原標(biāo)題：解碼央企“地王”融資鏈條：銀行成本價(jià)貸款支撐

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，僅A股上市公司和新三板公司發(fā)布的收購(gòu)地塊或競(jìng)得土地使用權(quán)的相關(guān)公告就接近70條

“央企”地王并不是個(gè)新話題，但是卻屢有新案例。

1月下旬，某央企被曝以29億元競(jìng)得東莞一宗限價(jià)商住土地，折合樓面價(jià)2.66萬(wàn)元，該公司借此成為東莞新晉單價(jià)地王。同時(shí)，部分央企面臨“退房令”行動(dòng)遲緩的消息也在財(cái)經(jīng)媒體成功刷屏。

拋開央企是否推高了房?jī)r(jià)和該不該退出的爭(zhēng)議，仔細(xì)甄別央企和上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是央企還是民企，房企在土地爭(zhēng)奪中的底氣除了源自自身品牌和資金實(shí)力外，顯然很大程度上還取決于其與銀行的親疏程度。事實(shí)上，部分優(yōu)質(zhì)房企獲得的開發(fā)貸已經(jīng)是銀行攬儲(chǔ)的“成本價(jià)”。

土地儲(chǔ)備熱度持續(xù)

或許是因?yàn)?ldquo;手中有糧，心里不慌”的古訓(xùn)已經(jīng)根深蒂固，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的清淡并沒(méi)有阻礙房企土地儲(chǔ)備的熱情。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，僅A股上市公司和新三板公司發(fā)布的收購(gòu)地塊或競(jìng)得土地使用權(quán)的相關(guān)公告就接近70條；如果加上H股市場(chǎng)內(nèi)資房企的公告，則約有近百條相關(guān)信息。

從發(fā)布公告的上市公司來(lái)看，央企和民企都有涉及。房企的土地儲(chǔ)備自然是主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。不過(guò)，從公告細(xì)節(jié)也可以看出來(lái)，部分房企“搶到”土地后并不準(zhǔn)備自己獨(dú)立開發(fā)，而是計(jì)劃招攬合作方。例如，2月8日，某總部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2億元競(jìng)得某地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地規(guī)劃用途為批發(fā)零售用地及商務(wù)金融用地，公司目前擁有上述地塊100%權(quán)益，鑒于未來(lái)公司可能就項(xiàng)目引入合作者，影響公司在項(xiàng)目中所占權(quán)益比例，該比例僅供投資者作階段性參考。比較有趣的是，該上市公司近三個(gè)月已經(jīng)發(fā)布了13條競(jìng)得土地的公告，大多有“可能就項(xiàng)目引入合作者”的表述。

而主業(yè)與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的新三板企業(yè)對(duì)于競(jìng)得土地使用權(quán)的解釋則比較類似——“通過(guò)購(gòu)買土地使用權(quán)，并該土地上規(guī)劃、建設(shè)全新的廠區(qū)，可以改善公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提高經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所穩(wěn)定性，更好地適應(yīng)公司的發(fā)展要求”，該類企業(yè)相中的土地大多也是工業(yè)園區(qū)或類似性質(zhì)。

銀行貸款悄然支撐

單個(gè)地塊動(dòng)輒數(shù)億元乃至數(shù)十億元，而需要在各地囤地的房地產(chǎn)企業(yè)顯示不可能僅依靠自身的現(xiàn)金流支撐競(jìng)價(jià)搶地。從資本的角度來(lái)講，支撐一座座高樓大廈的，其實(shí)是成本各異的融資渠道，其中銀行信貸無(wú)疑是成本相對(duì)較低且比較可預(yù)期的一種途徑，多數(shù)優(yōu)質(zhì)上市房企能夠獲得的銀行授信總額遠(yuǎn)高于其實(shí)際使用額。房企對(duì)于與銀行的良好關(guān)系也是在財(cái)報(bào)中直言不諱，并借此向投資者展示財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

中糧地產(chǎn)表示，公司將銀行借款作為主要資金來(lái)源。房地產(chǎn)行業(yè)占用資金量大，目前公司與各家銀行保持著良好的合作關(guān)系，部分新增項(xiàng)目采用戰(zhàn)略合作、引入基金（或有限合伙企業(yè)）等方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。未來(lái)公司將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供穩(wěn)定的資金來(lái)源。2016年上半年，獲得銀行授信306.02億元，已使用169.81億元（含銀行保函等），未使用136.21億元。報(bào)告期內(nèi)銀行貸款均已按時(shí)償還。此外，該公司1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款26筆，期中24筆與銀行有關(guān)，這24筆借款的期末值（去年中期）超過(guò)了26億元。金額前五名的長(zhǎng)期借款人包括4家銀行，期末數(shù)合計(jì)46億元。

金地集團(tuán)擁有多樣化的融資渠道，包括銀行借款、發(fā)行債券和中期票據(jù)、信托借款等。截至2016年中期，該公司有息負(fù)債合計(jì)人民幣355億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.81%，其中，銀行借款占比為49%，應(yīng)付債券占比為46%，其他借款占比為5%。公司獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣1320億元，已使用銀行授信總額為人民幣216億元，尚剩余授信額度1104億元。報(bào)告期內(nèi)，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。

榮盛發(fā)展去年中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司資信狀況良好，共申請(qǐng)銀行授信總額度393.55億元，已使用額度159.07億元，剩余額度234.48億元。報(bào)告期內(nèi)，公司償還銀行貸款17.14億元。

此外，房企領(lǐng)軍企業(yè)中國(guó)恒大截至2015年年底與20家銀行有主要往來(lái)，取得授信總額2736億元，而該公司未動(dòng)用銀行授信額度達(dá)1545億元。去年上半年，恒大融資成本持續(xù)下降，中期平均融資成本較2015年年底再降0.8個(gè)百分點(diǎn)，截至去年中期，該公司未使用銀行授信額度也達(dá)到了1260億元。

利率接近“成本價(jià)”

對(duì)于央企或優(yōu)質(zhì)房企而言，銀行信貸的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)不僅在于體量，最重要的優(yōu)勢(shì)實(shí)際上是價(jià)格。事實(shí)上，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，為了爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)客戶，開發(fā)貸的價(jià)格已經(jīng)幾近成本價(jià)。

中國(guó)國(guó)貿(mào)2016年中報(bào)顯示，去年上半年，該公司長(zhǎng)期借款的利率區(qū)間為4.41%-4.90% （而2015年則為5.535%）。該公司同時(shí)表示，“財(cái)務(wù)費(fèi)用減少，主要是應(yīng)付債券減少以及銀行借款利率降低從而利息費(fèi)用支出減少”。國(guó)資背景的廈門國(guó)貿(mào)去年上半年抵押借款的利率在4.59%-6.215%之間，保證借款利率在1.85%-3.71%之間，信用借款利率在1.2%-6.9%之間。

此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者同時(shí)注意到，目前貸款基礎(chǔ)利率LPR已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間保持在4.3%，該指標(biāo)是基于報(bào)價(jià)銀行自主報(bào)出的最優(yōu)貸款利率計(jì)算并發(fā)布的貸款市場(chǎng)參考利率。部分央企和國(guó)企背景的上市房企顯然能夠達(dá)標(biāo)“最優(yōu)企業(yè)”，其執(zhí)行利率也將低于中國(guó)國(guó)貿(mào)和廈門國(guó)貿(mào)。

與之形成反差的是，銀行的攬儲(chǔ)成本始終居高不下，多數(shù)中小型銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益率依舊在4%-4.5%之間，在年底等重要時(shí)點(diǎn)更是可能高于4.5%。換句話說(shuō)，如果將理財(cái)產(chǎn)品與攬儲(chǔ)畫上等號(hào)，那么銀行的LPR貸款已經(jīng)是成本價(jià)了。

“銀行當(dāng)然不是不想賺錢，但是優(yōu)質(zhì)企業(yè)在與銀行的談判中往往占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，現(xiàn)在銀行對(duì)于信貸比較謹(jǐn)慎，都堅(jiān)持只選取優(yōu)質(zhì)客戶”，資深律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“畢竟，從過(guò)往的記錄來(lái)看，央企和國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不良貸款的機(jī)率確實(shí)比較低，甚至就連爭(zhēng)議和訴訟也很少發(fā)生”。

某股份制銀行華南地區(qū)分行行長(zhǎng)也曾對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，該分行低不良貸款率（低于0.2%）的秘訣之一就是“聚焦‘三優(yōu)一特’公司客戶，即優(yōu)質(zhì)上市公司、大優(yōu)企業(yè)、大優(yōu)項(xiàng)目以及區(qū)域特色，推進(jìn)名單制管理和開發(fā)”。

另?yè)?jù)記者了解，在攬存壓力比較大的背景下，大型房企確實(shí)屬于稀缺資源，因?yàn)榇笮头科蟛粌H是優(yōu)質(zhì)貸款客戶還是頗具實(shí)力的存款和理財(cái)客戶。因此，雖然銀行手握信貸審批權(quán)，但多數(shù)情況下，都是銀行主動(dòng)爭(zhēng)取成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的主辦銀行或戰(zhàn)略伙伴，這樣銀行能夠在對(duì)公業(yè)務(wù)領(lǐng)域形成綜合經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。