4,而2007年很多沿海大中城市甚至達(dá)到15~20。
房價增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了購房者的收入增長速度,房子依然可望而不可及,這時候社會上又出現(xiàn)了一些新的詞匯。
●炒房團
2001年8月,一個由157位溫州人組成的“看房團”攜5000萬元資金奔赴上海,此后,“溫州炒房團”不脛而走。
關(guān)于溫州人“買房如買菜”的傳奇有幾個經(jīng)典片段:上海陸家嘴102套住宅僅兩天就被溫州人一搶而空,成交近億元;杭州西子湖畔每平方米逾萬元的“黃金房產(chǎn)”的主人大多是溫州人;至少1000名溫州人吃下喀什商貿(mào)城半壁江山。據(jù)稱溫州炒家腰間掛滿了鑰匙,有掛22把鑰匙的、35把的、50把的、最驚人的是72把。
“溫州炒房團”入選2004年十大商業(yè)爭議事件,最亮的一點就是爭議雙方。開發(fā)商希望炒房團炒熱當(dāng)?shù)氐氖袌觯嬲胭I房自住的人由于炒房團抬高了房價而罵聲一遍。以至于那幾年間,上海、重慶等地不得不出臺一系列政策限制炒房團的活動,溫州炒房團才沉寂下來。
●釘子戶
“釘子戶”在《現(xiàn)代漢語詞典》中的解釋是,在城市建設(shè)征用土地時,討價還價,不肯遷走的住戶。法律上“釘子戶”卻是有關(guān)個體與集體權(quán)利的博弈,但在現(xiàn)實的演繹中不免讓人有點悲涼。
在2000年至2005年期間,中國發(fā)生了多起重大“釘子戶”事件,但多數(shù)都是弱勢方服從強勢方而告終。直到2007年,重慶的“史上最牛釘子戶”事件,阿慶嫂式的女戶主吳蘋和霍元甲式的男戶主楊武誓死捍衛(wèi)自己的權(quán)益,一座兩層高的小樓“孤島”在堅守長達(dá)兩年后,終于得到了合理的解決。
釘子戶事件促成了新《物權(quán)法》的出臺,民間呼聲一片。但是在開發(fā)商任志強看來:“《物權(quán)法》出臺后,釘子戶還是搬家了,所有最新的文件都證明《物權(quán)法》并沒有妨礙拆遷,也并非國有企業(yè)才去拆遷,該誰拆就誰拆。”
●房奴
瘋狂的時期,瘋狂的市場,總有瘋狂的言論。
比如華遠(yuǎn)集團董事長任志強說:“我沒有責(zé)任替窮人蓋房子,房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房!”“中國人太有錢,房子太便宜?!薄胺康禺a(chǎn)就應(yīng)該具有暴利!”
厲以寧則表示:“什么叫小康,小康概念要擁有兩套房,應(yīng)該鼓勵中國人購買兩套房,在家住一套,出去休假時住另一套?!?/p>
徐滇慶設(shè)想正確的房地產(chǎn)政策應(yīng)該為:“買不起大的買小的;買不起新的買舊的;買不起貴的買便宜的;實在買不起,也要租得起。”
對啊,房子要漲價,老百姓要住房,得買啊。沒有錢怎么辦?貸款??!
1997年王石跟朱镕基講了中國老太太與美國老太太買房的故事,間接刺激了中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》,金融放松,一下子成了房產(chǎn)行業(yè)的燃料庫,將房產(chǎn)市場送上云端。
對大多數(shù)購房者而言,按揭貸款,燒熱了市場也燒壞了自己。
2006年4月,《中國青年報》發(fā)表了一篇題為《購房成不能承受之重,31.8%房貸一族成“房奴”》的報道,同年“房奴”成為當(dāng)年的流行詞。
在中國購房已經(jīng)不是個人行為,而是一個家庭、一個家族的“大業(yè)”。以國內(nèi)目前的經(jīng)濟發(fā)展水平,居民住房消費支出超過家庭收入比重的30%就存在著過度負(fù)擔(dān)。而目前,我國約31%的購房者月供占到月收入的50%以上。近些年,有人不免感嘆:“好懷念以前福利分房的日子!”
帷幕并未落下
在狂飆突進的年代,對于房改、土地招拍掛,房地產(chǎn)暴利質(zhì)疑的聲音相對較弱。
畢竟,1998年的房改承擔(dān)著重大的歷史使命——“加快住房建設(shè),促進住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”,是實施“積極拉動內(nèi)需政策”的重要措施之一。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長,囊括了建材、化工、鋼鐵、家具、家電等數(shù)十個行業(yè)。2004年末,我國建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)達(dá)到3270.34萬人,占全部二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的10.6%。
房地產(chǎn)能成為或者應(yīng)該成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)嗎?現(xiàn)在再來問這樣的問題已經(jīng)沒有意義。
在今天,一路飛奔的房地產(chǎn)業(yè)使中國經(jīng)濟陷入一個怪圈,但動蕩的市場對企業(yè)、消費者、農(nóng)民工都不利。既不能維持現(xiàn)狀,又不能一棍打死。中國領(lǐng)導(dǎo)層需要思考的還有很多。
世界上沒有一個國家和地區(qū)可以用福利的方式解決住房問題,也沒有一個國家和地區(qū)能用全市場的方式破解住房難題。
一個狂飆突進的時代漸告一段落,沒有也不能落下帷幕的是社會對它的思考。
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