在房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深化下，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)逐步進入到“白銀時代”。在房地產(chǎn)“白銀時代”里，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤率的持續(xù)下降，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本與拿地難度在不斷增加，而存量運營市場的重要性則在不斷提升。

在此情形下，許多房企紛紛轉(zhuǎn)型，現(xiàn)金流更加穩(wěn)定以及“輕資產(chǎn)”模式的物業(yè)管理領(lǐng)域正成為眾多房企新一輪的發(fā)力點。與此同時，能為物業(yè)公司登陸資本市場提供便利的新三板正成為這些房企新的逐鹿場。

物業(yè)管理公司掛牌上市潮已現(xiàn)

想當(dāng)年，2014年6月30日，在港交所分拆上市后，彩生活（01778.HK）僅用3個交易日便在市值上反超母公司花樣年控股，這種模式一時間也引來了眾多房企爭相效仿，物業(yè)做為房企市值重建的平臺作用開始凸顯。

此后，中海物業(yè)（02669）、中奧到家（01538）、綠城服務(wù)（02869）紛紛登陸港交所。今年9月14日，雅居樂（03383）也發(fā)布公告稱，已申請分拆物業(yè)板塊——雅生活在港交所主板上市。同時萬科、碧桂園、富力等業(yè)內(nèi)大佬也在計劃分拆物業(yè)上市，希望在資本市場上分一杯羹。

今年剛剛接手萬科的郁亮就曾透露，萬科未來萬億的市值目標(biāo)，一半將來自新業(yè)務(wù)，其中物業(yè)服務(wù)發(fā)展將成為其主干業(yè)務(wù)。而萬科副總裁、萬科物業(yè)CEO朱保全也曾表示，萬科物業(yè)與萬科集團已經(jīng)是股權(quán)控制關(guān)系，目前已經(jīng)實現(xiàn)業(yè)務(wù)分拆，“萬科物業(yè)不僅謀求上市，還希望做成中國第一家營收超百億的物業(yè)公司。”

回到國內(nèi)資本市場，雖然物業(yè)公司登陸A股尚有難度。但作為多層次資本市場的重要組成部分，新三板已成為物業(yè)管理行業(yè)進入新階段的另一大重要推動力。

截至10月12日，已有57家物業(yè)管理企業(yè)在新三板完成掛牌，其中不乏保利物業(yè)（871893）、嘉寶股份（834962）、遠洋億家（837149）等多家知名房企旗下物業(yè)公司。（注：保利物業(yè)隸屬于保利地產(chǎn)（600048），嘉寶股份與遠洋億家分別為藍光發(fā)展（600466）、遠洋集團（03377.HK）旗下）

冬天里的一把火 新三板掛牌物業(yè)公司年內(nèi)漲幅近九成

自2017年開年以來，新三板物業(yè)公司就呈現(xiàn)出不斷擴容的趨勢。資料顯示，自年初至今，已有20家企業(yè)陸續(xù)登陸新三板，僅一月份就有5家物業(yè)公司掛牌，而8月份更是有保利物業(yè)等7家企業(yè)集體“扎堆”掛牌。

9月25日，在興業(yè)物聯(lián)（872196）正式掛牌新三板之后，三板物業(yè)公司達到了57家。而值得注意的是，在新三板物業(yè)公司不斷擴容的同時，A股仍未有一家物業(yè)公司完成上市。

從規(guī)模來看，新三板掛牌物業(yè)公司絕大部分規(guī)模較小。57家新三板物業(yè)公司去年平均營業(yè)收入為2.44億元，僅有2家公司營收規(guī)模超過10億元，分別為保利物業(yè)以及遠洋億家，僅占總體比例不足4%。營收超過1億元的公司有31家，占總體企業(yè)比例54%。

事實上，我國整體物業(yè)管理市場整體同樣呈現(xiàn)碎片化，在國內(nèi)超過10萬家的物業(yè)管理企業(yè)中，其中營收規(guī)模超過1億元的僅有約200家，長尾效應(yīng)十分顯著。

57家公司，去年平均凈利潤為1990萬元，凈利潤超過5千萬的公司有5家，其中遠洋億家、保利物業(yè)、嘉寶股份3家公司凈利潤均超過1億元。另外， 值得注意的是，57家公司去年整體凈利潤增長率達到52.62%，今年上半年則超過60%。

有這樣的業(yè)績，物業(yè)公司的股票在新三板二級市場上，成為了冬天里的一把火。

從年初至今有過交易的10家物業(yè)公司來看，美的物業(yè)（839955）、開元物業(yè)（831971）等4家公司股價年初至今漲幅已經(jīng)超過1倍，索克物業(yè)（832816）從年初至今股價更是達到571.23%的漲幅。

房企的未來

為何有如此多的物業(yè)公司爭相“搶灘”新三板，新三板物業(yè)公司為何又如此受二級市場的投資者青睞？

對此，2017年中國指數(shù)研究院物業(yè)管理白皮書分析，物業(yè)管理市場未來五年將突破萬億，這一行業(yè)正經(jīng)歷著從傳統(tǒng)勞動密集型向智能化、信息化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在數(shù)字化時代里，數(shù)據(jù)大爆炸使得客戶洞察、業(yè)務(wù)分析、行為分析等方面展現(xiàn)出前所未有的可視性，物業(yè)公司通過對接資本市場，有利于其實現(xiàn)加速轉(zhuǎn)型升級。

其次，掛牌企業(yè)在新三板上將受到關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競爭等獨立性審查，稅務(wù)、工商和企業(yè)管理層合法合規(guī)審查，以及現(xiàn)金流、收入確認研發(fā)支出等財務(wù)信息披露的審查，有利于企業(yè)在公司治理層面上主動或被動地提高公司治理水平。同時，掛牌新三板也有利于物業(yè)公司未來通過IPO轉(zhuǎn)板或被上市公司收購實現(xiàn)曲線轉(zhuǎn)板。

另外，兼并收購作為跨越市場準(zhǔn)入門檻、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的最有效方式之一，在整個物業(yè)管理市場呈現(xiàn)碎片化的同時，近年來許多實力較強的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正進行大規(guī)模地兼并收購，從而減少企業(yè)邊際成本，通過成本優(yōu)勢增強抵御競爭與擴大規(guī)模的能力。

對于規(guī)模較大物業(yè)公司來講，掛牌新三板不僅能通過定向融資籌集大量資金，而且由于掛牌上市受到來自公眾、股轉(zhuǎn)系統(tǒng)、證監(jiān)會以及主辦券商等監(jiān)督，也更容易獲得商業(yè)銀行的貸款，從而進行兼并收購，進一步擴大自身規(guī)模。而對于規(guī)模較小的物業(yè)公司而言，掛牌新三板也有利于企業(yè)獲取估值溢價。

在公轉(zhuǎn)書中，保利物業(yè)就表示，將通過全委合作、顧問合作和企業(yè)并購等方式，形成規(guī)模效應(yīng)，降低服務(wù)成本，擴大外部市場物業(yè)管理規(guī)模，實現(xiàn)內(nèi)外市場均衡發(fā)展。而彩生活、中海物業(yè)、中奧到家等香港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也均在招股說明書中表示募集資金最主要用于收購其他物業(yè)公司，彩生活與中奧到家還表示將用募集的60%資金用于收購其他物業(yè)公司。

而從前景來看，物業(yè)公司除了滿足業(yè)主最基礎(chǔ)的安保需求外，醫(yī)療 、養(yǎng)老 、教育 、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。根據(jù)物業(yè)公司增值服務(wù)收益來源，大致可以分為三部分：

第一部分是包括房屋買賣、房屋租賃 、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運營性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益，這部分為物業(yè)公司的資產(chǎn)性收入。

第二部分來自社區(qū)的外加服務(wù)，比如提供買房首付貸、裝修貸等貸款服務(wù)，為社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務(wù)過程中獲得息差收入。

第三部分即最核心的社區(qū)增值服務(wù)，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。物業(yè)公司構(gòu)建社區(qū)O2O平臺，同時與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建社區(qū)一公里微商圈。此外，物業(yè)公司還可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財務(wù)狀況等信息對用戶進行精準(zhǔn)分類，通過推送等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)呈現(xiàn)給住戶，并在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。

公開資料顯示，在2015年，中國500戶以上社區(qū)就已經(jīng)超過8萬個，人口數(shù)量保守估計將近一億人，按照人年均消費1萬元計算，一年消費額將近1萬億元。而在歐美國家，社區(qū)商業(yè)服務(wù)支出占社會商業(yè)總支出的60%以上，而在中國，目前整體水平僅約為30%。

對于保利和萬科等房企大佬來講，其物業(yè)公司僅需利用好現(xiàn)有資源，搭建好社區(qū)商業(yè)服務(wù)運行平臺，未來勢必可以在社區(qū)O2O平臺這塊大蛋糕中飽嘗甜頭。

花樣年董事局主席潘軍就曾透露，到2020年，花樣年彩生活服務(wù)的社區(qū)將超過10億平方米，超過4000萬人口，預(yù)計屆時人們的消費會翻番，而假使每人每月社區(qū)消費2000元，一年就是2.4萬，4000萬人一年將消費上萬億元。

潘軍表示，“如果能拿到1%的傭金，就是100億，拿到2%，就是200億。按天貓模式計算，收的是3%至5%的傭金，則是300億至500億元。”潘軍還將彩生活的社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺、社區(qū)配送系統(tǒng)與馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)相比，并直言未來將在社區(qū)層面與菜鳥網(wǎng)絡(luò)競爭。

10月10日，萬科物業(yè)在上海舉辦高端物管發(fā)展趨勢研討沙龍，發(fā)布了國內(nèi)首份高端物業(yè)管理調(diào)研報告，并計劃成立萬物研究院。對于萬科來講，在其集團整個萬億市值目標(biāo)與萬科物業(yè)成為國內(nèi)首家營收過百億的愿景中，高端物業(yè)服務(wù)是其發(fā)力掘金物業(yè)管理領(lǐng)域的一大重點。

報告提到，健康理念、數(shù)字化和街區(qū)化將成為未來高端物業(yè)管理趨勢。高凈值人群普遍重視健康醫(yī)療，愛好運動，重視社區(qū)內(nèi)的運動設(shè)施、健身康體場所，提供專業(yè)性與個體化的服務(wù)是高端物業(yè)管理的一大方向。

在房地產(chǎn)政策的密集調(diào)控下，物業(yè)的綜合運營能力已經(jīng)成為越來越多房企正在練習(xí)的新技能，未來，物業(yè)管理領(lǐng)域勢必大有可為。

現(xiàn)在來看，在房企這一輪的轉(zhuǎn)型浪潮中，新三板已經(jīng)有不少投資者提前嗅到了資本的“花香”。

（附圖：新三板57物業(yè)管理企業(yè)近年業(yè)績情況）

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