文｜方鎏

　　插畫｜李婷婷

　　房價(jià)真的進(jìn)入下跌通道了嗎？它的走向會是怎樣？你有不良的買房情結(jié)嗎？

　　“曾經(jīng)有一套四環(huán)內(nèi)的房子擺在我的面前，但是我沒有珍惜，等到了房價(jià)上漲的時(shí)候才后悔莫及，塵世間最痛苦的事莫過于此。如果可以給我一個(gè)機(jī)會再來一次的話，我會立刻買下不止那一套房的很多套房……”在中國，關(guān)于房子以及地產(chǎn)商的冷笑話，你可以找到無數(shù)，比如最近“發(fā)行”的潘幣，比如任志強(qiáng)(微博)的退休生活，等等。

　　中國人被房子綁架，這是一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)。某報(bào)關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的調(diào)查顯示，八成中國受調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，其中69.9％認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須”。

　　中國人需要房子，除了不能睡到大街上去這一放之四海而皆準(zhǔn)的理由外，還有許多老外不理解的理由：上戶口和遷移戶口需要房子，戀愛搞定女人要房子，子女的教育和以后的養(yǎng)老需要房子……

　　近日，中國政府頻頻出臺房市調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)市場的寒冬已經(jīng)到來等論調(diào)見諸報(bào)端。中國樓市究竟到了什么地步？這是個(gè)仁者見仁令人糾結(jié)的問題。

　　11月初，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠表示，目前中國房地產(chǎn)泡沫已破，房價(jià)下跌對中國經(jīng)濟(jì)將會是大好事；而不久前中國央行顧問李稻葵(微博)又稱未來兩至三年，中國房價(jià)的下跌幅度不會超過15%；11月，萬科將其位于浦東的一處住宅項(xiàng)目的價(jià)格下調(diào)了15%左右……

　　中國樓市是否到了路盡頭，我們現(xiàn)在還無法看清，借用紫霞的一句話：“我猜中了前頭，可是我猜不著這結(jié)局……”

　　不管房價(jià)如何走向，自用住房和改善性住房的剛性需求無法改變，對很多人而言，買房只是早晚的事情。如果有座房子擺在我們的面前，我們該如何選擇？我們有不良的買房情結(jié)嗎？在紛紜的買房情結(jié)下，有很多暗穴未必是我們都能體察到的。

　　01 暗穴之一：買漲不買跌

　　買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌，似乎房價(jià)漲跌和股票漲跌一樣。當(dāng)房價(jià)直上云霄之際，很多人亟不可待的涌進(jìn)“樓市”，請注意“樓市”這個(gè)詞匯，這寓意著和股市一樣，房地產(chǎn)成為了中國人的投資市場。2008年底，國內(nèi)房地產(chǎn)跌聲一片，部分有自主需求的人完全可以適當(dāng)考慮出手買房，但是很多人認(rèn)為房價(jià)還會繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等。2009年初，房價(jià)上行繼而上漲20%，很多人又急了，害怕自己不買就沒有了，拿著錢往里砸，多花了幾十萬。這是一種奇特的心理，買漲不買跌。這種買漲不買跌的心理也被開發(fā)商利用得淋漓盡致。在樓盤銷售現(xiàn)場，越是需要排隊(duì)購買的樓盤，反倒問津的人越多，殊不知很多排隊(duì)的都是開發(fā)商的托；銷售代表說是只剩這幾套了，二期三期肯定又要漲價(jià)了，于是很多人為搶得了這最后一套房而暗自僥幸。其實(shí)，這棟樓只開售了一個(gè)單元。

　　在房市，也許永遠(yuǎn)沒有頂和底，也沒有哪個(gè)人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。因此，跟風(fēng)買漲是危險(xiǎn)的行為，尤其是當(dāng)你將購置房產(chǎn)作為一項(xiàng)投資的時(shí)候。

　　02 暗穴之二：攢足夠的錢買房

　　這絕對是一個(gè)錯(cuò)誤理念。我們已經(jīng)不必再說美國老太太和中國老太太那個(gè)關(guān)于房子的老掉牙的故事了。攢錢是中國老百姓的優(yōu)良傳統(tǒng)，攢錢也是理財(cái)?shù)牡谝徊?，但是我們不是為了攢錢而攢錢。沒錢不等于你不可以買房，否則等你攢到足夠的錢時(shí)你又追不到房價(jià)的高度了。很多人每日精打細(xì)算，要攢到足夠的錢才買房，有的甚至說付了全款心里就踏實(shí)了。其實(shí)，購房貸款在一定程度上是有竅門的。盤算一下銀行貸款的利息，以及你常用的投資工具的收益率。比如，你有100萬，只拿20萬做了首付，用80萬進(jìn)行其他投資，這一年收益和支付利息是否有差值？只有算計(jì)過，你才能知道首付多少最合適，月供又是多長最適宜。并不總是付款越多借債越少越好，要知道，普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機(jī)會也許就是房貸了。如果是第一次購房，利息也會有很多優(yōu)惠，不用貸款就不太明智了。當(dāng)然，手中留有足夠可供投資的現(xiàn)金，而且你又會使用一些比銀行貸款利息高的投資工具，這是前提。

　　因此，盡量用最少的錢去買房，即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。要知道，這年頭借銀行的錢比花自己的錢還痛快的主兒大有人在，你完全沒必要替銀行著急。

　　03 暗穴之三：炒房炒成房東

　　看到這個(gè)暗穴，你不要笑，租房租成房東并不鮮見，現(xiàn)如今炒房炒成房東也是常事。很多人看到房子瘋漲以后，覺得自己上班辛辛苦苦，還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊(duì)伍。殊不知炒房是一個(gè)很專業(yè)的活，一不小心就被套。因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動的“炒房炒成房東”。炒房不僅制約了現(xiàn)金流，耗費(fèi)了時(shí)間，影響了工作，幾套房子就很可能使你心力交瘁得不償失。

　　買房就是買房，千萬不要有短炒的心理。實(shí)在要把買房子看做投資，也要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財(cái)俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報(bào)也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內(nèi)不會擔(dān)心斷供問題，還得時(shí)時(shí)關(guān)注政策風(fēng)向，畢竟房市調(diào)控是政府眼前的要務(wù)之一。

　　04 暗穴之四：一次到位

　　這是一個(gè)讓很多人犯理念錯(cuò)誤的觀念。有的人甚至為了所謂的一次性到位花費(fèi)了很大成本，到后來賣房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己是浪費(fèi)的。比如單身時(shí)買房本可以考慮位置好的小戶型，結(jié)果為了大面積買在了五環(huán)外；有人考慮買房孩子上學(xué)是否方便，其時(shí)他才剛剛結(jié)婚；有人左避高壓線右逃化糞池，結(jié)果小區(qū)邊被市政規(guī)劃出個(gè)垃圾焚燒場……現(xiàn)代社會發(fā)展迅猛，各種新東西層出不窮，也許你今天的想法確實(shí)是這樣，但過幾年，你的家庭、工作需要、職業(yè)改變、經(jīng)濟(jì)收入等等也許會發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會不一樣。

　　如果你的經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生了好轉(zhuǎn)，你就有改善居住條件的需要；如果你的經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉房產(chǎn)換取現(xiàn)金來發(fā)展個(gè)人事業(yè)？一次到位只是你目前階段“歸宿式”的想法，發(fā)生變化的可能要比什么都沒變的可能大得多，因此不要早早就背著房子這個(gè)沉重的殼吧，看得輕松點(diǎn)，想想到目前為止，我們誰一直居住在同一所房屋中？關(guān)于買房我們也只能做5～8年的打算，至于5年后，那就看發(fā)生了什么變化吧。

　　05 暗穴之五：只買便宜不買貴的

　　俗話說：人不識貨錢識貨。只圖價(jià)格便宜，是很難買到好東西的，雖然誰都知道便宜無好貨，卻總希望自己是那個(gè)撿缺的人。有一朋友在房價(jià)高漲之際，更加熱切地想擁有一套自己的住房，終于在燕郊購得一套他心儀戶型的房屋。可是，世間就怕這個(gè)“可是”，燕郊離他上班地點(diǎn)太遠(yuǎn)，他還是租住在走路就能到的單位附近，那么出租吧，可是上班族嫌燕郊的房子太遠(yuǎn)，退休的干嘛住到燕郊呢？于是，至今空置，買房資金被套牢。

　　請記得，貴一定有貴的價(jià)值，對于房子，長遠(yuǎn)的看來，便宜的會越來越便宜，貴的永遠(yuǎn)更貴。這就需要用未來的眼光來看現(xiàn)在。不要買已經(jīng)透支未來很多年的房子，當(dāng)然有些低價(jià)的房子，如果你清楚它所處地段的規(guī)劃，也是一種投資。買房自住如果不作為投資項(xiàng)目，也會希望至少能夠保值。所以買房子，一定要買好的。無論是未來增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒資金，不好的房子買了也是負(fù)債資產(chǎn)。如何把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把價(jià)值最大化，這是每一個(gè)買房者需要思考學(xué)習(xí)的。

　　06 暗穴之六：迷信廣告語

　　很多人獲取購買房屋信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿?，這個(gè)愿望能不能實(shí)現(xiàn)，最主要的是取決于開發(fā)商的實(shí)力和良心。比如閱讀售樓書時(shí)，首先要注意是否具備商品房的預(yù)售許可證，為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，只需在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對即可。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息。需要注意一些比較模糊的說明，比如10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多么合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，等等。

　　在國外買房，有專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)，如需貸款，銀行還要評估房屋情況，如果買房成本太高或者沒有升值潛力，銀行可能會拒絕貸款；在國內(nèi)買房，只能辛苦你到現(xiàn)場去實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請教，或者可以找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

　　07 暗穴之七：盲目入市

　　經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會忘記，如果政府不出手，房價(jià)完全可以炒到一個(gè)新高。而2009年，當(dāng)國家的鼓勵(lì)政策一出臺，就應(yīng)該意識到房價(jià)要開始漲是必然的。政府對房價(jià)的調(diào)控是非常關(guān)鍵的，因此關(guān)注房市政策也是買房者的一項(xiàng)日常工作。比如電視或者報(bào)紙的頭版新聞中往往會有表現(xiàn)，當(dāng)政策鼓勵(lì)而且政策很松的時(shí)候，往往是房價(jià)相對低的時(shí)候；政策控制并開始收嚴(yán)的時(shí)候，也正是房價(jià)忘乎所以的時(shí)候。因?yàn)檫@些國家政策會最直接的影響市場表現(xiàn)。

　　至于專家學(xué)者，最好不要迷信。有人說，每一個(gè)所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。北大教授不就依照經(jīng)濟(jì)論打賭打輸了嗎？而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會論壇，由房地產(chǎn)商支付報(bào)酬的專家學(xué)者嘉賓，他們的屁股能坐在買房者這邊嗎？千萬別迷信所謂的沒有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)整天紙上談兵的專家學(xué)者，正所謂站著說話不腰疼。在某種程度上，如果一個(gè)可靠的經(jīng)驗(yàn)豐富的一線房產(chǎn)中介人員對你說的話，可以認(rèn)真考慮。

　　08 暗穴之八：使用年限

　　如果看到這里，你對某套房子還是很心儀，那么恭喜你，你就要進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段了，需要提醒你注意的項(xiàng)目之多可能比你能想象到的還多，在此只能請你首先注意房屋的使用年限。不就是70嘛，不錯(cuò)，是70年，但是你的房屋還有70年可使用嗎？中國目前的《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)年限是70年，很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算，甚至很多人以為這70年是從自己拿到房產(chǎn)證那天開始計(jì)算，其實(shí)這個(gè)70年是從開發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時(shí)候開始算起。因此，樂觀的設(shè)想，開發(fā)商一拿到土地后沒有任何空置，立即盤到資金開工建設(shè)，估計(jì)待得蓋成高樓賣到你手里也有兩三年時(shí)間，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。特別要留意的是，你看中的房屋是蓋在哪塊土地上，這不是玩笑。一個(gè)同事看中了某大型國企在四環(huán)邊開發(fā)的一套小復(fù)式，非常之喜歡，以迅雷(微博)不及掩耳之勢簽訂了買房合同，然后是辦理公積金貸款，可怕的“可是”再次出現(xiàn)，公積金貸款被拒絕。這時(shí)他才明白這幢樓房用地是商業(yè)用地，使用年限為40年，公積金是不給商業(yè)用地房屋貸款的，悲催的他從逍遙的單身生活一時(shí)淪陷為四處借款的窘迫境地。

　　所以，購房前請認(rèn)真了解一下房屋所在土地的使用年限，請記得：工業(yè)用地一般是20年，商業(yè)用地是40年，綜合用地（商業(yè)、住宅、辦公）是50年，住宅用地是70年。

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