隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，包括銀行信貸、上市融資等渠道紛紛收緊甚至近乎關(guān)閉，時至5月，房地產(chǎn)信托暫停的傳聞更是頻繁傳出。在此背景之下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金卻風(fēng)起云涌，儼然成為金融輪盤中的一支重要力量。

　　如果仔細回憶，基金牽手地產(chǎn)企業(yè)，其實并不陌生。但相對之前的若隱若現(xiàn)，如今似乎已經(jīng)準(zhǔn)備好了被推上前臺。長遠來看，中國擁有充足的社會資本，卻缺少合適的金融投資工具和房地產(chǎn)投資平臺。而中國房地產(chǎn)基金的興起，正是為社會資本提供一條重要的收益高且風(fēng)險相對較小的投資渠道。而如今的近來的私募熱，是否已經(jīng)暗中指明了下一輪的風(fēng)向標(biāo)?

　　自建平臺，暗潮洶涌

　　“最近幾個月所經(jīng)手的私募項目有所增加，現(xiàn)在手上已經(jīng)有好幾個項目正在進行之中。” 一位基金界資深人士表示。與此同時，包括西南財大、清華、北大等眾多私募培訓(xùn)班相繼開講，而所針對的對象多是各企業(yè)的董事長、總經(jīng)理等，“更多的是建立一種平臺，以實現(xiàn)信息的溝通，最終促使老總之間協(xié)議成立私募股權(quán)基金。”看似平常的培訓(xùn)班數(shù)量增加，其背后卻隱藏著各企業(yè)的私募計劃。

　　據(jù)記者了解， 2010年，清華房地產(chǎn)總裁商會便以此為平臺與華房聯(lián)合基金成功發(fā)起“成都華房地產(chǎn)股權(quán)投資基金”。負(fù)責(zé)人稱：“項目采用合伙制方式，通過資金的規(guī)模化為企業(yè)之間建立一個暢通的融資平臺，同時可對投資的模式和渠道進行規(guī)范化、專業(yè)化管理。年回報率大約為25%，目前該項目運行良好。”

　　無獨有偶，成都本土企業(yè)合力達基金正牽頭成立首個成都民營企業(yè)房地產(chǎn)私募基金——中企(成都)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金也已接近完成資金的募集，該基金意在吸引實力地產(chǎn)開發(fā)商及私營企業(yè)，而募集規(guī)模確定為2億元。

　　“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投融資模式正在發(fā)生改變，即由傳統(tǒng)的拿地、建房、賣房、物管、融資為一體的開發(fā)模式，逐漸分離為土地運營商、房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資商這種結(jié)構(gòu)形態(tài)。房地產(chǎn)基金將憑借龐大的資金集聚效應(yīng)，有望成為未來房地產(chǎn)會業(yè)的最重要的資金來源。”某投資管理公司地產(chǎn)部人士表示，“我們稱之為當(dāng)今的潮流，未來的趨勢。”

　　事實上，早在6年以前，私募股權(quán)基金的投資方式便在成都市場上有所體現(xiàn)。2005年，作為早期的地產(chǎn)投資基金及管理公司，由深圳萬科、北京萬通、河南建業(yè)、浙江南都等一批中國具有市場影響力的房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起的中城聯(lián)盟，透過旗下“中城基金”與中城聯(lián)盟會員之一的交大房產(chǎn)聯(lián)袂共同打造的成都牧馬山易城項目便取得了較為成功的效果。

　　“中城聯(lián)盟透過實力企業(yè)進行資金聚集，并對其會員進行資金開放。當(dāng)時該項目采用階段性持股方式，透過股權(quán)購買的方式進行，而交大房產(chǎn)按照股權(quán)價格的15%左右進行回報以實現(xiàn)退出。”某知情人士向記者描述到，據(jù)了解，當(dāng)時所募集的資金規(guī)模大約達到了5000萬元左右的水平。

　　事實上，近年來這類投資方式在成都屢有出現(xiàn)，且各具特色。作為復(fù)地控股成立的基金管理公司——智盈投資所管理的復(fù)地景業(yè)基金，便選擇了成都天府新城“雍湖灣”項目進行投資，據(jù)悉，該基金于2009年末進入該項目，在經(jīng)過短暫準(zhǔn)備后項目正式啟動，如今正在對其二期住宅及商業(yè)綜合體進行銷售。

　　巨頭爭搶上游霸主

　　金地集團董事長凌克曾表示，未來房地產(chǎn)企業(yè)有兩個發(fā)展方向，“一個是向上游發(fā)展，進入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)私募基金;另一個是向下游發(fā)展，做產(chǎn)品線，比如老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。”記者了解到，目前金地集團已經(jīng)明確將私募股權(quán)基金作為除融資作用以外的重要戰(zhàn)略部署來進行發(fā)展，并力爭三年后，基金融資額占公司投資總額的20%左右。

　　而數(shù)據(jù)也顯示，整個2010年，國內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集超過18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。而包括復(fù)地、金地、中海、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)也在準(zhǔn)備或已經(jīng)開始了對于房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)的拓展。

　　但事實上，“截止目前為止，大型開發(fā)商對于私募基金的運用還相對較少。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　大型開發(fā)商啟動私募基金業(yè)務(wù)，通?？梢岳斫鉃閮纱竽康模阂皇?，產(chǎn)生帶動效應(yīng)，據(jù)悉，大牌開發(fā)商通常不會單獨投入資金來成立基金公司，而更多的是借助其品牌來吸引投資者的參與，形成“基金池”，以實現(xiàn)自身項目的利益最大化，同時一定程度減少項目投入;二是，透過基金以拓寬收益渠道。

　　事實上，與國外戰(zhàn)略合作資金之間的合作，更多的成為當(dāng)前大型開發(fā)商慣用的模式。仔細觀察便可以發(fā)現(xiàn)包括萬科、中海、華潤、富力、金地、龍湖等國內(nèi)一線房企的項目中均有外資的身影，該人士表示，“更多的是直接的資金合作，國外資本在國外集結(jié)后直接進入到國內(nèi)進行企業(yè)的融資。”無論是成都置信實業(yè)與凱德旗下基匯基金的合作，還是荷蘭GTC通過基金運作于去年下半年透過成都凱丹廣場完成在中國的成功首演，都可以看到國外資本的頻頻動作。

　　公開資料顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國大陸地區(qū)的私募股權(quán)投資基金中，房地產(chǎn)基金占據(jù)5只。某身兼多個海外私募基金顧問的業(yè)內(nèi)人士表示：“國家也正在包括上海、天津、重慶等地試點‘合格境外有限合伙人制度’(QFLP)，雖正式規(guī)定尚未出臺，但仍可感受到國家對海外資本的態(tài)度。”

　　在采訪中記者了解到，QFLP的試行可改變外國資本原先先將錢投入國內(nèi)，在尋找項目的狀況。而采用先選定幾個固定項目，再募集外幣基金轉(zhuǎn)化為人民幣后進行直接投資的方式。由此，可減少審批程序，促進私募基金的發(fā)展，但同時，對于資金的管理問題也需要同步跟上。該顧問表示：“境外投資基金的普遍收益預(yù)期在8%左右的水平，而國內(nèi)的市場現(xiàn)狀則對這類基金產(chǎn)生了強大的吸引力。”

　　
[page]

　　中小企業(yè)的資本式存在

　　成都市場上的私募基金計劃正在全面鋪開。而宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，正從一個側(cè)面催化這個過程的快速進行。據(jù)記者了解到，目前市場上私募股權(quán)基金的年回報率大約為15%--20%。在當(dāng)今信貸、信托閘門近乎關(guān)閉且通過投資擔(dān)保公司或其他渠道進行民間融資的成本高企的時下，對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一個較為合理的融資渠道。

　　除此之外，對中小企業(yè)來說，私募股權(quán)基金已經(jīng)開始發(fā)揮出另一重要作用。部分有閑置資金的中小開發(fā)商在無地可拿的情況下亦可透過股權(quán)私募基金這種新的投資方式以實現(xiàn)利潤的合理增長。一位開發(fā)商老總向記者的講述也頗為有趣，“現(xiàn)在看地只看拍賣信息，下來一了解，保利、華潤參拍，OK，回家睡覺去，不用去拍賣現(xiàn)場了。”自2009年下半年起，眾多地產(chǎn)大鱷紛紛進入成都市場，土地價格被迅速拉高，中小開發(fā)商雖有閑錢，但在這種競爭中極難拿到土地，透過行業(yè)內(nèi)自發(fā)組織成立這種基金，卻可以逐漸變身為房地產(chǎn)的投資角色。對于中小房企參與股權(quán)私募基金，這位總經(jīng)理用了三個詞形容：“輕松、穩(wěn)定、較為合理。”

　　鏈接：苦練內(nèi)力最關(guān)鍵

　　對于項目的選擇，私募基金在尋求受益之外的重要考慮，而謹(jǐn)慎的選擇態(tài)度成為其考慮過程中的重點。在記者的采訪中可以發(fā)現(xiàn)，對于處在不同階段的項目，基金公司有著不完全相同的考量標(biāo)準(zhǔn)，但穩(wěn)定的收益和風(fēng)險的可控成為這類考量的共同點。

　　某私募公司負(fù)責(zé)人告訴記者：“在金融行業(yè)中，信用顯得尤為重要?；诖?，良好的信用記錄及明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系成為一個項目受到私募基金公司青睞的基礎(chǔ)。”除此之外，包括對項目團隊的考核，項目資產(chǎn)負(fù)債等相關(guān)考量也是考量的重點。這位負(fù)責(zé)人表示，成都房地產(chǎn)開發(fā)商80%沒有在財務(wù)戰(zhàn)略和財務(wù)統(tǒng)籌上有明確的領(lǐng)軍人，而企業(yè)現(xiàn)在首先要修身，聘請專業(yè)金融人士設(shè)計合理的融資方案。

　　事實上，融資渠道的多變和靈活只是表象，企業(yè)發(fā)展中的協(xié)調(diào)和團隊建設(shè)問題才是根本的內(nèi)功。