旅游地產(chǎn)由于能獲得很多地方政府補貼而易于控制成本，甚至有時(shí)補貼和優(yōu)惠政策利好時(shí)，旅游地產(chǎn)項目的拿地成本接近“零”。

你可能很難想象，2013年“首富”、萬(wàn)達集團(下稱(chēng)“萬(wàn)達”)董事長(cháng)王健林需要“租房”住。

“王總每天早上7點(diǎn)整準時(shí)出現在辦公室，是全公司到得最早的。很多批文在早上8點(diǎn)前他就簽字了，而員工正常的上班時(shí)間是8點(diǎn)半。別看萬(wàn)達開(kāi)發(fā)這么多房地產(chǎn)項目，王總其實(shí)自己是在辦公室附近租房住的。”一位接近人士如是說(shuō)。

“租房”住的王健林對各類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻非常大手筆，繼在全國開(kāi)發(fā)了80多個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)后，其將投資目光瞄準旅游地產(chǎn)。昨晚，王健林現身南寧，宣布將投資240億元建設桂林萬(wàn)達城，這是萬(wàn)達繼哈爾濱和南昌萬(wàn)達文化旅游城之后又一萬(wàn)達城項目。

王健林在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪(fǎng)時(shí)透露，未來(lái)純住宅房地產(chǎn)會(huì )收窄，集合商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游的綜合項目是今后萬(wàn)達發(fā)展重點(diǎn)，到2020年，文化旅游收入將達800億元，文化旅游、零售和商業(yè)地產(chǎn)等收入占比要占到總體收入50%以上，而房地產(chǎn)收入占比要降到50%以下。

地產(chǎn)模式：商業(yè)+文旅

從昨天早上6點(diǎn)開(kāi)始，王健林就啟動(dòng)了其桂林萬(wàn)達城項目計劃的一天，出現在記者面前時(shí)已是晚上7點(diǎn)半，但其依舊精神抖擻。

王健林這次的南寧之行為的是宣布其以240億元投建桂林萬(wàn)達城，該項目將于2014年開(kāi)工，2017年建成開(kāi)業(yè)，結合商業(yè)地產(chǎn)和旅游文化產(chǎn)業(yè)，其中業(yè)態(tài)包括了購物中心、主題公園、度假酒店、溜冰場(chǎng)、舞臺秀等。

“現在萬(wàn)達文化產(chǎn)業(yè)集團包括了電影院線(xiàn)、影視制作、文化旅游項目等，萬(wàn)達城等商業(yè)+旅游文化項目也在其中。這是未來(lái)重點(diǎn)，我研究了中國不少旅游項目運作，認為收益結構都太單一。所以我要做創(chuàng )新，要結合商業(yè)和文旅一起做，比如萬(wàn)達城項目?jì)葧?huì )由商業(yè)板塊人員做招商，由文旅人員專(zhuān)門(mén)做旅游規劃。以項目?jì)鹊难莩?、主題公園、酒店、電影、購物等獲得多元化收益。”王健林說(shuō)。

不過(guò)這個(gè)商業(yè)+旅游地產(chǎn)模式并不如想象中容易，王健林坦言在創(chuàng )新過(guò)程中挑戰不斷，首先是商業(yè)和文旅板塊的融合。“在萬(wàn)達內部，商業(yè)和文旅是兩條線(xiàn)，要如何具體分工合作，一定要探究。比如我們暫時(shí)以委托管理模式由商業(yè)板塊招商。其他的細節合作還在研究中。萬(wàn)達所有日常管理都是精細化、流程化的，非常細節。”

另一項讓王健林始料不及的是繁瑣。“明年武漢一臺大型演出秀要開(kāi)演，為這個(gè)項目，我來(lái)回跑了20多次。實(shí)在太繁瑣，改了又改，我甚至一度想放棄了，但這必須克服，文化旅游才有發(fā)展。”

王健林的長(cháng)線(xiàn)算盤(pán)

“現在回想起來(lái)，最難忘的事情，是我1992年去貸款，跑了50多次，也沒(méi)有拿到，別人可能認為我騙貸款，我當時(shí)就下決心，今后一定要爭口氣，并未來(lái)給中小民營(yíng)企業(yè)解決融資問(wèn)題。”但對如今的王健林而言，資金可能只是一連串數據和業(yè)績(jì)目標。

打定了向商業(yè)+文化旅游轉型的方向，王健林給自己定下了目標—到2020年，萬(wàn)達整體收入要達6000億元，其中零售、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游等要占比50%以上，而文化旅游要達800億元收入，房地產(chǎn)收入占比則減少到50%以下。

為了打通文化旅游產(chǎn)業(yè)鏈，萬(wàn)達近期頻頻收購酒店、旅行社等。有接近人士透露，萬(wàn)達在旅游文化發(fā)展的人力上也下了功夫，特意招聘不少外籍員工從事主題公園設計、旅游規劃等，頗有意思的是，王健林不會(huì )為這些“外腦”配翻譯，因為要進(jìn)入萬(wàn)達，這些“外腦”必須會(huì )說(shuō)流利的中文，且中外籍員工同工同酬。

“有人會(huì )說(shuō)我投入太大，但我們內部有一模式化軟件，比如一小時(shí)可送多少客源，再乘以保險(放心保)系數，有預算，還有預備費等，確保不能超過(guò)預算加預備費。有時(shí)一項幾億元投資項目回報要高于千萬(wàn)元投資項目。”王健林說(shuō)。

克爾瑞旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯分析，萬(wàn)達看的是長(cháng)遠收益，隨著(zhù)樓市政策變化和走低，更多業(yè)者轉型商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)由于能獲得很多地方政府補貼而易于控制成本，甚至有時(shí)補貼和優(yōu)惠政策利好時(shí)，旅游地產(chǎn)項目的拿地成本接近“零”。

“桂林就是典型，其正大量招攬萬(wàn)達這類(lèi)大佬投資，相信給予很多優(yōu)惠政策。而獲得旅游用地后，萬(wàn)達能利用自身招商優(yōu)勢結合開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與文旅項目，形成自家可復制而對手難復制的優(yōu)勢，最重要的是，通過(guò)旅游地產(chǎn)項目，最終拉動(dòng)當地房地產(chǎn)、旅游、零售、酒店、娛樂(lè )等諸多產(chǎn)業(yè)消費，這是地方政府也是萬(wàn)達最終要達到的目的。”胡曉鶯認為。