終于不用再排隊(duì)等待分房了，終于不再把自己家的夢(mèng)想與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的眼色牢牢系在一起了。

　　█文/本刊記者 陳 力

　　1980年，商品房在新成立的特區(qū)深圳萌芽。時(shí)年47歲的寶安婦女黃水有做夢(mèng)也沒想到，自己竟然成為中國(guó)第一位商品房業(yè)主。一名普通中國(guó)居民能擁有一套自己的商品房，這還得益于以駱錦星等第一代深圳改革者們的“膽大妄為”。

　　第一個(gè)準(zhǔn)商品房小區(qū)

　　1979年，44歲的駱錦星被任命為深圳市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)，專管基礎(chǔ)建設(shè)。他接到的第一個(gè)任務(wù)是“一年之內(nèi)建立起2萬平方米的干部宿舍”。當(dāng)時(shí)深圳建市伊始，資金奇缺，對(duì)于深圳發(fā)展建設(shè)，鄧小平的批示是：“中央沒有錢，你們自己去搞，要?dú)⒊鲆粭l血路來！”

　　為錢頭疼的駱錦星被一位香港朋友點(diǎn)醒：一河之隔的香港，其財(cái)政收益三成以上來自土地拍賣，能不能學(xué)習(xí)香港的做法呢？

　　駱錦星向當(dāng)時(shí)的深圳市委書記張勛甫作了匯報(bào)。張勛甫很明白，直接拍賣土地在當(dāng)時(shí)是違反憲法的。他和駱錦星商量：“看能不能走政策的邊緣，像搞補(bǔ)償貿(mào)易那樣，我們出地，港資出資金、設(shè)備搞來料加工，我們收取加工費(fèi)來‘抓錢’。”

　　按照這一方案，駱錦星和港商劉天就一拍即合，并很快在深圳大頭苓劃出1萬平方米土地，興建一個(gè)名叫東湖麗苑的小區(qū)，雙方協(xié)議一旦竣工獲利，中方占85%，劉天就的公司占15%。

　　1980年元旦，雙方正式簽約，項(xiàng)目尚未開工，設(shè)計(jì)圖紙剛出來，2月中旬就開始在香港預(yù)售。第一批推出108套房，戶型面積大約50～60平方米，均價(jià)為2730港元/平方米，和當(dāng)時(shí)香港樓價(jià)相比，便宜了一半以上。而且一次性付款享受九五折優(yōu)惠。為吸引購(gòu)房者，還有一項(xiàng)非常吸引人的優(yōu)惠政策：業(yè)主購(gòu)買家電免稅，并給予深圳市戶口指標(biāo)。

　　當(dāng)時(shí)，黃水有的丈夫已到香港做了多年的建筑包工頭，小有積蓄，正是看中能解決一家人深圳市戶口的好處，他加入了排隊(duì)申購(gòu)的行列。在排隊(duì)申購(gòu)的5000多人中，黃水有的丈夫有幸獲得第一個(gè)選房的機(jī)會(huì)，他選擇了東湖麗苑1棟2單元的一套兩居室房，面積為60多平方米，總價(jià)14萬港元，這位極具責(zé)任感的男人在合同業(yè)主欄里填上了妻子黃水有的名字。

　　南方的試驗(yàn)田嫩芽萌動(dòng)，北京的政治中心很快就送來春風(fēng)。1980年4月2日，鄧小平就住宅問題再次發(fā)表重要講話，他指出：“城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，10年、15年付清。建房還可以鼓勵(lì)公私合營(yíng)或民建公助，也可以私人自己想辦法。”

　　鄧小平的講話雖然沒有使用“住房商品化”的提法，但卻涵蓋了住房制度改革和今后我國(guó)住房政策的基本思路。從此，住房制度改革在各地逐步展開。6月，中共中央、國(guó)務(wù)院正式允許實(shí)行住房商品化政策，自此揭開了中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。

　　似乎是與此相呼應(yīng)，1980年8月，深圳東湖麗苑開工，1981年9月竣工交付，而黃水有一家這年在新居中歡度了中秋佳節(jié)。

　　同樣感到喜悅的還有駱錦星等人，東湖麗苑第一期，中方獲利400萬港元，他不再為干部宿舍的建設(shè)經(jīng)費(fèi)發(fā)愁了。到東湖麗苑第二期結(jié)束，中方獲利近千萬港元。

　　雖然按照現(xiàn)在的觀點(diǎn)來看，東湖麗苑還不能算是完全意義上的商品房，因?yàn)橥恋厥钦畡潛艿?，而不是拍賣的。但東湖麗苑的建成，在當(dāng)時(shí)所產(chǎn)生的效應(yīng)毫不遜色于稍后建成的深圳標(biāo)志性建筑國(guó)貿(mào)大廈。用駱錦星的話說，東湖麗苑小區(qū)是一個(gè)“起點(diǎn)”：住房商品化的起點(diǎn)、按揭貸款的起點(diǎn)、物業(yè)管理的起點(diǎn)……

　　但在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，深圳的做法必然會(huì)立刻招致種種批評(píng)。1983年有報(bào)紙公開刊登《舊中國(guó)租界的由來》，影射特區(qū)的“土地出租”就是“租界”。有人公開吹風(fēng)：“深圳發(fā)生了驚天賣國(guó)案”。作為“第一個(gè)吃螃蟹”的人，駱錦星也自然成了被攻擊的目標(biāo)。

　　但是，中共高層領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可給駱錦星“壯了膽”。1984年1月，鄧小平來深圳視察的時(shí)候，特意登上了羅湖小區(qū)國(guó)際商業(yè)大廈的樓頂，隨后彭真等中央領(lǐng)導(dǎo)都來看了，并且都對(duì)深圳這種方式表示了認(rèn)可。

　　有了中共高層的認(rèn)可，深圳的試驗(yàn)步伐也加快了。深圳官方也悄然進(jìn)行土地資本化探索，按城市土地等級(jí)不同收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)。這使得內(nèi)資企業(yè)獨(dú)立房地產(chǎn)開發(fā)成為可能。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1980年開始到1985年，深圳引進(jìn)外資興建的商品房項(xiàng)目39項(xiàng)，總投資達(dá)到40多億元，獲得了建設(shè)深圳的最初資金，也為中國(guó)住房改革趟出了一條切實(shí)可行的路子。

　　土地使用制度革命

　　駱錦星注定要成為中國(guó)商品房從萌芽到長(zhǎng)成的見證人。

　　1987年12月1日，中國(guó)首次以公開拍賣的方式在深圳有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。這次拍賣開啟了新中國(guó)締造后的第一次“土地革命”，也預(yù)示著新中國(guó)土地資本化探索之旅的開始。

　　拍賣共有44家企業(yè)競(jìng)投，限定開口底價(jià)為200萬元，每口價(jià)5萬元。時(shí)任深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理駱錦星代表深房集團(tuán)參與競(jìng)投，最終以525萬元的價(jià)格拿下了那塊住宅用地。

　　1988年7月，深房公司在這塊地上蓋起了東曉花園，一共154套住宅。駱錦星回憶說：“賣的時(shí)候，當(dāng)時(shí)市價(jià)可以賣到2000元，但拍賣時(shí)我承諾利潤(rùn)不超過國(guó)際慣例的15%，每平方米沒有超過1600元，結(jié)果不到一小時(shí)就賣完。盡管如此低價(jià)，公司還是凈掙了將近400萬元?！?/p>

　　這種通過公開、公平、公正的拍賣獲得的土地，才是完全意義上的商品房，因此東曉花園才是第一個(gè)商品住宅小區(qū)。但從東湖麗苑到東曉花園的發(fā)展歷程，記錄和濃縮的正是深圳乃至全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從初建走向規(guī)范的歷程。

　　這一次土地使用權(quán)拍賣，直接促成了《憲法》的修改，隨著深圳土地使用權(quán)的有償有期轉(zhuǎn)讓，國(guó)內(nèi)第一次把土地由資源變?yōu)橘Y產(chǎn)，作為商品可以買賣。從更深遠(yuǎn)意義看，其在相當(dāng)程度上促進(jìn)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這個(gè)基礎(chǔ)上，深圳率先實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地的“招、拍、掛”，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)全面建立，實(shí)現(xiàn)了土地的有效利用和土地價(jià)值的真實(shí)回歸。土地的禁錮終于完全放開。

　　但不巧的是，在這一年嚴(yán)重的通貨膨脹襲擊了中國(guó)，通貨膨脹率一度高達(dá)18.5%。因此啟動(dòng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)治理整頓，讓房改在此后3年時(shí)間內(nèi)基本陷于停頓狀況。

　　海南地產(chǎn)泡沫

　　1988年8月23日，海南建省，各路資金和各色人馬紛紛涌入海南淘金，而主戰(zhàn)場(chǎng)都指向了新興的房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)時(shí)流傳著“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”。正是這種狂熱的利益驅(qū)動(dòng)，一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫在大多數(shù)人沒有回過味來之前就突然破滅。

　　通過各種渠道涌入海南房地產(chǎn)的資金，既有來自四大國(guó)有銀行的，也有大型國(guó)有企業(yè)的，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的。而野心勃勃的“地產(chǎn)英雄們”，包括我們熟知的潘石屹、馮侖、易小迪等人，還有后來虧損3000萬元發(fā)誓再也不碰房地產(chǎn)的李書福，而更多的人在被地產(chǎn)泡沫吞噬后，名字已經(jīng)被人們所淡忘。

　　一組數(shù)據(jù)可以說明當(dāng)時(shí)泡沫膨脹的過程：1988年，海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米；1991年為1400元/平方米；1992年猛漲至5000元/平方米；1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短3年，增長(zhǎng)超過4倍。而海口市地價(jià)1991年最高為98萬元／畝；到1993年漲至最高位為680萬元／畝。

　　1992年初，鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央向全國(guó)傳達(dá)了《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區(qū)效應(yīng)也因此得到全面釋放。高峰時(shí)期，這座總?cè)藬?shù)不過160萬的海島上竟然出現(xiàn)了2萬多家房地產(chǎn)公司。

　　平均每80個(gè)人一家房地產(chǎn)公司，這些公司當(dāng)然不都是為了蓋房子。事實(shí)上，大部分人都在玩“擊鼓傳花”的古老游戲：比如第一家用100萬元拿下了一塊標(biāo)價(jià)1000萬元的土地；倒手一賣，第二家用150萬元購(gòu)入了這塊標(biāo)價(jià)1500萬元的土地；到第三個(gè)買家，已經(jīng)可以用200萬元買下這塊標(biāo)價(jià)到2000萬元的土地。最終，一家傳一家，接盤者必然是要償還一大筆的貸款，銀行也因此留下了黑洞。由于投機(jī)性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70%以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計(jì)圖紙階段，就已經(jīng)被賣了好幾道手。

　　這個(gè)游戲玩到最高峰的1992年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%，另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財(cái)政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　一個(gè)偶然發(fā)現(xiàn)，將玩家潘石屹?gòu)拿缐?mèng)中驚醒。1992年8月，為了核實(shí)一個(gè)項(xiàng)目的審批情況，潘石屹以5斤橘子和1條香煙的代價(jià)獲準(zhǔn)查閱有關(guān)內(nèi)部資料，他意外發(fā)現(xiàn)海口市在建人均住房面積已達(dá)50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。

　　憑著直覺，潘石屹意識(shí)到，“海南的房地產(chǎn)要出事了”。他與包括馮侖、易小迪、王功權(quán)在內(nèi)的6位合伙人馬上決定分家，攜資撤回北京發(fā)展。

　　1993年6月23日，當(dāng)最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時(shí)，終場(chǎng)哨聲突然毫無征兆地吹響。當(dāng)天，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；次日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條強(qiáng)力調(diào)控措施包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。

　　這場(chǎng)調(diào)控的遺產(chǎn)，是給占全國(guó)0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜×粝铝苏既珖?guó)10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。這場(chǎng)地產(chǎn)泡沫給海南帶來的影響是巨大的，直到2006年下半年，元?dú)獯髠暮Ｄ戏康禺a(chǎn)才開始出現(xiàn)緩慢的恢復(fù)性增長(zhǎng)，但成交量依然有限。

　　城鎮(zhèn)住房改革正式啟動(dòng)

　　從1990年到1998年左右的時(shí)間，房地產(chǎn)開始商品化，但還帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，購(gòu)買者以單位、集體為主，輔以少量的個(gè)人購(gòu)房。通常是單位統(tǒng)一購(gòu)買以后，然后根據(jù)職工的工齡、職稱等相關(guān)要素評(píng)分，然后根據(jù)分?jǐn)?shù)多少為序把房子分配給單位的職工，個(gè)人對(duì)房子地段、戶型等方面選擇的自主性很小。

　　1994年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。

　　從上世紀(jì)90年代中期開始，房地產(chǎn)業(yè)的專家們都感覺到在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，銀行只能夠貸開發(fā)，不能夠貸消費(fèi)，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)短腿。他們看到在國(guó)外，個(gè)人住房抵押貸款，在整個(gè)房屋市場(chǎng)形成中起到的杠桿作用是巨大的。于是專家們紛紛通過不同的途徑向中央建議，要把住房抵押貸款引到中國(guó)來。

　　這些意見引起了國(guó)家的重視，當(dāng)時(shí)在1997年金融風(fēng)暴以后，國(guó)家也想方設(shè)法推動(dòng)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，直接驅(qū)動(dòng)消費(fèi)還不容易，包括民營(yíng)企業(yè)都不允許投資，只能靠國(guó)家投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如何能夠啟動(dòng)民間消費(fèi)呢？

　　1997年11月的一天，朱镕基來到深圳視察工作，時(shí)任萬科總經(jīng)理的王石受命進(jìn)行企業(yè)匯報(bào)。王石認(rèn)為，2～3年內(nèi)，住宅產(chǎn)業(yè)不可能成為支柱產(chǎn)業(yè)。

　　“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基問?！安荒?。”王石的回答很干脆?！叭绻鹑谑袌?chǎng)開放呢？”“不能?！薄跋M(fèi)信貸放開，還不行？”“兩年內(nèi)不行?！薄拔覂赡陜?nèi)一定要把住宅行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)?！敝扉F基斬釘截鐵。

　　當(dāng)時(shí)，中國(guó)已經(jīng)實(shí)行了近50年的福利分房，房改醞釀了10多年，也在天津、煙臺(tái)等城市搞試點(diǎn)。朱镕基此前在多個(gè)場(chǎng)合表示，要把住房建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該文件宣布全國(guó)城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

　　以此為標(biāo)志，住房制度改革全面展開，老百姓開始進(jìn)入買房市場(chǎng)。