誰(shuí)主導(dǎo)了這幕大戲？

　　站在現(xiàn)在的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上回顧過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)的上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，這幕大戲的主導(dǎo)力已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　毛大慶（萬(wàn)科集團(tuán)副總裁，北京萬(wàn)科總經(jīng)理）看了一眼表，再過(guò)10分鐘后，他將去赴飯局，和中國(guó)最有名的導(dǎo)演張藝謀吃飯。

　　10年可以只是腦海中的一瞬，也可以很漫長(zhǎng)。外界人眼中的毛大慶，變化很大。從外資企業(yè)凱德置地，到中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)、最賺錢(qián)的區(qū)域之一做總經(jīng)理，這是中國(guó)許多房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人夢(mèng)寐以求的職位。對(duì)毛大慶來(lái)說(shuō)既是巨大的壓力，也是巨大的動(dòng)力。

　　10年，演繹了太多的悲喜離合。毛大慶慨嘆自己，開(kāi)發(fā)商也是演員。而站在現(xiàn)在的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上回顧過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)的上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，這幕大戲的主導(dǎo)力已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　“銀行只是工具”

　　從1993年開(kāi)始，住房開(kāi)始商品化，但到了1998年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才真正走向市場(chǎng)化。“從財(cái)富積累來(lái)看，上半場(chǎng)解決了‘從無(wú)到有’的問(wèn)題，居住需求從沒(méi)有到有。”但在毛大慶看來(lái)，前15年只是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萌芽階段。

　　這15年里，發(fā)生的最重要事莫過(guò)于1998年“23號(hào)文”（《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”）的出臺(tái)。

　　它之所以被反復(fù)提及，是因?yàn)樗某霈F(xiàn)促使我國(guó)房改取得突破性的進(jìn)展，它令一個(gè)行業(yè)就此從弱小走向壯大，改變了一個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)方式。新制度的確立也必然會(huì)激發(fā)住房生產(chǎn)力的大發(fā)展。

　　然而，究竟是什么推動(dòng)了一個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)方式的改變？“23號(hào)文”中提出，發(fā)展住房金融。首先是擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可以發(fā)放貸款。取消對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。與此同時(shí)，政策明確表示支持房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。房地產(chǎn)對(duì)資金的需求量很大，且周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)金融支持。

　　這一政策徹底改變了中國(guó)的需求群體和供給群體。一項(xiàng)數(shù)據(jù)或能反映房地產(chǎn)和銀行的緊密依存度。到2010，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人得住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款的增量和整個(gè)貸款余額的20%左右。

　　這樣“過(guò)分”緊密的關(guān)系曾數(shù)次引來(lái)?yè)?dān)憂(yōu)。梳理中國(guó)10年內(nèi)幾次重大的調(diào)控，都跟銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。每一次調(diào)控的手段必然會(huì)涉及金融和信貸手段。最先來(lái)襲的風(fēng)暴是“121”號(hào)文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）。“121號(hào)文件”要求通過(guò)提高購(gòu)房按揭首付比例等手段控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

　　但一出臺(tái)，就遭遇了強(qiáng)大的博弈，這也成為房地產(chǎn)利益集團(tuán)左右決策的里程碑。最終，在地產(chǎn)商們的激烈反對(duì)下，國(guó)務(wù)院當(dāng)年8月發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)文)，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

　　“121號(hào)文件”由此無(wú)疾而終，主持制定“121號(hào)文件”的人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有也在不久后調(diào)離。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界“思想家”馮侖則在2003年8月16日(第30期)《證券市場(chǎng)周刊》以“市場(chǎng)的力量真酷”為題撰文，稱(chēng)“市場(chǎng)的力量決定一切。所以說(shuō)‘121號(hào)通知’客觀上劃了一個(gè)時(shí)代，那就是市場(chǎng)思考不說(shuō)話(huà)、不作為的時(shí)代過(guò)去了，代之而起的是一個(gè)自為的房地產(chǎn)時(shí)代”。

　　“121號(hào)文件”之所以受到開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)烈的反對(duì)，是因?yàn)橛|碰到了開(kāi)發(fā)商的融資命脈。盡管任志強(qiáng)為代表的開(kāi)發(fā)商抨擊，國(guó)家對(duì)銀行的這種特殊限制實(shí)際并不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，因?yàn)殂y行大多成為股民所有的企業(yè)行為，盈利能力與水平已與股民的利益相關(guān)。“銀行缺乏獨(dú)立性，它只是政府手中的工具。”任志強(qiáng)說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商的偉大與渺小一場(chǎng)激烈的博弈，開(kāi)發(fā)商群體的地位前所未有的提升。許多草根出生的開(kāi)發(fā)商，第一次用自己的力量，逆轉(zhuǎn)了政策的走向。

　　雖然取得了博弈的短暫勝利，但121號(hào)文件出臺(tái)之后，緊迫感傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)商，不論121號(hào)文件出臺(tái)與否，新的融資渠道產(chǎn)生是必然趨勢(shì)。

　　幾乎是從2004年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商紛紛尋求多元化融資道路。他們?cè)?jīng)想借助外資來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，用他人的錢(qián)來(lái)幫助自己，卻發(fā)現(xiàn)許多外資基金經(jīng)理是“站在門(mén)口的野蠻人”，是和自己來(lái)“分羹”的。昌盛中國(guó)董事長(zhǎng)鄒錫昌就曾痛陳，“我是被高盛狠狠騙過(guò)的人。”許多開(kāi)發(fā)商希望借助REITs來(lái)拓寬融資渠道，但是最終也受政策限制。苦尋之后發(fā)現(xiàn)，還是銀行信貸的資金成本最低。

　　種種努力都是為了抵御調(diào)控對(duì)企業(yè)帶來(lái)的影響。許多企業(yè)紛紛尋求上市路徑，無(wú)論是赴港上市，還是A股上市。無(wú)論是通過(guò)借殼手段還是直接IPO。為了融得巨資，眾多企業(yè)不惜斥巨資買(mǎi)地。一輪又一輪的買(mǎi)地潮推高了房?jī)r(jià)，同時(shí)給地方政府帶來(lái)了巨大的土地出讓收入。

　　合生創(chuàng)展總裁薛虎在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)回憶，當(dāng)時(shí)合生創(chuàng)展2002年以極低的價(jià)格拿到千畝京津新城開(kāi)發(fā)用地，但此后再也沒(méi)有這樣的機(jī)會(huì)。彼時(shí)的政府不成熟，制度還未健全，政府需要和開(kāi)發(fā)商一同成長(zhǎng)。

　　“開(kāi)發(fā)商和地方政府的關(guān)系既是矛盾也是同盟的關(guān)系。”易小迪說(shuō)。而任志強(qiáng)更是毫不客氣地指出，地方政府和開(kāi)發(fā)商之間不存在博弈的關(guān)系，是利益的共同體，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)公司，地方政府在經(jīng)營(yíng)土地和稅收，以此來(lái)改變城市面貌，提高居民的生活水平。

　　違背1998年房改初衷的是，在地價(jià)的節(jié)節(jié)上升中，房?jī)r(jià)不斷被推高，住房矛盾變得日益尖銳。2006年-2007年底的搶地大戰(zhàn)中，有的開(kāi)發(fā)商“遍體鱗傷”，亦有開(kāi)發(fā)商就此走向新的“輝煌”?？噢哌^(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商等到了政府出手救市。土地曾經(jīng)是上市的籌碼，也是企業(yè)的“負(fù)累”，但最終轉(zhuǎn)化為巨額的財(cái)富。
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　　土地實(shí)行招拍掛制度以后，解決了腐敗的問(wèn)題，解決了公平競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。但在任志強(qiáng)眼里看來(lái)，也同時(shí)帶來(lái)了地方政府對(duì)土地的“壟斷”，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)權(quán)還是收益權(quán)。開(kāi)發(fā)商也成為了“壟斷”的受益者。正是壟斷下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始囤積土地。“這是根本性的變化，之于開(kāi)發(fā)商，房子似乎變得越來(lái)越不重要。”易小迪說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)暴漲，開(kāi)發(fā)商成為了民眾指責(zé)的對(duì)象。“開(kāi)發(fā)商成為了房?jī)r(jià)上漲的替罪羊。”易小迪說(shuō)。

　　為什么數(shù)年來(lái)屢次調(diào)控，房?jī)r(jià)都沒(méi)有回落？易小迪認(rèn)為，首先是分配方式出現(xiàn)了問(wèn)題。不得不承認(rèn)的是，10年來(lái)，這也恰是中國(guó)貧富分化加劇的過(guò)程。有開(kāi)發(fā)商告訴記者，在他們公司，普通職工的工資在10年間也許只上漲了一倍，從月薪1000元到1500元，但區(qū)域經(jīng)理年薪可能從20萬(wàn)上漲到了200萬(wàn)。主管和員工的差距越來(lái)越大。這也整個(gè)社會(huì)的縮影。

　　其次是供應(yīng)的問(wèn)題。供需矛盾造成的尖銳矛頭，指向了囤地的開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商成為暴利的制造者，成為制度的受益者，囤積土地也可以積累財(cái)富。表面如此，但背后隱藏著太復(fù)雜的利益格局。如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠所言，“中國(guó)過(guò)去的社會(huì)矛盾的中心是吃飯的問(wèn)題，溫飽的問(wèn)題，現(xiàn)在中國(guó)的社會(huì)核心矛盾是房地產(chǎn)的問(wèn)題。很多人怪開(kāi)發(fā)商。其實(shí)這個(gè)核心的問(wèn)題是地方財(cái)政模式的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是為政府打工的。”

　　要不要專(zhuān)家？

　　提及獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠，他曾是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上赫赫有名的人物。自2004年放言?xún)?nèi)地房地產(chǎn)泡沫伊始，謝國(guó)忠的名字就與房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)緊密相連。彼時(shí)他的身份是摩根士丹利亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

　　謝國(guó)忠因?yàn)?#8220;摩根士丹利一面唱衰中國(guó)房地產(chǎn)，一面大舉吞下中國(guó)許多物業(yè)”而備受攻擊。彼時(shí)的國(guó)際投行，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是新鮮事物。許多人并不知道，謝屬于投行的研究部門(mén)，和業(yè)務(wù)部分完全獨(dú)立。在經(jīng)濟(jì)學(xué)界，不同的經(jīng)濟(jì)學(xué)家有不同的觀點(diǎn)亦屬正常。但在特殊的歷史時(shí)期，謝的言論被無(wú)限放大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不缺少專(zhuān)家的身影，爭(zhēng)論早已開(kāi)始。2001年12月25日，中央電視臺(tái)《房產(chǎn)報(bào)導(dǎo)》報(bào)道了清華大學(xué)教授魏杰題為《2002年，房地產(chǎn)的冬天》的講話(huà)。講話(huà)在曾任建設(shè)部政策研究中心主任的包宗華看來(lái)，是在一些遠(yuǎn)離我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際的數(shù)據(jù)上，作出的預(yù)測(cè)，但引起了強(qiáng)烈反響。

　　毛大慶說(shuō)，“政策在不斷修正，大家對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)不確定性，市場(chǎng)、投資者、購(gòu)買(mǎi)人群有大量的不健康心態(tài)出現(xiàn)。”

　　這從另外一個(gè)側(cè)面反映出市場(chǎng)的迷茫情緒，不僅普通購(gòu)房者迷茫，有時(shí)連開(kāi)發(fā)商和政府官員也難以看清局勢(shì)。而由于政治經(jīng)濟(jì)體制的不同和文化的差異，中國(guó)難以簡(jiǎn)單照搬別國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化在摸索中前進(jìn)。

　　但不應(yīng)忽視的是，正是因?yàn)樵S多行政式調(diào)控的短期性，帶來(lái)了市場(chǎng)的波動(dòng)。任志強(qiáng)、易小迪等開(kāi)發(fā)商和一批學(xué)者呼吁的是建立長(zhǎng)期的制度和法律，來(lái)規(guī)范中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化。只有制度穩(wěn)定，才可能帶來(lái)穩(wěn)定的預(yù)期和穩(wěn)定的發(fā)展。

　　政府如何作為？

　　1999年，全國(guó)商品房每平方米的平均價(jià)格是1857元，大城市則是二三千元，中小城市一千多元、幾百元。如果回到舊制度，房?jī)r(jià)很低，也沒(méi)有房地產(chǎn)商的暴利。種種矛盾似乎正是市場(chǎng)化來(lái)帶的。但走向改革之路的中國(guó)地產(chǎn)無(wú)法回頭。

　　“任何一項(xiàng)新制度的建立，總會(huì)受到客觀條件的和主觀認(rèn)識(shí)的局限，執(zhí)行中也會(huì)出現(xiàn)是否得力的問(wèn)題。”包宗華曾撰文指出。

　　政府也在摸索市場(chǎng)化的經(jīng)驗(yàn)。如薛虎所言，政府在成長(zhǎng)。房改之初，當(dāng)時(shí)在經(jīng)濟(jì)界比較流行的說(shuō)法是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府不要管物價(jià)。在這種思想的影響下，政府部門(mén)從過(guò)去的管得過(guò)多，一下子轉(zhuǎn)為在房?jī)r(jià)等許多重大問(wèn)題上撒手不管。

　　在包宗華看來(lái)，多年里，對(duì)有些城市房?jī)r(jià)漲得過(guò)快的問(wèn)題，政府部門(mén)也頗感無(wú)力。如果真能按“23號(hào)文”的要求，對(duì)中低收入者充分供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，自然會(huì)使每年建設(shè)中中小套型、中低價(jià)位的住房占建房總量60%甚至70%以上，就能夠保證一批中等收入的人群買(mǎi)得起房子。但由于制度設(shè)計(jì)的缺陷和執(zhí)行中的偏差，每年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房只占總建房量的4%-5%。

　　從監(jiān)管乏力到頻繁干預(yù)，讓許多開(kāi)發(fā)商看到了有計(jì)劃的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本來(lái)的面目。如易小迪所言，開(kāi)發(fā)商是逃不過(guò)政府的手掌心的。而2008年的金融危機(jī)更讓開(kāi)發(fā)商看到個(gè)體的渺小。正是政府出手救市，才讓許多開(kāi)發(fā)商幸免于難。

　　“房地產(chǎn)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，這么大一個(gè)產(chǎn)業(yè)，每個(gè)國(guó)家，每個(gè)政府都在干預(yù)，而且只有政府才有能力干預(yù)。”凱德置地華北區(qū)副總經(jīng)理韓維在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。房改倡導(dǎo)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展方向，但越來(lái)越多的人清楚地認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也離不開(kāi)計(jì)劃和指導(dǎo)。在新的市場(chǎng)化格局下，政府究竟該管什么？任志強(qiáng)的意見(jiàn)是，“將市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。”加大土地供應(yīng)，加大保障房的建設(shè)，才能緩解住房矛盾。

　　再次翻開(kāi)23號(hào)文，紛繁的市場(chǎng)只是尋找一條回歸當(dāng)初設(shè)想的路。
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　　那些最好的銷(xiāo)售時(shí)光

　　人人都說(shuō)蔣欣（化名）很幸運(yùn)，因?yàn)樗s上了2007、2009年樓市最火爆的時(shí)候。而且，避過(guò)了艱難的2008年；在住宅市場(chǎng)似將下行的當(dāng)口，又及時(shí)抽身，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。

　　2006—2008年，他在北京橡樹(shù)灣做營(yíng)銷(xiāo)工作；2009年他在西堤紅山，并負(fù)責(zé)華潤(rùn)置地大興項(xiàng)目的前期策劃。僅聽(tīng)這兩個(gè)北京項(xiàng)目的名字，你就知道，他的營(yíng)銷(xiāo)工作多么出色。

　　這兩個(gè)樓盤(pán)都是北京樓市的明星，也是北京清河上地和西二環(huán)區(qū)域的標(biāo)桿，前者從2006年的8000多元飆升到現(xiàn)在的近3萬(wàn)元，后者從14000余元升至最高近4萬(wàn)元。

　　年輕的置業(yè)者們2006年，蔣欣清華大學(xué)碩士研究生畢業(yè)，順利進(jìn)入了華潤(rùn)集團(tuán)。這是一家大型央企，旗下?lián)碛卸鄠€(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。在此之前，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的蔣欣已經(jīng)有了兩三年的工作實(shí)踐經(jīng)歷——賣(mài)樓，在北京多個(gè)住宅項(xiàng)目擔(dān)任銷(xiāo)售，積攢了房地產(chǎn)第一線(xiàn)的經(jīng)驗(yàn)。

　　他第一站便在華潤(rùn)置地北京著名的項(xiàng)目之一——橡樹(shù)灣。

　　2005年以當(dāng)時(shí)的天價(jià)拍得的橡樹(shù)灣地塊，是華潤(rùn)置地北京公司的主攻項(xiàng)目，2006年甫一開(kāi)盤(pán)，價(jià)格便在8000左右。

　　這在當(dāng)時(shí)的清河上地區(qū)域，北京五環(huán)外，無(wú)疑是天價(jià)。當(dāng)時(shí)北京的四環(huán)內(nèi)的主流項(xiàng)目的售價(jià)也不過(guò)在7000元左右。

　　“還就是有很多人買(mǎi)。”蔣欣認(rèn)為，公司的客群定位非常準(zhǔn)確，針對(duì)海淀高校人群及其衍生群體，這些人具有濃厚的學(xué)院情結(jié)，定位為硅谷生活城的橡樹(shù)灣，契合了他們的心理。

　　蔣欣說(shuō)，海淀人群的需求很驚人，其中又多是年輕人，剛畢業(yè)不久在外企工作，或者畢業(yè)幾年自己創(chuàng)業(yè)，他們比一般的年輕人要富有，出于對(duì)學(xué)校的依戀，以及對(duì)海淀的熱愛(ài)，他們不愿意離開(kāi)這個(gè)地方，而這個(gè)區(qū)域，在橡樹(shù)灣之前，并沒(méi)有他們理想中的心靈家園。

　　于是，總建筑面積70萬(wàn)平米的橡樹(shù)灣，一路上漲。2007年，橡樹(shù)灣最高賣(mài)到17000元/平米，2009年底，更漲到驚人的25000元/平米。

　　在海淀高校浸淫已久、?；燠E于各大校內(nèi)論壇的北大博士生小楚說(shuō)，這里的人很怪異，他們?cè)率杖?0000，也敢去買(mǎi)單價(jià)25000的房子，還要100平米，月供過(guò)萬(wàn)，而老婆燙個(gè)幾百塊錢(qián)的頭發(fā)，他們就要大聲嚷嚷抱怨。“水木清華的BBS里面，這種人很多。”他們可以過(guò)很樸素的日常生活，卻一定要買(mǎi)個(gè)好房子。

　　蔣欣很能理解這些人。他本身就是清華的一分子，“一開(kāi)始橡樹(shù)灣買(mǎi)房的基本上都是貸款，后來(lái)一次性付款漸漸多起來(lái)了，”他說(shuō)，有的人財(cái)富的增長(zhǎng)是跳躍式的，像很多在中關(guān)村做生意的，在外企升到管理層的，買(mǎi)房換房的速度也很快。

　　他覺(jué)得，橡樹(shù)灣把區(qū)域和人群的潛力幾乎挖到了極致，對(duì)于首期買(mǎi)橡樹(shù)灣的人來(lái)說(shuō)，他們的財(cái)富跟著項(xiàng)目一起升值。是不是當(dāng)年拿天價(jià)地時(shí)就想到了呢？蔣欣不知道，他說(shuō)，這是時(shí)代造就的奇異景象。

　　我就一張支票，你賣(mài)不賣(mài)橡樹(shù)灣已經(jīng)創(chuàng)造了奇跡，讓蔣欣更想不到的，還在后面。

　　2009年春節(jié)后的一天，一個(gè)中年男人來(lái)到位于西二環(huán)的西堤紅山售樓處，掏出一張100萬(wàn)的支票，說(shuō)，我就這張支票，你們看著給我套房子吧。

　　此時(shí)，蔣欣已升職做主管，開(kāi)始運(yùn)作西堤紅山的營(yíng)銷(xiāo)策劃。這個(gè)位于北京西二環(huán)的項(xiàng)目，2008年開(kāi)盤(pán)價(jià)18000，卻始終賣(mài)不動(dòng)，2009年初降到14000。

　　由于臨近西客站，隨著2009年樓市復(fù)蘇、太原至北京的動(dòng)車(chē)投入運(yùn)行，以及未來(lái)北京至石家莊、鄭州等地的動(dòng)車(chē)前景，西堤紅山吸引了不少來(lái)自山西和河北等地的人士。

　　后來(lái)，蔣欣知道，這個(gè)男人是山西省某縣城公務(wù)員系統(tǒng)的一位人士，當(dāng)然是比較高的那個(gè)階層。這類(lèi)人群在北京的購(gòu)房率非常高。

　　這一年的4月，蔣欣和他的團(tuán)隊(duì)再次創(chuàng)造了奇跡，該月西堤紅山開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，銷(xiāo)售10億！

　　未幾，西四環(huán)的遠(yuǎn)洋沁山水也宣布開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售10億，這個(gè)雙十億的神話(huà)，引爆了北京樓市。

　　這之后，西堤紅山價(jià)格上漲，從14000到18000，再到后面的新品25000、30000，每一次，都伴隨著北京樓市的狂漲。

　　5月份，蔣欣碰到了來(lái)自山西長(zhǎng)治的一對(duì)梁姓夫妻。他們是所謂的煤炭產(chǎn)業(yè)鏈上的富豪，資產(chǎn)早已過(guò)億，來(lái)北京后，他們看過(guò)了遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、龍湖唐寧ONE這些豪宅。蔣欣向他們推薦了西堤紅山的新品紅山世家，全是大戶(hù)型，位于整個(gè)項(xiàng)目的中心。

　　但梁先生夫婦更為看重的，卻是項(xiàng)目所配備的教育資源——北京小學(xué)，雖然他們?nèi)瞬辉诒本?，卻想把孩子送到北京來(lái)就學(xué)。“之前他們看遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城的大戶(hù)型，600多萬(wàn)，那個(gè)女士差點(diǎn)就要交定金了。”蔣欣說(shuō)。

　　整個(gè)2009年，蔣欣清楚地感覺(jué)到，北京市場(chǎng)上到處都是這類(lèi)錢(qián)多得不知怎么花出去的人。他和同行交流，3萬(wàn)-4萬(wàn)元單價(jià)的豪宅都賣(mài)得很好，當(dāng)年北京市場(chǎng)的銷(xiāo)售冠軍是位于北三環(huán)的太陽(yáng)公元，單個(gè)項(xiàng)目一年賣(mài)了40億，價(jià)格也從18000飆升到了40000。

　　因?yàn)閷?duì)這些富人來(lái)說(shuō)，地段優(yōu)越、資源稀缺的豪宅，似乎更加保值增值——這也是蔣欣他們極力去游說(shuō)客戶(hù)的。

　　此時(shí)，蔣欣記憶中那些2006年之前的初次置業(yè)者的面孔，已經(jīng)非常模糊，首付幾萬(wàn)塊，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，都是很大的開(kāi)銷(xiāo)，還要同家人商量再商量。

　　他唯一記得的是一個(gè)女孩，2004年就拿了5萬(wàn)塊，來(lái)到北京通州的藍(lán)調(diào)沙龍售樓處——當(dāng)時(shí)蔣欣正在那里，就是這5萬(wàn)塊，女孩訂了一套70平米的房子。

　　對(duì)比之下，愛(ài)思考的蔣欣覺(jué)得，樓市的問(wèn)題不是在價(jià)格，而是在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，收入不均衡，再分配因?yàn)?萬(wàn)億的投資更加畸形，更多地流入富人手中，他的很多客戶(hù)便是如此。

　　離開(kāi)，是幸運(yùn)還是正確？

　　2008年，橡樹(shù)灣暫時(shí)沒(méi)有怎么賣(mài)，蔣欣去做了很多其他項(xiàng)目的前期工作；2010年，西堤紅山的小戶(hù)型新品賣(mài)得也不怎么好。此時(shí)蔣欣已調(diào)去外地，參與運(yùn)營(yíng)公司的大型綜合體項(xiàng)目。

　　有人說(shuō)他很幸運(yùn)，住宅下行的時(shí)候他都不在場(chǎng)。“我現(xiàn)在更看好消費(fèi)市場(chǎng)，看好商業(yè)地產(chǎn)”，他說(shuō)，這么多的調(diào)控政策出臺(tái)，主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)，卻是國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需、消費(fèi)的關(guān)鍵一環(huán)。未來(lái)，人們必然需要更多的消費(fèi)場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)地等等。

　　這也是央企華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，這家公司更多地看好商業(yè)地產(chǎn)，并投入了大量資金在里面，他們的目標(biāo)是香港的新鴻基，擁有更多的持有型物業(yè)。

　　現(xiàn)在是暫時(shí)離開(kāi)住宅市場(chǎng)，這個(gè)決定是正確的。蔣欣這么想，將來(lái)很可能還會(huì)運(yùn)作住宅項(xiàng)目。

　　6年來(lái)，蔣欣見(jiàn)過(guò)了太多形形色色的買(mǎi)房人，千金豪擲，或是小心翼翼，也見(jiàn)過(guò)那種一降價(jià)就要退房的人，驚慌到恐懼。

　　他看到了一個(gè)社會(huì)的縮影。那種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的狂熱，對(duì)財(cái)富增長(zhǎng)的信仰，那些啃老族，以及那些擁有中西方教育和職業(yè)背景的群體，在樓市中，真面目纖毫畢現(xiàn)。信譽(yù)和契約在這個(gè)市場(chǎng)中，似乎不起什么作用。

　　“炒房只是其中一種，我身邊很多人炒黃金，炒大蒜，什么都有。”蔣欣的視野并沒(méi)有局限在房地產(chǎn)，教育背景和公司背景，加上勤于思考和學(xué)習(xí)的習(xí)慣，讓他看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　從普通的銷(xiāo)售到營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)再到項(xiàng)目主管，他的升職之路可謂一帆風(fēng)順。不到30歲，他已經(jīng)做到一家大型公司的管理層，擁有至少兩套房產(chǎn)。有時(shí)候，見(jiàn)了太多因?yàn)榉孔佣淖兞巳松鸂顟B(tài)的人，他總是想，如果沒(méi)有做這一行，他自己現(xiàn)在會(huì)是什么樣子？