在“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)下，2017年長租公寓行業(yè)的發(fā)展速度前所未有。但在“收房一天一個價”的價格戰(zhàn)，以及各路資本瘋狂涌入之下，很多初生階段的長租公寓“未老先衰”，死在幾乎所有人都看好的“長租公寓元年”。舊人去后又有新人來，近一兩年來，多家新三板公司宣布變更主業(yè)為長租公寓運營。

人潮涌動的萬億級市場

秋明這四年的經(jīng)歷，為長租公寓這幾年的發(fā)展，提供了一個很好的注腳。

2013年8月，秋明大學畢業(yè)來到深圳。正式入職前，他住進了深圳福田蓮花山附近的一處群租房。一套200多平米的豪宅，被隔出8個房間，每個房間有2個上下鋪，能住四個人，整套房子男男女女住了20多人。“雖然房間環(huán)境一般，但勝在價格便宜。”秋明對證券時報記者說，“一個床位一個月750元，如果是單間，在福田中心區(qū)大約是3000元上下。”此后數(shù)年，秋明相繼搬進城中村、條件略差的長租公寓、條件較好的長租公寓。租金價格一路從750元，飆升到2700元。秋明正是長租公寓們要搶奪的目標客戶之一。鏈家研究院分析認為，到2025年，中國租賃人口將達到2.3億人，住房租賃市場租金總額將接近3萬億元。

在政策上，“租售同權(quán)”、“租售并舉”等政策不斷推出，讓長租公寓的前景變得更為樂觀。面對龐大的市場規(guī)模，政策的鼓勵，資本和創(chuàng)業(yè)者們不淡定了。早在2012年，華平資本就以6000萬美元投資了魔方公寓，并在2015年追加1.4億美元；2017年9月，愛上租完成3億元B輪融資；2018年初，鏈家自如宣布獲得40億元A輪融資。據(jù)統(tǒng)計，僅2017年，長租公寓行業(yè)融資規(guī)模就超過400億元。在資本的加持下，長租公寓品牌的增速自然不會很慢。“目前僅在深圳，有品牌的長租公寓就有兩三百家。”深圳公寓管理協(xié)會副秘書長、長租公寓產(chǎn)業(yè)服務平臺“合屋”的負責人盧青表示，“其中絕大部分都是最近一兩年起來的。”

新三板公司轉(zhuǎn)戰(zhàn)長租公寓

2018年2月8日，實際控制人變更4個月后，新三板公司誼盛股份(430684)宣布變更主業(yè)，從提供投資咨詢及服務變更為發(fā)展長租公寓相關(guān)業(yè)務。2月12日，誼盛股份拋出2018年第一次股票發(fā)行方案，宣布募資不超過6000萬元，用于上海浦江鎮(zhèn)長租公寓旗艦店項目等。

2018年1月19日，新三板公司樓市通網(wǎng)(831383)宣布，將原主營業(yè)務房產(chǎn)電商服務、互聯(lián)網(wǎng)廣告服務及其他推廣服務，變更為長租公寓運營及中國長租公寓網(wǎng)絡平臺建設。在主營業(yè)務宣布變更前后，樓市通網(wǎng)將成都子公司名稱，由“網(wǎng)絡科技”字樣變更為“住房租賃”字樣，并在重慶投資成立了三級控股的公寓管理子公司。目前樓市通網(wǎng)有自營公寓品牌“E客公寓”，主要布局西安、成都和重慶。

更早之前，主做計算機系統(tǒng)集成的嘉網(wǎng)股份(430498)宣布，將加大對長租公寓的投入，“長租公寓業(yè)務將成為未來公司的重點業(yè)務板塊”。2016年底，嘉網(wǎng)股份旗下“青稞公寓”品牌發(fā)布會在西安舉行，嘉網(wǎng)股份董事長聶晨陽表示，計劃2017年在西安運營3000~5000間公寓，成為西北最大的公寓運營商，之后以自營或并購的方式發(fā)展，在三年內(nèi)覆蓋5~10個重點城市。

新三板公司優(yōu)粒智寓(831113)，則是原“杰盛通信”在2017年9月完成實際控制人變更之后，宣布變更證券簡稱的，公司主營業(yè)務也從信息軟件，變?yōu)殚L租公寓住宿和物業(yè)服務。

據(jù)證券時報記者不完全統(tǒng)計，從2016年底至今，至少已有上述四家新三板公司，將主業(yè)變更為看起來前景大好的長租公寓業(yè)務。

長租公寓叫好不叫座？

“未來兩到三年都是洗牌階段。”港股上市公司彩生活(01778.HK)旗下長租公寓品牌樂家的執(zhí)行董事長劉昕認為。樂家及樂家的前身從十多年前就開始從事長租公寓運營，是國內(nèi)較早進入長租公寓運營的企業(yè)之一，目前運營長租公寓超過2萬間。

劉昕對記者表示，目前雖然還算是長租公寓發(fā)展的早期階段，但是競爭非常激烈。“競爭激烈的一個重要表現(xiàn)是，2017年上半年前后，長租公寓去市場上拿房，”一天一個價。在成都，劉昕甚至發(fā)現(xiàn)有的長租公寓出現(xiàn)拿房價格和租房價格倒掛的景象。

除了外部競爭激烈，高昂的改造成本也給長租公寓帶來不小的壓力。據(jù)盧青觀察，由于房源形態(tài)、產(chǎn)權(quán)屬性差別很大，導致長租公寓的水電、消防等改造成本很高，平均達到4~5萬元/間，高的甚至達到7萬元/每間。“正兒八經(jīng)做創(chuàng)業(yè)項目或者做事業(yè)的都不賺錢。”盧青發(fā)現(xiàn)，以前這個行業(yè)三年內(nèi)基本上可以回本，現(xiàn)在至少要四五年以上，“回本時間這么長，(從商業(yè)上說)已經(jīng)算不上是一個好生意了。”

為了扭轉(zhuǎn)虧損局面，一些長租公寓品牌也開始進行社區(qū)O2O、社交等方面的探索，希望找到一條賺取租金“剪刀差”之外的新盈利模式，但是最后“故事都不成立”。因此劉昕認為，現(xiàn)在很多“賠本賺吆喝”的長租公寓品牌，未來很大可能還是被兼并、賣掉，而后產(chǎn)生壟斷，“壟斷之后會有壟斷利潤，就像地產(chǎn)行業(yè)一樣。”現(xiàn)在跑馬圈地，盈利寄托給未來，也是很多地產(chǎn)企業(yè)進軍長租公寓的原因之一。

房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務商克而瑞的統(tǒng)計顯示，目前中國TOP30的房企中，有三分之一已經(jīng)通過不同的方式加入了長租公寓戰(zhàn)場。其中包括萬科的“泊寓”、碧桂園的“BIG+碧家國際社區(qū)”、龍湖的“冠寓”等。

融資能力考驗生存能力

“和開發(fā)商的大刀闊斧不一樣，進入存量房時代，更考驗的是精細化管理、拓展和融資能力。”盧青認為，資本市場的環(huán)節(jié)不打通，融資成本太高的話，一般長租公寓品牌很難生存。

根據(jù)劉昕多年從事長租公寓的經(jīng)驗，1000間以下的長租公寓品牌最容易成活，1000間到5000間是最痛苦的階段，超過1萬間則進入另一個階段。原因在于，千間以下時，各方面的成本都不高，甚至更少房間的情況下，一個夫妻店就能解決；萬間以上，就有一定的規(guī)模效應，可能有資本支持，自身有技術(shù)部門，進行平臺化管理；夾在千間和萬間之間，規(guī)模效應不明顯，運營成本卻很高。擴張需要錢，“想做重投入的，融資成本很高，年化15%以上。”所以劉昕認為，對于想投資長租公寓的投資者，債權(quán)是很好的選擇。綜合來看，在規(guī)模擴張不進則退，競爭激烈、融資成本又高的長租公寓江湖，融資能力事關(guān)生存能力。

2017年10月，新派公寓發(fā)行了全國首單長租公寓類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行規(guī)模2.7億元，底層資產(chǎn)為新派公寓CBD店未來的凈租金收入。通過這種方式，新派公寓把重資產(chǎn)部分進行資產(chǎn)證券化，輕資產(chǎn)部分做管理，收取管理費。除了發(fā)行類REITs產(chǎn)品，也有不少長租公寓品牌選擇成立產(chǎn)業(yè)基金。2018年1月，新三板公司方元資產(chǎn)(833565)和樓市通網(wǎng)，在西安簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，設立總規(guī)模50億元，首期10億元的方元樓市通長租公寓產(chǎn)業(yè)基金。

除此之外，安之公寓與北京和嘉瑞興，貝客公寓與南京銀行、中閱資本、天風證券等，在2017年成立了多個規(guī)模數(shù)億元到數(shù)十億元的產(chǎn)業(yè)基金。

雖然目前長租公寓品牌大部分都不賺錢，盧青仍然堅定看好這個行業(yè)。長租公寓行業(yè)的下半場才剛剛開始。

聲明：本文來自  新三板論壇  作者：閆坤