穗深寫字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺的原因，是資金在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不明朗之下尋求新的避難所，還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)支撐起寫字樓買賣市場(chǎng)的興旺？?jī)煞N相悖的解釋都有其堅(jiān)定的支持者。

　　在2005年~2007年間，外國(guó)投資者購(gòu)買了中國(guó)最好的近60%的房地產(chǎn)資產(chǎn)，但未來(lái)數(shù)年中資企業(yè)可能取代外國(guó)投資者成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的主要買家。在國(guó)內(nèi)買家中，金融機(jī)構(gòu)成為新一輪寫字樓大宗交易行動(dòng)中最積極的一支力量。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心研究員季峰分析，今年上半年金融市場(chǎng)活躍，令金融機(jī)構(gòu)的盈利能力大幅提高，加上業(yè)務(wù)擴(kuò)展需要，加速了金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大辦公場(chǎng)地的計(jì)劃。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了資本雄厚的金融機(jī)構(gòu)，服裝企業(yè)、化妝品企業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)也是近期寫字樓買賣市場(chǎng)上的活躍買家。據(jù)廣東中原地產(chǎn)代理有限公司營(yíng)業(yè)總監(jiān)朱輝透露，今年3月，某本土知名化妝品公司(非上市公司)豪擲1億元在天河體育中心板塊的兩棟大廈里買下4層寫字樓，其中一層用做集團(tuán)總部，其余3層用于出租。近期還有內(nèi)資背景的眼科醫(yī)院老板想購(gòu)買整棟樓來(lái)經(jīng)營(yíng)民營(yíng)眼科醫(yī)院，也有醫(yī)療器械企業(yè)以幾千萬(wàn)的預(yù)算在尋找寫字樓。而急速擴(kuò)充的IT公司也不在少數(shù)，“近期有成交記錄的IT公司就有5個(gè)之多，但以租為主。”仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖也透露，國(guó)內(nèi)某知名品牌服裝公司有意在天河板塊購(gòu)買整棟寫字樓做總部，預(yù)計(jì)今年內(nèi)會(huì)成交，成交金額或在9億元左右。“整棟大廈有30層，該公司可能自用一部分，其余用于出租”。另外，今年8月份，無(wú)限極(中國(guó))有限公司出資3億元買下富力盈悅國(guó)際其中7層寫字樓物業(yè)，共12514平方米。

　　在買方積極捧場(chǎng)的背景下，2010年珠江新城將成為廣州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量最集中的地區(qū)，樓盤達(dá)到21個(gè)，供應(yīng)面積達(dá)到115萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈和殘酷。

　　但業(yè)內(nèi)有所共識(shí)的是，國(guó)內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)已開(kāi)始復(fù)蘇，價(jià)格可望繼續(xù)上漲，而買家的需求也將繼續(xù)走高。

　　中資企業(yè)獨(dú)占鰲頭

　　短短幾個(gè)月，寫字樓市場(chǎng)不得不對(duì)國(guó)內(nèi)買家刮目相看。僅僅在今年8月份，大宗成交就出現(xiàn)了三次，為沉寂多時(shí)的寫字樓市場(chǎng)吹起一陣暖風(fēng)。而且，三宗成交的買家均是內(nèi)資背景，其中，無(wú)限極(中國(guó))有限公司出資3億元購(gòu)置富力盈悅國(guó)際其中7層寫字樓物業(yè)，共12514平方米；浦東發(fā)展銀行以4.2億元買下盈悅另半棟寫字樓和首二層商鋪共14300平方米；另一內(nèi)資銀行也在廣州中軸線旁的廣州中國(guó)名牌商品大廈購(gòu)置了5層、共8456平方米作為其總部使用。

　　“2005年~2007年間，外國(guó)投資者購(gòu)買了中國(guó)最好的近60%的房地產(chǎn)資產(chǎn)，但未來(lái)數(shù)年中資企業(yè)可能取代外國(guó)投資者成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的主要買家。”知名房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行在一份研究報(bào)告中披露，今年上半年，中資房地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)總投資的比例上升到70%，該數(shù)字在2008年僅為36%。”

　　仲量聯(lián)行中國(guó)投資部總監(jiān)翰德偉認(rèn)為：“中國(guó)房地產(chǎn)的大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的投資主體正從外商投資過(guò)渡到國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者，而中國(guó)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)物業(yè)投資市場(chǎng)僅僅是這一重大轉(zhuǎn)變的第一步。中國(guó)內(nèi)地的市場(chǎng)參與者主要包括：國(guó)有保險(xiǎn)企業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)以及很快會(huì)投身其中的房地產(chǎn)投資信托基金。而與此同時(shí)，外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者正遭受著全球經(jīng)濟(jì)衰退的擠壓。”

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)將有大量資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，加劇的競(jìng)爭(zhēng)以及國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者所具有的本土優(yōu)勢(shì)成為有力支撐，讓國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)始承受價(jià)格上漲的壓力。

　　向來(lái)以外資買家為主要服務(wù)對(duì)象的房地產(chǎn)服務(wù)公司也開(kāi)始調(diào)整其客戶的比例。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖對(duì)本報(bào)記者表示，今年以來(lái)內(nèi)資公司在寫字樓市場(chǎng)出手之快、之豪超出想象。“8月的幾單大宗成交都超出我們預(yù)料之外，無(wú)限級(jí)的購(gòu)買意向其實(shí)已經(jīng)有好幾年，但沒(méi)有想到會(huì)在這個(gè)時(shí)間段出手。而從成交宗數(shù)來(lái)說(shuō)，內(nèi)資與外資的購(gòu)買量各占五成，但從成交的資金數(shù)額上說(shuō)，國(guó)內(nèi)資金則遠(yuǎn)超外資，占了七成之多。”

　　金融機(jī)構(gòu)大手筆買入寫字樓

　　而在內(nèi)資企業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)成為此輪寫字樓大宗交易行動(dòng)中最積極的一支力量。在上述的三宗大額交易中，除無(wú)限極外，另兩宗買家皆是內(nèi)資銀行。而在不久之前的5月，國(guó)家開(kāi)放銀行廣東分行斥資5億元一次性購(gòu)買位于廣州珠江新城的甲級(jí)寫字樓富力盈泰廣場(chǎng)10層樓，物業(yè)涵蓋寫字樓、大型商鋪、車位等，還獲得了該物業(yè)的冠名權(quán)。

　　馬煒圖認(rèn)為，廣州寫字樓市場(chǎng)下一階段的購(gòu)買主力仍然是國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)。“據(jù)我所知，廣州目前有兩三家本土基金公司想買寫字樓自用，但覺(jué)得價(jià)格不夠‘筍’，仍在觀望中。基金公司出于職業(yè)本能，總希望找到價(jià)格最劃算的東西。”

　　中原地產(chǎn)研究中心研究員季峰分析，上半年金融市場(chǎng)活躍，令金融機(jī)構(gòu)的盈利能力大幅提高，加上業(yè)務(wù)擴(kuò)展需要，不少機(jī)構(gòu)計(jì)劃擴(kuò)大辦公場(chǎng)地；加上市場(chǎng)預(yù)期下半年金融市場(chǎng)表現(xiàn)將略遜于上半年，因此這些機(jī)構(gòu)開(kāi)始考慮投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　馬煒圖認(rèn)為，目前廣州珠江新城環(huán)境逐漸成熟，投入時(shí)間點(diǎn)非常適合，因此出現(xiàn)大量購(gòu)置自用行為，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多的寫字樓成交案出現(xiàn)。

　　除了廣州之外，金融機(jī)構(gòu)正在全國(guó)興起一股購(gòu)買寫字樓高潮。中信證券7月10日以不超過(guò)14億元的代價(jià)收購(gòu)了北京瑞城中心的5.32萬(wàn)平方米寫字樓，8月4日以10.4億元的價(jià)格收購(gòu)深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng)2期的3.05萬(wàn)平方米寫字樓；廣東發(fā)展銀行則收購(gòu)了北京中和廣場(chǎng)的五層物業(yè)；8月3日，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以10.48億元買下了上海中融碧玉藍(lán)天的10個(gè)樓面和4個(gè)鋪位，面積超過(guò)2萬(wàn)平方米，均價(jià)達(dá)4.97萬(wàn)元/平方米；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行則花費(fèi)37.7億元買下上海浦江雙輝大廈37個(gè)樓面。

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，除了銀行外，保險(xiǎn)企業(yè)也躍躍欲試。根據(jù)2009年10月1日生效的修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》，保險(xiǎn)企業(yè)將投資范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　制造業(yè)企業(yè)成為新的主力買家

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了金融行業(yè)之外，受金融危機(jī)打擊較大的傳統(tǒng)制造行業(yè)也出人意料地在寫字樓買賣市場(chǎng)上表現(xiàn)得更為主動(dòng)。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司營(yíng)業(yè)總監(jiān)朱輝在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫數(shù)年，長(zhǎng)期關(guān)注寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)朱輝介紹，今年3月，某本土知名化妝品公司(非上市公司)豪擲1億元在天河體育中心板塊不同的兩棟大廈里買了4層寫字樓。其中一層用做集團(tuán)總部，其余3層用于出租。

　　另?yè)?jù)馬煒圖透露，國(guó)內(nèi)某知名品牌服裝公司有意在天河板塊購(gòu)買整棟寫字樓做總部，預(yù)計(jì)今年內(nèi)會(huì)成交，成交金額或在9億元左右。“整棟大廈有30層，該公司可能自用一部分，其余用于出租。”

　　朱輝表示，制造業(yè)企業(yè)大手筆買寫字樓可能有兩種考慮，一方面是在實(shí)業(yè)前景不明朗的情況下，資金無(wú)去處，投資固定資產(chǎn)的回報(bào)也跑贏銀行利率；另一方面是自用需求激增，國(guó)內(nèi)公司購(gòu)買甲級(jí)寫字樓作為公司總部可提升企業(yè)形象，需要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的時(shí)候可以把出租的部分收回自用。

　　另外，醫(yī)藥、IT等行業(yè)的企業(yè)對(duì)寫字樓的自用需求也日漸高漲。朱輝表示，在近期接觸的客戶中，有內(nèi)資背景的眼科醫(yī)院老板，想購(gòu)買整棟樓來(lái)經(jīng)營(yíng)民營(yíng)眼科醫(yī)院，也有醫(yī)療器械企業(yè)以幾千萬(wàn)的預(yù)算在尋找寫字樓。而急速擴(kuò)充的IT公司也不在少數(shù)，“近期有成交記錄的IT公司就有5個(gè)之多，但以租為主。”

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　　回報(bào)率未足以吸引大量熱錢

　　傳統(tǒng)行業(yè)爭(zhēng)入寫字樓市場(chǎng)的原因，究竟是資金在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不明朗之下需要尋找新的避難所，還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)支撐起寫字樓買賣市場(chǎng)的興旺？?jī)煞N相悖的解釋都有其堅(jiān)定的支持者。

　　地產(chǎn)分析師薛建雄就認(rèn)為，穗深寫字樓得益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，特別是國(guó)企、房地產(chǎn)、金融及相關(guān)服務(wù)類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的回暖。”

　　朱輝也表示，在最近的寫字樓成交案例中，自用需求占了大部分，表明國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好。“一定是對(duì)前景有好的預(yù)期，企業(yè)覺(jué)得可以放開(kāi)手腳去發(fā)展了，才會(huì)花大價(jià)錢去買寫字樓提升企業(yè)形象。不然的話，暫時(shí)先租用豈不是更好。”

　　馬煒圖則對(duì)此持不同觀點(diǎn)。“企業(yè)花巨資買寫字樓，只說(shuō)明有多余的資金沒(méi)有出路，如果選擇放在銀行還不如投資房產(chǎn)，而廣州寫字樓目前的租金回報(bào)率在6%~7%，還是令他們滿意的，一來(lái)可獲得了租金回報(bào)，二是寫字樓的資產(chǎn)價(jià)格有升值空間。如果是看好后市的話，會(huì)選擇將資金投資新生產(chǎn)線，但未來(lái)的訂單情況不明朗的情況下，加大實(shí)業(yè)投資會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。”

　　另一方面，嗅覺(jué)最敏感的基金在這一輪寫字樓買賣市場(chǎng)中并未有明顯動(dòng)作。與大量熱錢進(jìn)入住宅市場(chǎng)的火熱氣氛相比，商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓市場(chǎng)顯得備受冷落。馬煒圖在接受記者采訪時(shí)透露，曾有熱錢考慮進(jìn)入廣州寫字樓市場(chǎng)，結(jié)果無(wú)功而返，主要是因?yàn)閺V州寫字樓的租金回報(bào)率未達(dá)預(yù)期。一般來(lái)講，外資機(jī)構(gòu)的期望回報(bào)率為稅后8%或以上，雖然廣州寫字樓市場(chǎng)平均回報(bào)率約為6%左右，但難以找到回報(bào)率在8%或以上的投資對(duì)象；目前廣州6%的寫字樓市場(chǎng)回報(bào)率在全國(guó)重點(diǎn)城市中偏低，上海的回報(bào)率在8%～9%，北京則是7%～8%。

　　“近期租金止跌只是暫時(shí)現(xiàn)象，預(yù)計(jì)租金價(jià)(219,-0.59,-0.27%)格還有下跌空間，今年第四季度及明年下半年，我們預(yù)期寫字樓的租金會(huì)持續(xù)走低。買賣價(jià)格方面，在2萬(wàn)/平方米左右企穩(wěn)后會(huì)升至2.5萬(wàn)/平方米，因而回報(bào)率會(huì)在明年第二季度左右跌至4%～5%。”馬煒圖說(shuō)。

　　廣州寫字樓市場(chǎng)看珠江新城

　　成功操盤富力盈泰和富力盈悅項(xiàng)目的富力集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理鄧文對(duì)于下半年商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)比較樂(lè)觀。“從客戶需求分析，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等很多比較有實(shí)力的企業(yè)都進(jìn)駐珠江新城了，還有不少金融機(jī)構(gòu)、物流、服裝、制造業(yè)、醫(yī)藥等等相關(guān)的一些行業(yè)，他們都會(huì)選擇在硬件方面匹配他們的使用需求的寫字樓辦公。”

　　“中軸線上的寫字樓是最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，保值升值的能力特別強(qiáng)，因此絕大部分項(xiàng)目都是由開(kāi)發(fā)商自己持有，以出租為主。富力在珠江新城的項(xiàng)目比較多，有只租不售的富力中心，也有公開(kāi)出售的物業(yè)，比如盈信大廈。這些出售的寫字樓項(xiàng)目基本不愁賣。”鄧文認(rèn)為，現(xiàn)在是珠江新城寫字樓項(xiàng)目的價(jià)格洼地。他指出，下半年的寫字樓供應(yīng)量不是很大，中軸線上基本上都是以租用為主，特別是在中軸線那塊，在售的超甲級(jí)寫字樓并不多，資源存在稀缺性。“像富力盈泰廣場(chǎng)，從去年5月底、6月初開(kāi)售，到現(xiàn)在基本上是賣完了。市場(chǎng)上經(jīng)歷了金融危機(jī)，影響其實(shí)也是明顯回暖了，銷售上也是這樣的。所以我預(yù)計(jì)第三、第四季度在整體市場(chǎng)上，在這種高檔次寫字樓供應(yīng)量不多的情況下，銷售應(yīng)該還是可以的，第二個(gè)就是從客戶的需求量來(lái)分析，而政策上，我估計(jì)政府也會(huì)加大力度推出一些寫字樓。”

　　四季度新增供應(yīng)有限

　　在新增的出售寫字樓中，珠江新城占據(jù)了絕大部分。其中包括南國(guó)商苑、匯美大廈、盈信大廈、遠(yuǎn)洋大廈等；此外還有天河北商圈的立天中心及保利國(guó)際大廈；以及位于東圃商圈的天銀商貿(mào)大廈等。

　　目前市場(chǎng)關(guān)注度比較高的是富力盈信大廈和匯美大廈。前者6～41層寫字樓面積達(dá)8.1萬(wàn)平方米，大廈標(biāo)準(zhǔn)層面積約2300平方米，間隔在93－2300平方米之間。后者預(yù)計(jì)在10月份發(fā)售，首推6～11層單位，每層面積在1700平方米左右，半層或者全層發(fā)售，定位為企業(yè)的總部。該寫字樓最有特色的就是每三層就帶一個(gè)空中花園，每層有一個(gè)100平方米的私家花園。據(jù)朱輝介紹，富力盈信大廈的售價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在2.2萬(wàn)元/平方米左右，匯美大廈則約2萬(wàn)元/平方米。

　　珠江新城的其他出售寫字樓，檔次和定位都和這兩個(gè)樓盤相當(dāng)。當(dāng)珠江新城寫字樓的買賣占全市主導(dǎo)地位時(shí)，有望將全市寫字樓售價(jià)拉升到比今年7月還高的位置。中立地產(chǎn)市場(chǎng)研究部也預(yù)測(cè)：“預(yù)計(jì)在大批優(yōu)質(zhì)物業(yè)集中供應(yīng)的沖擊下，第四季度廣州一手寫字樓買賣價(jià)將持續(xù)在高位運(yùn)行。”

　　回暖只是冰山一角

　　刀客地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓認(rèn)為，廣州商業(yè)地產(chǎn)正在回暖的說(shuō)法只是“冰山一角”。他認(rèn)為，2009年上半年富力珠江新城三大寫字樓的售出，說(shuō)明富力的營(yíng)銷渠道很有效果，及產(chǎn)品推廣做得很到位，但并不意味著商業(yè)市場(chǎng)正回暖。

　　“回暖有幾個(gè)條件：第一，目前寫字樓價(jià)格繼續(xù)上漲，并保持一定的穩(wěn)定上升趨勢(shì)；第二，寫字樓的成交量維持到2007年的水平；第三，租金水平及回報(bào)率在6%以上；第四，空置率逐漸減少到20%以下；第五，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回復(fù)的速度會(huì)提前。珠江新城從2007年吸納量為10.9萬(wàn)平方米，下降至2008年6.4萬(wàn)平方米，說(shuō)明，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)寫字樓供大于求的局面不可逆轉(zhuǎn)。”

　　謝逸楓認(rèn)為，廣州2009年商業(yè)地產(chǎn)寫字樓的走向，已經(jīng)到了觀望和出手及調(diào)整的十字路口?？罩寐噬呤秋@著因素，2007年的15%上升到2008年的28.6%，2009年下半年將達(dá)到20%，主要原因是交樓時(shí)間延長(zhǎng)，入住企業(yè)減少，需求因政策調(diào)整的預(yù)期和通貨膨脹的預(yù)期所導(dǎo)致。另外廣州寫字樓市場(chǎng)租售比率長(zhǎng)期不平衡，金融危機(jī)后，中小企業(yè)撤離廣州珠江新城，大型企業(yè)及世界500強(qiáng)進(jìn)駐較少，造成寫字樓租金下降近20%。2008年寫字樓售價(jià)上升是2009年寫字樓市場(chǎng)反應(yīng)滯后的結(jié)果。

　　謝逸楓認(rèn)為，由于全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇未明朗，短期內(nèi)跨國(guó)企業(yè)復(fù)蘇需求可能低。2009年下半年商業(yè)地產(chǎn)寫字樓新供應(yīng)產(chǎn)品，全部集中于珠江新城和天河中央商務(wù)區(qū)，將有近40萬(wàn)平米。隨著供應(yīng)量逐漸增加以及需求復(fù)蘇步伐緩慢，下半年租金將繼續(xù)下跌，但下跌幅度將減緩。

　　2010年珠江新城將成為廣州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量最集中的地區(qū)，樓盤達(dá)到21個(gè)，供應(yīng)面積達(dá)到115萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈和殘酷。由于未來(lái)龐大的供應(yīng)量市場(chǎng)未必短時(shí)間消化，2010年～2011年空置率將達(dá)到頂峰。甲級(jí)寫字樓租金有所下跌，只有降低租金和價(jià)格才能與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)。