新招標(biāo)規(guī)則的不足，使得“吃透規(guī)則”的中信聯(lián)合體成為北京CDB競標(biāo)的大贏家。北京改變土地市場價(jià)高者得的嘗試之路依舊漫長

　　記者 魏洪磊

　　“C BD核心區(qū)的地塊，我們跟蹤了好多年，但感覺還是個(gè)局外人?！闭f出這句話時(shí)，SOHO中國董事長潘石屹坐在朝外SOHO的露天陽臺(tái)上——這是當(dāng)年CBD區(qū)域所拍出的第一幅地塊，當(dāng)時(shí)競標(biāo)者只有三家，SOHO中國以6400元的樓面單價(jià)輕松拿下。

　　今時(shí)不同往日。2011年7月6日，CBD最后9塊“黃金寶地”集體入市，2天后各歸其主，參與企業(yè)超過30家，樓面單價(jià)超過2萬元。當(dāng)日招標(biāo)，SOHO中國參與了其中三地塊的競標(biāo)，雖分別報(bào)出最高價(jià)，但顆粒無收。

　　最大的變故來自Z11地塊。中信銀行與中信集團(tuán)組成的聯(lián)合體為該地塊唯一買家，并“恰好”壓中底標(biāo)價(jià)格，引發(fā)業(yè)內(nèi)一片質(zhì)疑之聲。

　　7月8日，北京市國土局公布招標(biāo)結(jié)果稱，中信聯(lián)合體投標(biāo)文件中的有關(guān)內(nèi)容違反了《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的規(guī)定，為無效投標(biāo)。Z11地塊被確定流標(biāo)，將于近期再次入市。

　　中信集團(tuán)一位參與招標(biāo)全程的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者抱怨，“到現(xiàn)在都沒收到國土部門的具體說法，說實(shí)話我也不知道流標(biāo)原因”。而北京市國土局一位高層透露，具體原因與中信對(duì)該地塊的設(shè)計(jì)方案有關(guān)，“中信要建一個(gè)高端會(huì)所，不符合我們的規(guī)劃”。

　　接近中信集團(tuán)的人士否認(rèn)了此種說法，“在我看到的中信提供的Z11地塊標(biāo)書中，均無酒店或會(huì)所的規(guī)劃?！?/p>

　　更多業(yè)內(nèi)人士則推測，Z11地塊的最終流標(biāo)與中信底價(jià)成交有關(guān)，國土部門此舉是為緩解各方質(zhì)疑之聲。

　　從兩輪招標(biāo)來看，北京正在試圖改變價(jià)格為王的游戲規(guī)則。為穩(wěn)妥起見，此種嘗試始于商業(yè)地塊。但從招標(biāo)的諸多風(fēng)波來看，每一步變革仍需細(xì)致考量。

　　關(guān)鍵的20分

　　在此次CBD競標(biāo)的第二階段，一舉拿下Z8、Z10、和Z12三塊地的中信，風(fēng)頭最盛。

　　熟悉內(nèi)情的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者透露，此結(jié)果在第一輪招標(biāo)結(jié)束后就已經(jīng)注定。

　　第一階段招標(biāo)時(shí)，清華美院的3塊地尚未加入爭奪，在當(dāng)時(shí)推出的12塊地中，中信一下子投了8塊地，最終拿到五個(gè)第一，一個(gè)第二，一個(gè)第三。

　　客觀而言，這份成績單是用錢砸出來的。接近中信集團(tuán)的人士稱，中信在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的投入不少于5000萬元，單幅地塊的設(shè)計(jì)投入不少于500萬元。所有這些，都為了在第一階段方案設(shè)計(jì)的20分上做文章。按照北京市國土局的規(guī)定，第一階段的方案設(shè)計(jì)分?jǐn)?shù)最高為20分，之后依次為15分、12分、8分和5分。

　　分析人士表示，在第二階段的80分中，價(jià)格占40分，因設(shè)置價(jià)格拐點(diǎn)，并不能拉開差距。“最多只能差2、3分?！倍Ｓ?0分如開發(fā)經(jīng)營理念、過往業(yè)績等，雖更有彈性，但中信并不吃虧。“參與競爭的都是中國乃至世界最好的企業(yè)，除了價(jià)格之外，他們的實(shí)力都不相上下。”

　　“四兩撥千斤，就靠這20分，卻左右了整個(gè)結(jié)局。”上述人士說，“這是中信最后勝出的核心因素?！?/p>

　　關(guān)鍵在于，既然所有的規(guī)則都被放到臺(tái)面上，為何獨(dú)有中信在第一階段評(píng)標(biāo)中大獲全勝？

　　接近評(píng)標(biāo)小組的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者分析了詳情：在這20分的設(shè)置中，區(qū)域貢獻(xiàn)方案占30%，個(gè)體樓宇方案占70%，即分別占6分和14分?！爸行艆^(qū)域方案做得很優(yōu)秀，比如交通如何設(shè)置、怎么做連廊等。CBD區(qū)域?qū)斫煌ㄔ趺窗才?，中信不僅請了國外的設(shè)計(jì)公司，甚至還有交通專家?！?/p>

　　上述人士稱，很多企業(yè)雖然個(gè)體方案很出色，但全部輸在了區(qū)域整體設(shè)計(jì)方案?！爸行诺慕煌ǚ桨缸龅糜绕浜茫@是第一輪評(píng)標(biāo)中所有專家的一致意見?！?/p>

　　不可忽略的一個(gè)大背景是，就在CBD地塊招標(biāo)之際，北京市治堵方案也在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中，恰恰為中信的設(shè)計(jì)方案增添了砝碼。

　　底標(biāo)之謎

　　“中信更關(guān)鍵的是吃透了這次招標(biāo)的規(guī)則。”接近北京市政府的人士說。

　　唯一說不過去的只有26.32億元這個(gè)令中信難堪的數(shù)字。壓中底標(biāo)，這個(gè)萬里挑一的“意外”沖淡了中信拿地大獲全勝的喜悅，也令“內(nèi)定”之說風(fēng)生水起。

　　全程參與招標(biāo)的中信地產(chǎn)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，這一數(shù)字是“經(jīng)過專業(yè)分析，客觀判斷得出”。

　　“反過來說，我們知道底價(jià)為什么一定要冒險(xiǎn)投底價(jià)？不現(xiàn)實(shí)！而且我們參加6塊地，為什么只有這一塊地很準(zhǔn)？”上述人士頗為無奈。

　　而質(zhì)疑者則認(rèn)為，即使中信并未得知具體底標(biāo)數(shù)字，也應(yīng)該掌握了某種計(jì)算方式。此前出讓的六塊地的平均單價(jià)為14500元，而此次北京市國土局所設(shè)置的價(jià)格拐點(diǎn)系數(shù)為1.3。兩者之積恰好為Z11地塊的最終單價(jià)。

　　“關(guān)鍵就在這里，中信怎么就肯定要用這個(gè)系數(shù)？按照正常思維，這次的土地價(jià)格會(huì)在原來基礎(chǔ)上提高20%左右?！币晃粎⑴c地塊爭奪的上市公司高層表示。

　　另一位參與招標(biāo)的人士對(duì)此種看法表示贊同，“從它拿到5個(gè)第一名，可以看出中信這次下了多深的功夫。”

　　北京市國土局一位高層在電話中對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，“提前透露底價(jià)是絕對(duì)不可能的”，但他對(duì)中信是否獲知價(jià)格計(jì)算公式未做回應(yīng)。

　　Z11地塊的最終流標(biāo)，成為CBD地塊收官階段最大的懸念。北京市國土局公開表示，流標(biāo)原因是招標(biāo)不符合《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的相關(guān)規(guī)定，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，流標(biāo)或與底價(jià)成交不無關(guān)聯(lián)。接近中信高層的人士表示，中信集團(tuán)對(duì)Z11的流標(biāo)結(jié)果并無任何準(zhǔn)備。他透露，在第二輪招標(biāo)之前，中信已經(jīng)從相關(guān)渠道得知只有自己一家競標(biāo)。這或是中信報(bào)價(jià)偏低的重要原因。

　　他轉(zhuǎn)述中信高層的說法，“如果寫明不允許底價(jià)中標(biāo)，我們也認(rèn)了，現(xiàn)在給我們的說法都是幌子”。

　　也有消息人士透露，北京市政府對(duì)中信一下拿到4塊地并不滿意?！皬恼畬用婵?，當(dāng)然希望能引進(jìn)更多有實(shí)力的企業(yè)，被一家公司壟斷并不是理想結(jié)果。從中信來看，拿到的地足夠多，可能也沒有其他更好的業(yè)態(tài)了?！?/p>

　　該人士表示，第一階段6幅地塊招標(biāo)完成后，北京市政府已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了招標(biāo)規(guī)則的不足，即設(shè)計(jì)方案獲勝者，最終將成為贏家。政府方面也試圖做出一些改變，但遭遇相關(guān)企業(yè)的阻力，“最終博弈結(jié)果是，價(jià)格分?jǐn)?shù)提高到50分，希望能有所彌補(bǔ)?！?/p>

　　上述人士分析，這也許可以解釋中信為何押中底價(jià)?！斑@塊地對(duì)中信而言不是必須拿到的，干脆報(bào)個(gè)偏低的價(jià)格。”

　　Z11地塊最終入市時(shí)間尚未確定，分析人士認(rèn)為，結(jié)局可能有兩個(gè)：第一，招標(biāo)規(guī)則不變，中信銀行退出，中信集團(tuán)重新選擇一家合作伙伴；第二，推翻原有招標(biāo)規(guī)則，重新競標(biāo)，滿分重新定為100分?！暗@需要幾個(gè)月的時(shí)間，讓有意向的企業(yè)重新準(zhǔn)備方案?！?/p>

　　中信地產(chǎn)人士表示，是否繼續(xù)參與該地塊爭奪還無定論，因此事涉及到集團(tuán)，“仍在和上面協(xié)調(diào)溝通”。

　　新規(guī)則顯得粗糙

　　今日招標(biāo)的種種風(fēng)波，在一年前就已經(jīng)埋下諸多伏筆。

　　CBD核心區(qū)4塊地，過去被稱作中服地塊。在北京市國土局原來的規(guī)劃中，該地塊將整體出讓，總建筑面積為42萬平方米，其中地上面積為32萬平方米。

　　此前，中服地塊屢屢被北京市土地儲(chǔ)備中心列入“擬入市地塊”名單之中，但始終未能入市交易。

　　中服地塊的一級(jí)開發(fā)商為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，按照土地市場一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的慣例以及當(dāng)時(shí)苛刻的競買人資格，遠(yuǎn)洋最有可能拿到該地塊的二級(jí)開發(fā)權(quán)。

　　2010年1月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布公示，中服地塊的競買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中，金融機(jī)構(gòu)的注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯(lián)合體中絕對(duì)控股；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元人民幣。

　　1月13日，中國人壽入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為最大股東。兩周后，北京市土地整理儲(chǔ)備中心隨即宣布中服地塊即將入市的消息，并規(guī)定了競買人資格，從而陷入輿論漩渦中。SOHO中國聯(lián)席董事長潘石屹當(dāng)時(shí)曾言辭激烈地表示，“設(shè)定的招拍掛條件只是為一家公司量身定做”。

　　3月19日，北京市土地儲(chǔ)備中心暫停了中服地塊的出讓，并在4月30日將中服地塊拆分為4塊，連同周邊8幅地塊打包出讓，這12塊地就是今日的CBD核心區(qū)地塊。

　　接近北京市政府的人士透露，最終實(shí)行的兩輪招標(biāo)制，出自北京市主管領(lǐng)導(dǎo)的建議。一則可吸引更多名企共同開發(fā)，二則避免出現(xiàn)總價(jià)地王。這也成為北京土地出讓的一次創(chuàng)新嘗試。

　　潘石屹對(duì)這一決策過程記憶猶新。在招標(biāo)方式確立之前，他曾與相關(guān)主管人士深談過一次，“主管領(lǐng)導(dǎo)的結(jié)論是，北京土地市場不確定因素太多，招拍掛唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是要合法?！?/p>

　　對(duì)北京市而言，中服地塊化整為零出讓，已經(jīng)是土地市場上一次大的突破。在此之前，一級(jí)開發(fā)商繼續(xù)做二級(jí)開發(fā)，理所應(yīng)當(dāng)。知情人士稱，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)當(dāng)時(shí)投資20億到30億元之間，用于此地一級(jí)開發(fā)，其合作公司為CBD國際商務(wù)中心開發(fā)有限公司，后者為朝陽區(qū)國資委的全資子公司，占股30%。

　　“如果按照原來的游戲規(guī)則，這塊地就是遠(yuǎn)洋的?！鄙鲜鋈耸空f。但“8•31”土地大限后，所有二級(jí)開發(fā)用地必須走招拍掛程序，中服地塊得以入市。

　　又逢北京市政府出臺(tái)新舉措，土地一級(jí)開發(fā)須由政府主導(dǎo)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在領(lǐng)到一筆補(bǔ)償款后撤出，與諸多開發(fā)企業(yè)站在了同一起跑線上，終成今日局面。作為“CBD最后一塊蛋糕”，北京市政府對(duì)此地的期望不言自明，而其特殊性也使之成為土地出讓新模式的試點(diǎn)。

　　“這塊地，我們已經(jīng)不考慮土地收益了，更多考慮CBD區(qū)域的整體規(guī)劃?！睍r(shí)任北京市土地儲(chǔ)備整理中心主任葉向忠曾對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。

　　站在城市規(guī)劃的角度，此種做法無可厚非。但CBD地塊招標(biāo)風(fēng)波背后換來的是企業(yè)的不信任。一位參與全程招標(biāo)的人士表示，在第一階段北京市政府的目標(biāo)很明確，“就是怕出地王”；但第二輪出讓階段，行政之手還是深度介入。

　　“政府目前的處理方式?jīng)]有錯(cuò)，只是沒有經(jīng)驗(yàn)，顯得粗糙?！备卟叩禺a(chǎn)董事長李國平對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。在他看來，這是一次“陽謀”，不求價(jià)格，只求土地到合適的企業(yè)手中。“目的是把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來，完成金融中心的定位?！?/p>

　　但在潘石屹看來，如果政府意在規(guī)劃，大可在前期征集最優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，而后進(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)者按確定的規(guī)劃來執(zhí)行。接近北京市政府的人士則表示，“政府開始并沒有考慮這么多，兩輪招標(biāo)已經(jīng)是個(gè)大創(chuàng)新?！彼瑫r(shí)表示，此種方式既可做到統(tǒng)一規(guī)劃，又避免了地王出現(xiàn)，已經(jīng)得到國土資源部的肯定。

　　“這種模式是好的，適合在城市中心區(qū)域復(fù)制?！币晃煌恋貙＜冶硎荆珻BD地塊出讓并無普遍意義。對(duì)住宅用地而言，摒棄價(jià)高者得的慣例值得肯定，但土地出讓的變革之路無疑還很長。

　　(實(shí)習(xí)生于言對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))