■史建平

　　從2009年下半年開始，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了久違的曙光，壓制了一年多的購(gòu)房需求在2009年第二季度呈現(xiàn)出井噴態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)迅速飆升，一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)有多個(gè)月份的月漲幅超過(guò)了10%，年度漲幅幾乎翻了一番。而進(jìn)入2010年以來(lái)，“央企地王”的誕生，更是直接改變了市場(chǎng)的預(yù)期，恐慌性購(gòu)房、投資炒作大量進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)瞬間呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。不斷攀升的房?jī)r(jià)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，也引發(fā)了社會(huì)的強(qiáng)烈不滿。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，自2010年年初以來(lái)國(guó)家出臺(tái)一系列政策，且4月份以來(lái)更是多重組合拳重磅出擊，從市場(chǎng)的消費(fèi)行為到企業(yè)的開發(fā)行為，從限制需求到強(qiáng)制增加供應(yīng)，可以說(shuō)是一種全方位的調(diào)控措施，力度之大前所未有。房地產(chǎn)政策的頻頻重磅出擊在打擊市場(chǎng)投資者投機(jī)熱情的同時(shí)，也會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)尤其是對(duì)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要參與者的商業(yè)銀行產(chǎn)生不可忽視的影響。商業(yè)銀行必須審慎應(yīng)對(duì)，在積極配合國(guó)家相關(guān)政策實(shí)施的同時(shí)，清醒認(rèn)識(shí)調(diào)控政策可能帶來(lái)的影響，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持穩(wěn)健發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

　　對(duì)商業(yè)銀行的積極意義

　　首先，旨在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控政策，可以為商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策，目的是為了抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這顯然對(duì)于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展是非常重要的。在我國(guó)，商業(yè)銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)參與程度最高的市場(chǎng)主體之一，無(wú)論是開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、政府的土地儲(chǔ)備貸款、居民住房按揭貸款，還是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)貸款，商業(yè)銀行都是市場(chǎng)的主要資金供給渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)直接表現(xiàn)為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于優(yōu)化商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從長(zhǎng)期來(lái)看，有利于商業(yè)銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策可以促使商業(yè)銀行調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低貸款組合風(fēng)險(xiǎn)，有利于銀行的穩(wěn)健運(yùn)行。這次調(diào)控政策對(duì)第二套房貸款以及貸款的成數(shù)、利率等都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，有利于控制非理性的貸款需求，抑制投機(jī)性購(gòu)房行為，使銀行貸款更加安全。而調(diào)控政策導(dǎo)致的購(gòu)房需求下降，購(gòu)房行為推遲，則有利于商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)貸款比重，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，從總體上降低貸款組合風(fēng)險(xiǎn)。

　　最后，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，有利于強(qiáng)化商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)觀念，提升對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)和銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的把控能力。房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。但在經(jīng)濟(jì)上升階段，房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤(rùn)又具有巨大的誘惑力，導(dǎo)致商業(yè)銀行爭(zhēng)相追逐，失去對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警惕和對(duì)房地產(chǎn)貸款的有效控制。這次調(diào)控政策的出臺(tái)，無(wú)疑是對(duì)從沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期考驗(yàn)的我國(guó)商業(yè)銀行一個(gè)很好的警示，促使其強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)觀念，建立和健全風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度，提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

　　為商業(yè)銀行帶來(lái)的挑戰(zhàn)

　　由于商業(yè)銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要供給者，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，最終都會(huì)體現(xiàn)在商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上，使商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理上面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　第一，調(diào)控政策可能導(dǎo)致部分地區(qū)的房?jī)r(jià)下降，從而使商業(yè)銀行住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)陡增。這次宏觀調(diào)控的目標(biāo)之一，就是要抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上升，那些房?jī)r(jià)漲幅明顯過(guò)高的地區(qū)，極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的局面。而當(dāng)房?jī)r(jià)下降到一定程度時(shí)，加上未來(lái)房貸利率可能進(jìn)一步提高，那些在高房?jī)r(jià)期間發(fā)放的住房按揭貸款的還貸風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大增加，嚴(yán)重威脅銀行的貸款安全。

　　第二，調(diào)控政策可能抑制住房需求，導(dǎo)致部分地區(qū)一些樓盤銷售滯后或很難售出，直接威脅銀行住房開發(fā)貸款的安全。在宏觀調(diào)控背景下，一旦開發(fā)商的樓盤銷售出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，那些綜合實(shí)力不強(qiáng)、負(fù)債率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)又無(wú)法繼續(xù)獲得銀行的資金支持，可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，威脅銀行的貸款安全。另外，土地供應(yīng)方式、土地使用權(quán)出讓收支的調(diào)整和拆遷規(guī)模的控制，也會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款產(chǎn)生影響，如調(diào)控政策對(duì)土地供應(yīng)方式進(jìn)行調(diào)整，由過(guò)去單一的價(jià)高者得地，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谙尢仔?、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的綜合招標(biāo)方式，可能導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間出現(xiàn)地價(jià)下滑或者“流拍”現(xiàn)象，甚至導(dǎo)致土地儲(chǔ)備成本難以收回。

　　第三，在房地產(chǎn)行業(yè)受到系列調(diào)控政策影響的情況下，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也會(huì)受到連帶影響，使這些行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到抑制，一批中小房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，尤其是其上游企業(yè)勢(shì)必會(huì)受到?jīng)_擊，導(dǎo)致一批鋼鐵、水泥、化工、輕工企業(yè)產(chǎn)品滯銷，壓縮生產(chǎn)規(guī)模，甚至停產(chǎn)。銀行對(duì)這些行業(yè)和企業(yè)的貸款也將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的繼續(xù)實(shí)施，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格全面回落，使銀行所有以房地產(chǎn)作為抵押的貸款的擔(dān)保條件發(fā)生不利變化。除了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的開發(fā)貸款和對(duì)居民個(gè)人發(fā)放的住房按揭貸款等直接與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的貸款外，商業(yè)銀行還有大量以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的其他用途貸款，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大跌幅的情況下，銀行處置這些抵押物將面臨銷售風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，一部分貸款將失去足額擔(dān)保，使這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)陡增。

　　第五，隨著系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款的需求將受到明顯抑制，對(duì)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的限制也會(huì)大大增加，因此，商業(yè)銀行投放于房地產(chǎn)行業(yè)(包括個(gè)人住房按揭貸款)的貸款比重將會(huì)下降。在這種情況下，一方面，商業(yè)銀行同業(yè)之間對(duì)合格、優(yōu)質(zhì)貸款客戶的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)大大加劇，另一方面，也將給銀行尋求新的貸款投向和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)帶來(lái)挑戰(zhàn)。如果商業(yè)銀行不能及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，銀行的盈利狀況有可能受到影響。

　　綜上所述，在房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加大力度，以至于房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅回落的情況下，所有與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)和企業(yè)都會(huì)受到不同程度的影響，而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金主要供給者的商業(yè)銀行，其所有與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款(我們可以稱之為“廣義房地產(chǎn)貸款”)也必然會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)最終極有可能成為房地產(chǎn)調(diào)控政策負(fù)面影響的主要承受者。

　　當(dāng)然，我們也應(yīng)該看到，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍然以較高速度增長(zhǎng)的情況下，旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲所采取的一系列政策措施一般不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的全面下降或大幅下跌。如果調(diào)控政策的力度適當(dāng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期，那么這些調(diào)控政策給銀行帶來(lái)的影響主要是正面的或積極的。但如果政府在出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，政策工具的選擇、政策力度和頻率的掌握不當(dāng)，短期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的較大跌幅并不是完全不可能，尤其是部分房?jī)r(jià)明顯已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的地區(qū)，這次調(diào)控政策導(dǎo)致一定幅度的房?jī)r(jià)下跌的可能性也相對(duì)較大。而只要這種可能性存在，那么銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)迅速暴露，調(diào)控政策對(duì)商業(yè)銀行的負(fù)面影響將會(huì)充分顯現(xiàn)。

　　積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

　　這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的是為了促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性健康發(fā)展軌道，所采取的政策措施涵蓋了住房政策、稅收政策、金融政策等各個(gè)方面，而且以前所未有的嚴(yán)厲程度，強(qiáng)化了地方政府的責(zé)任。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的相關(guān)政策，認(rèn)真分析這次調(diào)控對(duì)銀行的利弊，積極采取應(yīng)對(duì)措施，盡可能降低或控制政策實(shí)施帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，保持銀行的穩(wěn)健運(yùn)行。

　　首先，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)所有與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款進(jìn)行全面分析，分析調(diào)控政策對(duì)各類貸款的影響程度，分析的范圍應(yīng)當(dāng)包括土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)商的開發(fā)貸款、住房按揭貸款、建筑企業(yè)貸款、房地產(chǎn)上游企業(yè)貸款以及以房地產(chǎn)作為抵押的所有其他貸款，做好在房?jī)r(jià)全面下降情況下的壓力測(cè)試，預(yù)測(cè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)損失，提足相應(yīng)的損失準(zhǔn)備，確保充足的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償能力。

　　其次，商業(yè)銀行應(yīng)在對(duì)客戶實(shí)行細(xì)分的基礎(chǔ)上，扶優(yōu)限劣，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款方面，應(yīng)重點(diǎn)支持資信等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的房地產(chǎn)企業(yè)，或具有較好成長(zhǎng)性和盈利能力的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制那些綜合實(shí)力較弱、自有資金比率偏低的中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款；在住房按揭貸款方面，應(yīng)積極支持有還款能力的居民購(gòu)買自住房的貸款，嚴(yán)格控制二套房貸款，禁止明顯的投機(jī)性購(gòu)房貸款；積極支持各地方政府廉租、公租房的建設(shè)，嚴(yán)格控制大戶型高價(jià)房建設(shè)的貸款。通過(guò)客戶細(xì)分，商業(yè)銀行應(yīng)將貸款投向與近期國(guó)家相關(guān)政策保持一致，避免不必要的政策風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。

　　第三，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異，實(shí)行差異化的房地產(chǎn)信貸政策。近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有明顯的區(qū)域性特征，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的主要是東部的某些熱點(diǎn)城市，而許多二三線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度并不高，總體運(yùn)行狀況良好。在這輪調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也主要集中在東部主要熱點(diǎn)城市。因此，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域差異進(jìn)行認(rèn)真分析，貸款應(yīng)重點(diǎn)投向市場(chǎng)秩序規(guī)范、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)的地區(qū)，嚴(yán)格控制投向房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的地區(qū)和城市。同時(shí)，商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)積極支持具有較大發(fā)展?jié)摿Φ闹形鞑康貐^(qū)和二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)，既可以規(guī)避熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又可以在這些地區(qū)的發(fā)展中獲得自身利益。

　　第四，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立商業(yè)銀行內(nèi)部房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，有效控制商業(yè)銀行貸款組合的風(fēng)險(xiǎn)。毋庸諱言，我國(guó)近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，與各商業(yè)銀行追逐房地產(chǎn)企業(yè)、過(guò)度支持房地產(chǎn)開發(fā)有著密不可分的關(guān)系。在房?jī)r(jià)一路上漲的情況下，商業(yè)銀行忽視了房地產(chǎn)業(yè)本身固有的風(fēng)險(xiǎn)，盲目追高，最終不僅助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和風(fēng)險(xiǎn)的積累，同時(shí)也使銀行自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。因此，通過(guò)本次房地產(chǎn)調(diào)控，商業(yè)銀行必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，避免使銀行貸款過(guò)度集中在風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)貸款上。另外，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)切實(shí)提高對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析預(yù)測(cè)能力和對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警能力，使控制高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款成為真正的自覺行為?！?/p>

　　作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)、教授