以增長來看中國房地產，則中國房地產的增長速度在相當一段時期是最快，史無前例性的，其成就必須肯定。

　　█文/趙 曉，北京科技大學管理學院教授

　　建國60年尤其是改革開放30年，中國的成長是驚人的?？梢哉f是世界經濟增長中的一個奇跡。中國的增長速度超過了歷史上所有一切增長最快國家的紀錄。而居住，則是中國成長中的一朵奇葩。

　　我很同意《商界評論》特別策劃稿中的論述，“一個家庭，一個城市，乃至整個國家，房子都與其命運牽系得如此緊密”。何以如此？原因很簡單，房子是最大的民生，“沒有什么比房子承載著更多家園與親人的情感，沒有什么比房子拉扯著更多行業(yè)的繁榮與興衰”。

　　對于美國人來說，所謂的美國夢在物質層面上最鮮明標志就是“汽車+洋房”。對于中國來說，中國100多年的現(xiàn)代化夢想，今天絕大多數(shù)中國人的“中國夢”，在物質層面上的標志也依然是有自己的車和房。我同樣很同意《商界評論》特別策劃稿對中國住房進步的一個論述，“對中國而言，60年來改變最大的是什么？越來越擁擠的街道，其實是因為有越來越寬闊的住房”。中國的住房發(fā)展經受住了人類歷史上最偉大的城市化浪潮的沖擊，當人群如潮水般涌入城市時，中國人的人均居住面積不僅沒有降低，反而不斷上升，這是諾貝爾經濟學獎得主道格拉斯·諾斯在《西方的興起》中所禮贊不已的真正的“興起”，即通過制度與技術的進步在人口增長時人均生活水平依然能保持增長。雖然今天中國人在居住方面還存在著一些問題，但不言而喻，進步是主流，“對中國人而言，60年來改變最大的是什么？對房價的抱怨越來越多，其實，從筒子樓到花園洋房，我們真的住得越來越好”。

　　進步的關鍵在于中國的改革開放，中國住房發(fā)展最快的時期是取消福利分房，啟動市場化的這10余年。從1997～2007年，中國每年房地產業(yè)的增速幾乎都達到同期GDP增速的兩倍以上。例如從1997~2007年不同經濟指標增速的平均值對比來看，GDP的名義增速為12.3%，城鎮(zhèn)固定資產投資為20.1%，而房地產投資則高達23.2%，整整高出GDP增速10.9個百分點，比城鎮(zhèn)固定資產投資增速也高出3.1個百分點。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國2007年房地產業(yè)實際完成投資對GDP的占比為10.1%，對城鎮(zhèn)固定資產投資的占比更是達到21.5%。房地產的發(fā)展極大地拉動了國民經濟的增長。據(jù)權威部門測算，住房建設對GDP的影響約為10%，即住房建設增長10個百分點，就能帶動GDP增長1個百分點；每投入100元住房建設資金，可以創(chuàng)造相關產業(yè)170~220元的需求；每銷售100元的住房，可帶動130~150元的其他商品需求。以此計算，中國GDP增長的20%～30%是由房地產業(yè)拉動的。這表明，房地產在今天的中國當之無愧地可稱為“重要支柱產業(yè)”——這一殊榮唯房地產業(yè)方能夠領銜。

　　當前，困擾國人的一大問題是部分地區(qū)房價遞升快，部分人買不起房。有人用房價收入比來表明中國當前房價高得不合理，房價問題經常成為抱怨的中心。

　　關于房價收入比的合理范圍，有國際機構曾提出4∶1～6∶1的區(qū)間，但由于國內外對家庭收入、房屋成套面積的統(tǒng)計口徑不一致，國內曾有學者提出我國房價收入比的合理范圍應該是4∶1～9∶1之間。但實際上，房價收入比的高低受每個國家經濟實力、住房市場、居民收入水平、消費結構、居住習俗以及每年上市住房的構成等諸多因素的綜合影響，而不同國家、不同時期擁有的相關因素很不一樣。因此，房價收入比的國家差別很大，并沒有所謂的國際慣例。問題在于，中國的人均收入差距已經拉得很大。因此，從國際比較來看，我國不同收入群體的房價收入比差距是較大的，而且低收入家庭的房價收入比也是較高的。

　　根據(jù)世界銀行提供的1998年全球96個國家(地區(qū))房價收入比資料進行的分組測算：家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000～3999美元之間(中等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為5.6。而目前，我國最低收入戶房價收入比大約是22.69，是同組國際平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入戶房價收入比是7.75，是同組國際平均水平(9)的86%；最高收入戶房價收入比是2.45，只有同組國際平均水平(5.6)的44%。從全球96個地區(qū)(國家)的平均水平來看，高收入家庭的房價收入比總體上也低于低收入家庭，但差距要比我國小很多。2005年，我國最高和最低收入戶房價收入比差距是20.24，而國際同等差距只有4.1，只有我國的20%。從這個角度看，收入差距畸形導致了房地產發(fā)展的畸形，是不可不關注的一個方面。

　　我曾經以不同層次的發(fā)展觀來審視中國房地產在過去的成就。歸結起來，大抵是，以增長來看中國房地產，則中國房地產的增長速度在相當一段時期是最快，史無前例性的，其成就必須肯定。以科學發(fā)展觀也就是綜合考慮生態(tài)等來審視中國房地產，則成就要打一個折扣，因為存在著大量的粗制濫造以及生態(tài)、資源破壞的現(xiàn)象。以諾貝爾經濟學獎得主阿馬蒂亞·森提出的“以自由看待發(fā)展”也就是考慮到人均生存自由的被滿足來看待中國房地產發(fā)展，則貧富分配不均現(xiàn)象比較嚴重，需要比較多地去予以解決。

　　好在近幾年，政府的房地產政策已經做出大幅度調整，從早年單純的市場化開始轉向市場化與社會保障并行不悖，應該能在很大程度上化解住房消費不均的矛盾。如果政府再能在源頭上不斷致力于提高老百姓的收入水平，減少中國的貧富差距，并且在適當?shù)臅r候大膽進行土地制度改革，適當放開土地供應，發(fā)育出一個更成熟的土地市場，則中國人還能住得更舒服、更開心。這也是肯定無疑的！

　　展望未來，中國房地產仍有極大發(fā)展空間。有關研究表明：當國家處于工業(yè)化加速發(fā)展階段，房地產業(yè)必然獲得較快的發(fā)展。例如：英國在19世紀經濟起飛時期，房地產及其相關的投資就占全國投資的40%；而日本在二戰(zhàn)結束后，對于住宅房產的投資占固定資產形成價值總額的21%～27%。發(fā)達國家的資料顯示，這個階段大約經歷20年至30年。2008年末中國城市化率達45.7%，顯示出當前中國城市化還處于加速發(fā)展階段，總體來說，城市化每年還將繼續(xù)快速提高。未來農村進入城市為主導階段即將結束，人口流動將依次進入以小城市進入大城市為主導階段、以大城市郊區(qū)化為主導階段和以都市圈為主導階段。

　　展望未來，房地產在相當一段時期仍然是中國人最重要的消費和投資品。有了房子的還要換更大更好的房子，并且異地置辦第二套房，所謂“居者有其屋”的時代將向“居者樂其屋”的時代過渡；沒有房子的更是一定要得到一套自己的房子而后快；投資者也會青睞住房投資；而住房的泡沫也很難完全避免，既然美國、日本等國家?guī)缀鯖]能避免高速發(fā)展中的泡沫，中國也很難完全避免。如果中國能夠避免惡性的泡沫，那已經就非常好了！我個人非常樂意看到中國房地產健康、持續(xù)、美好地發(fā)展?！?/p>