這無疑是一段塵封的歷史。所有房子的記憶，都定格在等待分房的煎熬與分房后的驚喜中；而每個人的住房夢，則肇始于房地產(chǎn)的商品化與產(chǎn)業(yè)化。60年前及起初的那一段歲月，中國的房子是什么樣的？

　　█文/本刊記者 張山斯

　　1949年8月31日，一位叫王立武的杭州市民致信《當(dāng)代日報》，咨詢了一系列問題：“不知現(xiàn)在是否許可房產(chǎn)買賣？僅夠自己住的房子是否也要受到政府的處理？又如何才能辨別敵偽產(chǎn)業(yè)和官僚資產(chǎn)，而不致受到查封的影響呢？”王立武打算開設(shè)一家診所，但是租不到房子，所以他只好買房。

　　其時，杭州剛剛解放3個月，新中國將在一個月以后才宣布成立，有關(guān)私有房產(chǎn)的政府政策尚未發(fā)布，王立武的困惑代表了期待在和平新中國安居樂業(yè)的所有中國人的心聲?！懂?dāng)代日報》的編輯在詳細咨詢了相關(guān)部門之后，在版面上細致地回答了王立武的問題。文章指出，私有的正當(dāng)房地產(chǎn)，政府準(zhǔn)許自由買賣租賃，但要辨明所買或所典房產(chǎn)是否敵偽產(chǎn)業(yè)，并澄清“所謂‘分配房屋’及‘住戶不繳租’之流言是錯誤的”。

　　1949年10月1日中華人民共和國成立，經(jīng)歷了近半個世紀(jì)的戰(zhàn)亂，以及頻繁更迭的社會變遷形成的貧富差距，造成了大量的城市居民流離失所。1949年的中國，沉浸在獲得了偉大和平成果的欣喜之中，而安居樂業(yè)的遞進需求也被隨之激活。如何解決更廣泛城市居民的住房問題，成為新政府的首要任務(wù)。

　　私有房產(chǎn)是否被保護

　　為了進一步規(guī)范房屋買賣，保障房屋及土地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)利，從1950年開始，各地民政局開始辦理以戶為對象的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。

　　住房短缺和質(zhì)量問題，是二戰(zhàn)結(jié)束后很多國家所面臨的共同問題，新生的中華人民共和國也不例外。建國初期，經(jīng)過戰(zhàn)爭破壞的城市，住房大量減少。而戰(zhàn)亂后的人口穩(wěn)定增長，加大了住房壓力，一些城市的人均住房居住面積甚至不到2平方米。除此之外，房屋質(zhì)量極差。在武漢，1952年有38%的市民居住在棚屋內(nèi)，在當(dāng)年對633棟房屋所進行的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，214棟需要小修，235棟需要大修，25棟極為危險；而在河北通縣的35833間房屋中，倒塌破漏不能居住者達10455間，占29%。

　　為了緩解廣泛存在的住房壓力，各地政府一方面陸續(xù)征用城市土地，用于建設(shè)廠房、學(xué)校、療養(yǎng)院和工人宿舍等項目；一方面在開展公房修繕工作。而在基礎(chǔ)工業(yè)建設(shè)與公房修繕工作的同時，國家對房地產(chǎn)逐步實行更為清晰的接管、沒收和整頓的新政策：舊政府和官僚資本的房地產(chǎn)、外國資本在中國的房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)被無條件沒收；城市私人房地產(chǎn)的所有權(quán)被承認(rèn)并保護；為了解決廣泛的住房問題，政府還對高租金和掮客進行了限制和打擊。

　　在1956年的《杭州日報》上，我們還能讀到當(dāng)時工人們遷入新屋過新年的欣喜之情：“遷入拱宸橋杭州路新建公房的工人戴阿毛，在毛主席像的兩旁貼上了一副對聯(lián)：‘以前棲柴扉，現(xiàn)在住高樓’。”戴阿毛所說的“高樓”，指的是磚木結(jié)構(gòu)的二層樓房，房間面積分12平方米、15平方米、16平方米等幾種，而且“廚房設(shè)在樓內(nèi)，使用起來非常方便”。

　　戴阿毛們是幸運的，因為他們只是當(dāng)時能分得住房的少數(shù)。

　　一個更加客觀的歷史背景是，新中國建立之初，在中國南方的部分省份，解放戰(zhàn)爭仍在很大范圍內(nèi)進行，周邊的戰(zhàn)爭威脅仍然一觸即發(fā)，此后的抗美援朝戰(zhàn)爭和蘇聯(lián)經(jīng)濟援助的斷絕，以及亟待解決的基礎(chǔ)工業(yè)實力薄弱，都在考驗?zāi)贻p新中國脆弱的經(jīng)濟基礎(chǔ)。這個時候，以政府之力大規(guī)模建設(shè)房屋提供給城市居民居住，是一種不可能完成的任務(wù)，而以最低成本解決人民群眾最大的住房需求，才是不二的選擇。

　　這也催生了一個轟轟烈烈的房地產(chǎn)經(jīng)租時代。

　　經(jīng)租時代

　　1958年6月的一天，北京西羅圈一號的市民王大鵬，從房管局拿回了一份與政府簽訂的“租賃合同”(即經(jīng)租申請書)，與此同時，王家的房契藍圖蓋上了“國家經(jīng)租”四個紅字。

　　將房子租給政府，然后統(tǒng)一租賃，解決廣大人民群眾的住房問題，這是好事，王大鵬見證了老北京的戰(zhàn)亂與恐慌，對于和平時期的政府決策，有著起碼的覺悟。甚至王大鵬只留了3間房自住，其余的90多間房子都“經(jīng)租”了。

　　然而，幾天之后，王大鵬還是心疼不已，大量的底層手工業(yè)者和無業(yè)者涌入他的祖房，原本清凈、優(yōu)雅的院落，變成一個混亂不堪的大雜院。解放前，王家的房子也出租，但租戶都是精心挑選過的，例如飛行員、地質(zhì)工程師，省政府主席的太太等。這棟昔日住過賽金花、徽州狀元洪鈞的講究的宅子，從經(jīng)租時代開始，就再也沒有清靜過。

　　1958年6月10日，北京首都劇場召集了出租15間以上的房主會議，之后全市還有大大小小的動員會。一個月之內(nèi)，老北京大部分私房的“經(jīng)租”改造就完成了，6000戶私房主與政府簽訂了合同。

　　“經(jīng)租房”名義上由國家代理經(jīng)營，但實質(zhì)則是國家對城市房屋的管制。進行管制的主要原因，則是為了應(yīng)付城市越來越嚴(yán)重的“房荒”。房荒主要是歷史原因造成的。先是抗日戰(zhàn)爭，之后是國共內(nèi)戰(zhàn)，戰(zhàn)火毀了不計其數(shù)的城市私有住宅，也使處于戰(zhàn)爭年代中的人們很少有投資蓋房的意愿。新中國建立后，多數(shù)城市空地多，空房少，市民居住十分擁擠。

　　受農(nóng)村土改“耕者有其田，居者有其屋”的啟發(fā)，減租運動盛行全國。也有人認(rèn)為，城市解放了，普通的市民就可以白住房子，甚至以為可以平分城市的房產(chǎn)。雖然《人民日報》發(fā)表了反駁這種論調(diào)的文章，但當(dāng)時的左傾思潮還是占了上風(fēng)，并逐漸催生了“經(jīng)租房”的誕生。

　　“經(jīng)租”就是對數(shù)量在規(guī)定起點以上的私人出租房屋，由政府有關(guān)部門統(tǒng)一出租、管理、修繕，并把一定比例的租金支付給房主?！敖?jīng)租”的起點各地略有不同，大約是在100～250平方米之間。向房主支付定額租金的比例，不同地區(qū)，對不同情況的房主也略有不同，大約是全額租金的20%～40%。在北京，私人出租房屋超過15間(或225平方米)的就要納入“經(jīng)租”。

　　至1964年，全國各城市和1/3的鎮(zhèn)進行了私房改造工作，納入改造的私房共約有1億平方米。

　　1956年“國家經(jīng)租”的城市地產(chǎn)改造形式，從解決城市居民的住房條件方面來看，是一次整體社會的巨大成就，在物質(zhì)資源匱乏的時代，以現(xiàn)有的資源完成了整個社會的住房問題；然而，“國家經(jīng)租”也使大部分房地產(chǎn)需求階層消費意識喪失，政府又對一切房地產(chǎn)的買賣、租賃實行嚴(yán)格的控制，極大地削弱了房地產(chǎn)作為商品交易的屬性。自此以后，房地產(chǎn)市場步入計劃經(jīng)濟軌道，市場機制逐漸失去了作用。

　　公有制雖有利于國家對房屋資源進行掌控，統(tǒng)一配給，但卻基本上無法解決“住房短缺”這一緊要問題，私有產(chǎn)權(quán)得不到保障使得很多房主不愿出資建設(shè)與修繕住宅，甚至為了躲避分房而將房屋變賣、送人，各地的私人新建住宅數(shù)量大大下降，這又加劇了住房短缺。這為日后的房地產(chǎn)市場化改革埋下了伏筆。

　　文革中的完全公有化

　　1958年6月，6000戶與政府簽訂“經(jīng)租”合同的私房主中，有一個叫馬振東的人。他家住鼓樓西大街31號，加上朝陽門外大街146～150號的生意用房，11口之家擁有22間半的房屋。與政府簽訂“經(jīng)租”合同后，馬家只留4間房子自住，其余都租出去了。

　　從1958年到1966年，定期去銀行領(lǐng)20%的房租，成為馬振東生活的一部分，他也逐漸習(xí)慣了這種生活。那時所謂的私房“社會主義改造”，雖然表達了一部分人希望實現(xiàn)“公有”制度的愿望，但與工商業(yè)等生產(chǎn)資料的社會主義改造不同。私房即使出租，仍然屬于生活資料，而生活資料并不是1954年憲法中規(guī)定的社會主義改造對象。就“經(jīng)租房”本身而言，也并沒有出現(xiàn)過被國家“贖買”或“類似贖買”的事實。“經(jīng)租房”的私產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，經(jīng)過新中國政府登記認(rèn)定之后，至今沒有變更過。

　　“國家經(jīng)租”雖然使大部分私營房地產(chǎn)完成了“私房公租”，但是這個過程在1966年之前還是一個謹(jǐn)慎、科學(xué)的過程。而1966年以后，一種更加極端的房地產(chǎn)政策，完全扼殺了房地產(chǎn)的市場行為。

　　真正的變故發(fā)生在“文革”初期。1966年，剛剛實現(xiàn)了十幾年政治穩(wěn)定的新中國，由于“文化大革命”而再次進入一種無政府狀態(tài)，當(dāng)時剝奪一切私有財產(chǎn)的非正常狀態(tài)下的政府，將社會上的私有房地產(chǎn)一律收歸國有。

　　1966年8月24日，原來平靜下來的生活發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。這天，馬振東的兒子馬吉昌下班回來，赫然發(fā)現(xiàn)自家的門框上貼著一紙告示：“限剝削階級房產(chǎn)主3日內(nèi)把房契交到西城區(qū)房管局，如若不交，后果自負?！甭淇睢拔鞒菂^(qū)紅衛(wèi)兵糾察隊”。

　　馬吉昌立即沖進家門，看到早已六神無主的父親。“當(dāng)時我父親已經(jīng)嚇得篩糠了，面色灰白?！?/p>

　　“小子，明早趕緊去把房地產(chǎn)證給交了?！瘪R振東對馬吉昌丟下這句話。

　　第二天一早，馬振東哆哆嗦嗦地把兩本房地產(chǎn)證交給了馬吉昌，馬吉昌扭頭就跑了出去。等他趕到西城區(qū)房管局，看到“人山人海，都是來交房地產(chǎn)證的，爭先恐后地交，惟恐交不上?！碑?dāng)時的情景馬吉昌這輩子都忘不了。

　　兩個星期后，紅衛(wèi)兵沖進馬家，把馬家所有人趕出了那4間自住房，馬吉昌住進了單位宿舍，馬振東夫婦被趕回原籍。接下來近10年時間，馬家都在膽戰(zhàn)心驚中度過。而“經(jīng)租”房主收取的“經(jīng)租費”也被暫停支付，這一停就將近40年。

　　“文革”初期，北京市共“接管”了8萬多戶房主的私人房產(chǎn)，建筑面積占解放初全部房屋的1/3以上。

　　1966年后，由于“文化大革命”沖擊，個人所有的少量房地產(chǎn)買賣、租賃完全被取消。在城鎮(zhèn)，只有各類政府機關(guān)和公有企業(yè)才可以投資建房，土地由政府無償劃撥，如需征用農(nóng)民土地，則將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民作為補償。建成的房屋只以極其低廉的租金租給居民。政府、國有企業(yè)之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，無需買賣，只需賬面劃撥。在農(nóng)村，農(nóng)民及企業(yè)可在自己所在的土地上建房，僅作自用，不能買賣。至此，房地產(chǎn)市場已經(jīng)消亡，不復(fù)存在，市場機制失去了運作的基礎(chǔ)。這種狀態(tài)，一直延續(xù)到1978年。

　　福利分房

　　市場功能的完全喪失，使房地產(chǎn)的供需制度直接進入了完全計劃經(jīng)濟的模式，同時也催生了福利分房制度的誕生。在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的商品化浪潮中，仍然有人懷念福利分房的時代。然而，如今30歲左右的人都沒有經(jīng)歷過平均化、低工資、票證制的短缺經(jīng)濟，因此也不知道中國的貧富差別出現(xiàn)之前都處于同一個生活水平的起點，更不能體會喪失市場機制的激勵下，房地產(chǎn)陷入了半停滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

　　雖然有歷史長達50年的福利實物分配，大多數(shù)人有房居住了，并通過房改購房的方式用較低的支出變成了私有財產(chǎn)，但這些早期建設(shè)的住房標(biāo)準(zhǔn)低、配套差、面積小、戶型不合理的占多數(shù)，已經(jīng)無法適應(yīng)日益提高的物質(zhì)生活需求。

　　除了擁擠的體驗，長期令城市居民更為焦躁不安的，還有等待。

　　從建國以后一直到1984年，住房完全是計劃分配。在這段時間里，由于政府堅持以發(fā)展生產(chǎn)為先，住房基本建設(shè)投資規(guī)模有所削減，因此，巨大的住房需求，與有限的房屋供給，產(chǎn)生了巨大的矛盾。那個時候的情況就是每隔幾年建一批房子，政府組織建設(shè)的，然后就分給各個單位，各個單位再按照打分、年齡、級別等條件分配給職工。在這種情況下，所有的城市居民只能排隊等候，而且不是說每個人到時候了一定能夠輪上號，很多人都經(jīng)歷了一個非常艱苦的過程。

　　據(jù)統(tǒng)計，在改革開放前的30年時間里，截至1978年底，全國累計用在住宅上的投資僅為374億元，年人均住房投資不足10元。當(dāng)時，擁擠是每一個城鎮(zhèn)居民最真實的居住體驗。

　　消失的房地產(chǎn)業(yè)

　　建國初期，城市居民面臨的不是住房條件的改善需求，而是更為緊迫的基礎(chǔ)住房的普眾需求，完全市場化的手段解決不了這個問題，計劃體制第一次完美地體現(xiàn)了效率的威力。

　　然而，從建國初期的認(rèn)可私有房地產(chǎn)所有權(quán)，到經(jīng)租時代對房地產(chǎn)交易環(huán)境的摧毀，再到文革期間對私有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的剝奪，給房地產(chǎn)市場帶來最為直接的影響就是：舊的房地產(chǎn)市場秩序被打破，房地產(chǎn)市場日趨萎縮，機制運行日趨弱化。這種反市場的現(xiàn)象曾經(jīng)被改革開放以后的地產(chǎn)專家們所廣為詬病，在長達30年的時間內(nèi)，“房地產(chǎn)”這一詞匯在報刊和行文中“消失”了，中國不再有房地產(chǎn)市場的概念，有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)與分配制度，都建立在僵硬的計劃經(jīng)濟體制之內(nèi)，這造成了在30年的時間內(nèi)，整個國家的城市居民住房條件改善速度緩慢，人均占有住房面積持續(xù)下降。

　　新的需求，在未來30年內(nèi)，催生出一個轟轟烈烈的房地產(chǎn)商品化時代。