5月26日晚，SOHO中國(guó)有限公司（香港交易所代碼：0410，下稱SOHO中國(guó)）發(fā)布公告，以約55億元人民幣收購(gòu)位于朝陽(yáng)門(mén)的凱恒中心，并將該項(xiàng)目更名為朝陽(yáng)門(mén)SOHO。
　　一位接近此項(xiàng)交易的人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，凱恒中心原開(kāi)發(fā)商因資金困境，無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，SOHO中國(guó)于半年前啟動(dòng)了收購(gòu)計(jì)劃。該項(xiàng)目債務(wù)債權(quán)關(guān)系十分復(fù)雜。收購(gòu)后，SOHO中國(guó)需承擔(dān)其高額負(fù)債。
　　北京凱恒中心原開(kāi)發(fā)商系北京凱恒房地產(chǎn)有限公司（下稱凱恒地產(chǎn)）。國(guó)恒企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱國(guó)恒）及寶豐物業(yè)投資服務(wù)有限公司（下稱寶豐物業(yè)）分別占其40%股份，北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱北京住總）占其20%股份。
　　公告顯示，SOHO中國(guó)將以約22億元人民幣收購(gòu)國(guó)恒及寶豐物業(yè)所占凱恒地產(chǎn)的80%股權(quán)，另將承擔(dān)凱恒地產(chǎn)逾33億元人民幣債務(wù)。
　　其中，凱恒地產(chǎn)因長(zhǎng)期拖欠北京住總約6.3億元土地一級(jí)開(kāi)發(fā)款，遂將其20%股權(quán)抵押給后者。SOHO中國(guó)亦與北京住總簽訂協(xié)議，代為償清此項(xiàng)債務(wù)，以獲得其所持有的20%股權(quán)。至此，SOHO中國(guó)將擁有凱恒地產(chǎn)全部股權(quán)及凱恒中心的全部權(quán)益。
　　據(jù)公告披露，SOHO中國(guó)支付給國(guó)恒及寶豐物業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，將分三次付清。其中，轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效當(dāng)日，支付5億元。此后，再支付5億元，并約定，以其中3億元償欠一筆遺留債務(wù)后，再付約4.8億元。兩個(gè)月后，在證明該項(xiàng)債務(wù)已償還，因債務(wù)導(dǎo)致的查封等問(wèn)題得到解決后，SOHO中國(guó)再于一年內(nèi)付清其余款項(xiàng)。雙方約定，在第三次付款前，未經(jīng)國(guó)恒及寶豐物業(yè)同意，SOHO中國(guó)不得對(duì)凱恒中心的第三期——南區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行銷售。
　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，凱恒中心所在系北京市東城區(qū)朝內(nèi)危改小區(qū)G、F地塊，于上世紀(jì)90年代末即已立項(xiàng)，最早名為“朝陽(yáng)新村”，為集寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)、娛樂(lè)、餐飲為一體的建筑群，后幾易其主，幾度更名，于2001年始動(dòng)工，此時(shí)名為“百?gòu)?qiáng)中心”。至2002年，珠海國(guó)利以一筆來(lái)自中關(guān)村科技CDMA項(xiàng)目擔(dān)保的“問(wèn)題貸款”（見(jiàn)《財(cái)經(jīng)》雜志總97期《中關(guān)村科技危機(jī)幕后》），通過(guò)其關(guān)聯(lián)公司國(guó)恒，從中國(guó)凱利實(shí)業(yè)有限公司（下稱凱利實(shí)業(yè)）購(gòu)得該項(xiàng)目。
　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，凱利實(shí)業(yè)系一家軍工背景企業(yè)，在中關(guān)村科技危機(jī)事件中，便顯示與珠海國(guó)利、國(guó)恒等公司有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。另一方面，北京住總、中關(guān)村建設(shè)等建筑公司亦曾在其涉及的朝陽(yáng)門(mén)危改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，陷入極其復(fù)雜的債務(wù)糾紛中，而與該地塊開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)系微妙。
　　北京住總與中關(guān)村建設(shè)亦曾在森豪公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，面臨相似的復(fù)雜債務(wù)糾紛。該項(xiàng)目緊鄰凱恒中心，同系朝陽(yáng)門(mén)危改地塊。2006年，因森豪騙貸案而成關(guān)注焦點(diǎn)，至今仍是一座爛尾樓。（見(jiàn)《財(cái)經(jīng)》雜志總第167期《寡頭之盟》）
　　國(guó)恒在接管凱恒中心后，亦因資金問(wèn)題，及債務(wù)糾紛，開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢。SOHO中國(guó)公告顯示，該項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約48.5萬(wàn)平方米，共分三期，其中北區(qū)一期約為11.9萬(wàn)平米，已竣工銷售，約5.3萬(wàn)平方米已售予中國(guó)銀行北京分行，約8886萬(wàn)元預(yù)收賬款，仍屬原股東。北區(qū)二期已封頂，建筑面積約6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)明年竣工。南區(qū)三期建筑面積約30萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)于2011年竣工。
　　項(xiàng)目中，商場(chǎng)部分占總建筑面積26%、寫(xiě)字樓部分占34%、住宅部分占15%，其他占25%。除去已銷售部份，可計(jì)算出SOHO中國(guó)此次收購(gòu)凱恒中心價(jià)格（總價(jià)格/總建筑面積）約為1.26萬(wàn)元/平方米。
　　目前，該項(xiàng)目二期，除欠1200萬(wàn)元土地出讓滯納金，已繳清全部土地款。該項(xiàng)目三期（即南區(qū)）則僅繳納了15%的土地出讓金。
　　資料顯示，凱恒地產(chǎn)去年凈虧損超過(guò)人民幣2800萬(wàn)元，資產(chǎn)凈值從2006年的4600萬(wàn)元降至2007年的1800萬(wàn)元。顯然，連年虧損，無(wú)力開(kāi)發(fā)是其決定轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要原因。
　　SOHO中國(guó)主席潘石屹在一份事先準(zhǔn)備好的聲明中稱，“憑借一直堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)原則，SOHO中國(guó)得以穩(wěn)占優(yōu)勢(shì)，在如‘朝陽(yáng)門(mén)SOHO’項(xiàng)目這等機(jī)會(huì)來(lái)臨的時(shí)候抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)。”接近交易人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，SOHO中國(guó)看中該項(xiàng)目，除因其位置及形態(tài)與SOHO中國(guó)擅于運(yùn)作的商業(yè)兼住宅開(kāi)發(fā)的模式較相吻合外，另一原因是其第三期尚有約30萬(wàn)平米未開(kāi)發(fā)，為其開(kāi)發(fā)留有較大余地。
　　2007年10月，SOHO中國(guó)在市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”前成功在香港上市，融資約達(dá)16.5億美元。由于其土地儲(chǔ)備較少，擴(kuò)張謹(jǐn)慎，至2007年底，負(fù)債率僅為8.3%，現(xiàn)金存款約達(dá)150億元。
　　潘石屹曾多次表示，將趁信貸緊縮形勢(shì)下，多數(shù)地產(chǎn)公司陷入資金困境，適機(jī)收購(gòu)。并放言，房地產(chǎn)公司將迎來(lái)“劇變的100天”，暗示許多地產(chǎn)公司可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機(jī)。
　　這一說(shuō)法亦受到一些分析人士的認(rèn)可，華興資本首席執(zhí)行官包凡即認(rèn)為，此次地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩將有利于一些資金較為充裕的地產(chǎn)商展開(kāi)并購(gòu)。
　　凱恒中心是SOHO中國(guó)在其上市后收購(gòu)的第三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2007年11月，SOHO中國(guó)以24.4億元的價(jià)格，收購(gòu)了北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司的兩個(gè)位于北京CBD區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，后分別命名為“光華路SOHO2”和“SOHO北京公館”。
　　在收購(gòu)凱恒中心后，盡管繼承了約33億元高額債務(wù)，SOHO中國(guó)公開(kāi)表示其仍有約100億元資金，負(fù)債率很低。
　　SOHO中國(guó)上市前的招股說(shuō)明書(shū)曾表示，其募資的主要用途之一是參與前門(mén)改造中的11塊土地的招標(biāo)。其中，有八幅土地本將在一季度入市，但卻因土地市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，各地紛現(xiàn)流拍等因素推遲至今。
　　消息人士稱，未來(lái)兩個(gè)月，地產(chǎn)市場(chǎng)上類似的大型物業(yè)收購(gòu)將會(huì)很頻繁。SOHO中國(guó)亦在醞釀一些新的收購(gòu)。