5年前主攻保障房，5年后的今天加碼商品房，皆是如此，住總集團和張貴林到底在想什么？

　　采寫|《小康·財智》記者 劉彥華

　　隨著國家對房地產(chǎn)政策調控的不斷深入，保障房正在被越來越多的房地產(chǎn)公司所重視。最近一段時間，北京保障房建設主力軍——北京住總集團(下文簡稱住總)董事長張貴林卻多次在公開場合表示，“集團內(nèi)部正在進行業(yè)務結構調整，在房地產(chǎn)開發(fā)中，未來將進一步加大商品房占比，希望到‘十二五’期末，保障房和商品房的比例可以由7:3調整為5:5?！?/p>

　　加大商品房開發(fā)力度，這似乎與時下業(yè)界盛行的進軍保障房建設大浪潮有些背道而馳，難道住總集團也不愿意再建保障房了嗎？

　　“不是。比例調整不代表保障房建設總量會縮減。無論如何，保障房會達到50%的占比。”面對記者的疑問，張貴林給出了非常肯定的回答，“過去幾年，集團的經(jīng)營重點一直放在保障房開發(fā)上。目前，集團保障房建設規(guī)模已達400多萬平方米，今年還將建設150萬平方米左右保障房?！?/p>

　　過去幾年，中國房價持續(xù)高漲，住總大力開發(fā)利潤較低的保障房?，F(xiàn)在，樓市調控頻頻加碼，住總又開始發(fā)力商品房。住總的選擇為什么總是這么的“非主流”呢？這還要從張貴林接手住總集團開始說起。

　　結緣保障房

　　見到張貴林時，給記者留下的第一印象是溫和、愛笑、書卷氣，面對公眾時甚至帶著些許靦腆。但是翻開他的履歷，卻讓記者佩服不已，他的經(jīng)歷就像一部傳奇。今年剛剛48歲的他，從一介書生到縣區(qū)父母官再到成功的企業(yè)家，已在學者、政界、商界之間進行了數(shù)次角色轉換，并且每個角色都演繹出了不同的精彩。

　　2005年8月4日，一紙調書，張貴林受命出任住總集團董事長。這是張貴林第二次臨危受命，但對他來講，這次任命或多或少還是有些意外。因為就在不久之前，他剛剛用了兩年時間，使中關村科技扭虧為盈。在他尚未開始品嘗成功的甘美果實時，拯救住總，這項更加艱巨的任務已經(jīng)落在了他的肩上。

　　“這都是政府決定的，我只是服從安排而已。”看似簡單的一句話，張貴林卻要為此付出莫大的汗水和努力。因為當時住總的處境比中關村科技更加艱難。

　　住總集團的前身是1983年成立的北京市住宅建設總公司，屬于市屬國企，也曾創(chuàng)造過無數(shù)的輝煌和佳績。只是隨著行業(yè)環(huán)境的變化，自2000年以來，集團效益開始逐漸走向下坡，資金缺口巨大，集團所屬近一半企業(yè)開不出支，最長拖欠自有職工工資達9個月，另外還有歷年拖欠農(nóng)民工工資達4億多元……

　　對年輕的中關村科技，張貴林可以大破大立，但對住總這家老字號國企，張貴林則需要更多的勇氣和智慧。

　　張貴林是個非常謹慎果斷的人，他并沒有新官上任三把火，而是花了幾個月的時間調查研究。在摸清情況后，他準確而迅速地概括出了三項重點工作，即強化制度管理、強化資源整合以及尋找新的增長點。

　　雖然他最后選擇了內(nèi)部資源整合為改革突破口，但對那些效益較差的成員公司，他并沒有簡單地破產(chǎn)關閉了事?！瓣P閉企業(yè)，這會讓職工怎么想？怎么辦？”他提出：應該以盡可能低的成本代價，以自身努力解決虧損企業(yè)問題，對職工進行妥善安置，實施準市場做法的拆分重組。

　　讓人欣慰的是，最終的結果不錯。通過拆分重組，大地公司歸并到具有商砼生產(chǎn)優(yōu)勢的設備物資公司后，形成北京最大的商砼生產(chǎn)能力；地鐵管片生產(chǎn)歸并到地鐵盾構施工的市政公司，形成管片生產(chǎn)和使用的一體化。不僅實現(xiàn)了“消滅虧損、整合資源、集中產(chǎn)業(yè)、做強做大”的大目標，公司還妥善安置了1600多名在職職工和離退休職工。

　　這么多人吃飯都是個問題，剛剛有所好轉的集團怎么養(yǎng)活他們？就在張貴林為此苦惱的時候，北京首批兩限房用地從政府文件中走了出來，進入公眾的視野。

　　張貴林非常坦率地告訴記者，“當初之所以選保障房，雖然有作為國企應該承擔社會責任的因素，但更主要的還是為了穩(wěn)定我們的隊伍，養(yǎng)活我們的人員。雖然利潤少，但是競爭壓力較小，收益也相對穩(wěn)定。”

　　2007年2月北京保障房辦公室成立。同年4月，首批兩限房用地上市。住總在第一時間采取行動，通過公開競標的方式，以13.98億元摘得原北京輪胎廠土地使用權，這是北京保障房的第一款用地，也是住總自1998年以來第一次在北京拿地。

　　隨后住總以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，主攻保障房建設，常營、大興康莊等保障房項目陸續(xù)收入囊中。

　　酸甜苦辣咸

　　在“十二五”開局之際，張貴林曾由衷地感慨稱，“如果沒有保障房建設，住總的“十一五”規(guī)劃也許會順利完成，但一定不會演繹得如此精彩?！苯?jīng)過幾年的發(fā)展，住總借力保障房，取得了驕人的成績。不僅安全度過了金融危機，而且集團開始持續(xù)盈利，集團和張貴林也因此獲得多項殊榮，算得上名利雙收。

　　但光鮮亮麗背后的酸甜苦辣，也只有張貴林自己最清楚。在某些特殊情況下，國企甚至必須沒有盈利也要完成生產(chǎn)。住總開發(fā)的翠成經(jīng)適房項目是北京市啟動的第一批經(jīng)適房項目之一，也是集團開發(fā)建設保障房的開始。1998年住總投標獲得了該項目的開發(fā)建設權，規(guī)劃建筑總面積為217萬平方米，可提供經(jīng)適房1.7萬套。10余年過去了，住總以巨虧21.18億元的代價，累計交用入住了1.06萬套。

　　2011年北京市兩會期間，張貴林曾提交一份有關建立“保障房價格動態(tài)調節(jié)機制”的提案，引起業(yè)界廣泛討論。他認為，造成翠成項目巨虧的主要原因，是政府對該保障房項目的定價機制“十年一貫制”，始終是3180元/平方米，罔顧10年間征地拆遷成本和原材料建安成本上漲的事實。

　　目前，據(jù)張貴林介紹，北京市政府相關部門已就他提議建立的“保障房價格動態(tài)調節(jié)機制”展開了討論和調研。而住總的翠成經(jīng)適房項目，也獲取了政府一定的稅費補償。

　　保障房建設中，困擾張貴林的不只是盈利這一件事。談及保障房，張貴林必談質量控制，“我不主張過分壓低成本，這樣容易出豆腐渣工程?！?/p>

　　即便這么小心，張貴林仍未能使得住總躲過“質量門”。2010年7月31日，北京市住建委發(fā)出通報：大興區(qū)建設行政主管部門在保障房項目監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)，明悅灣項目B、C區(qū)8棟住宅工程出現(xiàn)混凝土試塊強度不符合設計要求的問題，該項目隨即被責令停工、停售。作為承包商，住總也被牽涉其中，遭受了巨大的名譽損失和經(jīng)濟損失。

　　因為這件事，張貴林寢食難安。最后，通過反思，除了加強施工管理外，張貴林還作出了一個決定：加速住總由施工企業(yè)向開發(fā)企業(yè)轉型?！叭绻梦覀冏约旱幕炷辆筒粫霈F(xiàn)這種情況了?！?/p>

　　幾把刷子

　　沒有金剛鉆不攬瓷器活。兩次臨危受命，絕地突圍，治理國企，張貴林有自己的一套辦法。而對于讓同行十分糾結的保障房盈利模式問題，善于總結的張貴林也已有所收獲。在張貴林看來，建設保障房，住總最大的優(yōu)勢就在于全產(chǎn)業(yè)鏈式運作?！霸谠O計、開發(fā)投資、施工、物流以及后期的物業(yè)管理方面，住總旗下都有自己的專業(yè)公司。假設一個保障房項目，一家開發(fā)商的利潤率為2%～3%，這樣的利潤率對于像萬科這樣的上市公司看來沒有積極性，就不會去做，但對于住總來說，是會參與的，因為住總在設計環(huán)節(jié)可以掙錢，在開發(fā)、物流、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)皆能掙錢，每個環(huán)節(jié)掙2%～3%的利潤，綜合加起來可能就有10%的利潤率，這個利潤率就不算太低了。”

　　此外，張貴林總結的另一條經(jīng)驗就是，要打快速戰(zhàn)，開發(fā)周期越短越好?！吧唐贩孔匀徊慌麻_發(fā)周期長，因為房價會漲；但保障房房價定死了，時間長了，銀行利息漲、人工成本漲、建材價格漲，拖久了就虧了?！?/p>

　　北京第一個限價房小區(qū)——“住總·旗勝家園”就是住總全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化開發(fā)模式的最佳詮釋。對于這樣一個建設規(guī)模58萬平方米的大型小區(qū)而言，開發(fā)商一般會按照慣例，采取分期建設，開發(fā)周期大概需要三五年時間。但是住總憑借自身全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，嘗試了同步“全面開花”的“一體化模式”。12個參戰(zhàn)單位通過理順項目管理模式和工作機制，建立了一整套生產(chǎn)經(jīng)營的指揮、協(xié)調、控制、監(jiān)督、考核、服務系統(tǒng)。結果，不僅將原計劃兩年半的施工周期縮短了6個月，還使得集團整體盈利水平得到大幅提高。

　　至今，提起這個項目，張貴林仍頗感自豪。

　　堅守與突破

　　6年時間過去了，住總集團的轉型仍在繼續(xù)。據(jù)悉，目前，住總集團已向北京市國資委上報了“十二五”規(guī)劃，正在等待審核批準。按照新的規(guī)劃，住總將繼續(xù)進行結構調整，希望到“十二五”期末，實現(xiàn)市場結構轉型，京內(nèi)、京外、境外市場綜合營業(yè)額比例達到5:3:2；實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構升級，房地產(chǎn)、建筑施工、文體及商貿(mào)服務三大產(chǎn)業(yè)板塊綜合營業(yè)額比例將從“十一五”期末的4:4:2轉變?yōu)?:3:2。同時，還將進行業(yè)務結構調整，在房地產(chǎn)開發(fā)當中，加大商品房開發(fā)力度，使其與保障房能夠平分秋色。

　　“現(xiàn)在大量的開發(fā)企業(yè)紛紛轉向保障房，擠壓了住總集團的生存空間，只有走差異化競爭才有市場?！睆堎F林告訴記者，調整的意圖就是為了提高集團未來的盈利能力?！拔覀儚膩頉]賣過高價房，我們的項目都很便宜，但是今后在商品房開發(fā)中，高端將是我們的主攻方向?！?/p>

　　住總目標宏大，希望到“十二五”期末，實現(xiàn)綜合經(jīng)營額、利潤總額“兩個翻一番”，力爭實現(xiàn)集團綜合經(jīng)營額300億元，利潤總額4.2億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊年經(jīng)營額達到130～150億元。

　　但是目標的實現(xiàn)并不容易?！叭说膯栴}和資金問題一直是我們最大的兩個問題?！睆堎F林說，住總正式職工有一萬多人，農(nóng)民工三四萬人，退休職工一萬多人，“成本費用攤銷太大，人員沒辦法消化?！?/p>

　　另外，住總一直籌劃上市，但現(xiàn)在國家暫停房地產(chǎn)企業(yè)上市，這條路也暫時走不通，資金來源很大程度上仍要依賴貸款。

　　“這些問題決定了我們的轉型不可能太快?！睆堎F林說。

　　TIPS

　　八卦一下：

　　問：在學界、政界、商界之間進行過多次角色轉換，最喜歡哪段經(jīng)歷？

　　答：中關村管委會那段，因為那段最有開拓，最有激情，是段激情燃燒的歲月。那時有這樣一句口號，“80年代看深圳，90年代看浦東，21世紀看中關村”。鼓舞人心的號角吹得很響，作為管委會的一員，我每天都在為中關村的發(fā)展興奮、努力。

　　問：王石(微博 專欄)、任志強(微博 專欄)，地產(chǎn)界有一批非常高調的人，您如何看待這種高調？

　　答：他們都非常成功，我很佩服他們。

　　問：住總主攻保障房的這5年也是中國房價大漲的5年，有沒有感到有些遺憾？

　　答：最初選擇保障房，就是為了穩(wěn)定我們的隊伍，讓這兩萬人有活干。商品房的收益大，風險也大，趕上的就趕上了。

　　問：今年北京房價會怎樣？

　　答：肯定要降，降幅不好預測，大概百分之十到二十吧。

　　問：現(xiàn)在的年輕人買不起房怎么辦？

　　答：現(xiàn)在年輕人這一代，只要政府解決公租房住十年，到“我”這個年紀的時候，買房子就很便宜了。

　　我開玩笑說我孫子可能有五套房，賣，賣不出去；租，租不出去。因為那時候房子多得很了，全是獨生子女。爺爺奶奶，外公外婆，父母都有一套房子，自己還有一套。