本報記者 魏珍妮報道

　　對于小產(chǎn)權房這塊“燙手的山芋”，有關(guān)部門(mén)的最新處置“風(fēng)向”是中央不會(huì )制定統一的處理政策，鼓勵地方根據實(shí)際情況分類(lèi)解決。對于小產(chǎn)權房，與房、地相關(guān)的兩部委——原建設部和國土資源部早已分別表態(tài)不合法，但截至今日，對于如何處理已經(jīng)銷(xiāo)售出去的小產(chǎn)權房，仍無(wú)統一的意見(jiàn)出臺。

　　既然拆除并非最佳解決方案，那么已建成的小產(chǎn)權房應該如何處置？本報記者就此對中國社會(huì )科學(xué)院金融所金融市場(chǎng)研究室主任的曹紅輝、中國社會(huì )科學(xué)院農村發(fā)展研究所研究員黨國英、中國管理科學(xué)學(xué)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)周畢文、大成律師事務(wù)所高級合伙人鄧永泉分別進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)。

　　產(chǎn)生的根源

　　曹紅輝：小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根源是小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房之間存在巨大的價(jià)差，這主要是土地出讓金造成的巨大的成本差異。只要體現為價(jià)差的經(jīng)濟利益存在，小產(chǎn)權房問(wèn)題就不能從根本上得到解決。

　　黨國英：?jiǎn)?wèn)題的根源與中國的體制有關(guān)系，是國家特殊法律所產(chǎn)生的一個(gè)東西。產(chǎn)權沒(méi)有大小之分，只有合法與不合法之分。本質(zhì)上，小產(chǎn)權房就是違法房。按我們現行法律，集體的土地轉為（集體以外）建設用地，必須通過(guò)國家征地環(huán)節。而我們的所有土地要按照“招牌掛”程序，才能進(jìn)行交易。凡是離開(kāi)這兩個(gè)路徑建造的房子，都是小產(chǎn)權房。

　　周畢文：和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權房沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權房的價(jià)格比同地區商品房?jì)r(jià)格低很多，具有一定的吸引力。這是大量城鎮居民頂著(zhù)產(chǎn)權風(fēng)險購買(mǎi)小產(chǎn)權房的根本原因。

　　鄧永泉：中國土地供應量的限制，與人口的數量、變化相比，產(chǎn)生了一種剛性的市場(chǎng)需求，這種市場(chǎng)需求，很難單純地通過(guò)正常的大產(chǎn)權房（不僅包括商品房，也包括保障性住房）得到滿(mǎn)足。具有剛性需求的人多數是普通百姓，支付能力有限，高房?jì)r(jià)導致這部分人不得不尋找其他途徑來(lái)滿(mǎn)足購房需求?？陀^(guān)上，在城市化進(jìn)程中，部分農民工進(jìn)城，使得部分土地可以用來(lái)建設小產(chǎn)權房。

　　中國房屋的價(jià)格除了受剛性需求的影響，也受到制度上的原因。比如，地方政府對地方利益的追求，有些地方政府的主要財政來(lái)源就是源自房地產(chǎn)行業(yè)的收入；還有“招牌掛”制度，地價(jià)的提高勢必會(huì )導致商品房單價(jià)的上漲。

　　總而言之，就是農村鄉鎮集體有利益驅動(dòng)；另外，監管難以落實(shí)到位。

　　能否合法化

　　曹紅輝：顯然，目前存在兩難，若認可小產(chǎn)權房的合法性，就可能鼓勵更多的小產(chǎn)權房形成，若不認可其合法性，又會(huì )對實(shí)際上已經(jīng)存在的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)結構造成沖擊，從經(jīng)濟上是不經(jīng)濟的。較好的辦法是老房老辦法，新房新辦法，盡快開(kāi)展土地出讓金制度的改革，才可能從根本上徹底解決小產(chǎn)權房問(wèn)題。

　　黨國英：要解決以后不要出現小產(chǎn)權房，必須通過(guò)修改法律降低監督成本。法律不合適，監督成本太高，現有法律框架下，無(wú)法解決小產(chǎn)權房問(wèn)題。國家和地方的規劃一定要硬、要細、要嚴格；規劃本身應該是法律。在符合規劃的前提下，任何產(chǎn)權主體，無(wú)論是國家或集體都可以自由交易建設用地，不一定要經(jīng)過(guò)"招牌掛"程序。

　　周畢文：不應該給予轉正。雖然小產(chǎn)權房有著(zhù)低廉的價(jià)格，可以帶動(dòng)農村經(jīng)濟發(fā)展等優(yōu)勢。但是，小產(chǎn)權房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味著(zhù)農村組織在集體土地上占地建設商品房，使得本應該通過(guò)“招拍掛”方式，由政府收取土地出讓金的國有土地利益轉為由農村集體所得，這在一定程度上也會(huì )造成國有資源的流失。

　　鄧永泉：我個(gè)人認為這是不應該合法化的。如果合法化的話(huà)，實(shí)際上就是對小產(chǎn)權房的口子徹底放開(kāi)了，那么，我們的耕地將如何保護？房屋的所有權分為兩個(gè)層面，一個(gè)是土地使用權，一個(gè)是房屋所有權。小產(chǎn)權房之所以非法，是由于不是建立在國有土地使用權之上的，要解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，從操作層面上講，客觀(guān)上是有可能制定一個(gè)特定政策，將這部分土地由國家征用，補交土地出讓金，將之轉為合法。

　　如何解決

　　曹紅輝：必須對現有土地出讓金交納制度和方式加以改革，必須徹底扭轉各級財政嚴重依賴(lài)土地出讓金的狀況。一是分期交納土地出讓金，將成本分攤到不同時(shí)期；二是加強對城鎮和農村土地進(jìn)行整體規劃，對國土進(jìn)行統一的整治，加強土地供給的跨區域協(xié)調，避免形成個(gè)別地區的土地供給短缺。

　　黨國英：對符合規劃的小產(chǎn)權房，還是應該按一定程序將其合法化。該交的稅費和罰款交了，該補償的基礎設施投入也可以適當補償，然后就發(fā)給住戶(hù)產(chǎn)權證。對于不符合規劃的占地規模比較大的小產(chǎn)權房，如果其符合規劃和建筑的技術(shù)標準，能與城市的總體規劃相銜接，我看可以修改規劃，然后按照前種情形處理。

　　最難辦的是那些完全不符合規劃要求、在技術(shù)設計規范上也不合格的小產(chǎn)權房及城中村。這是必須要拆的，現在不拆，以后也得拆。問(wèn)題是怎么拆。我提出的原則是：管住規劃，自主開(kāi)發(fā)；政府監管，讓利于民。

　　周畢文：今后鄉產(chǎn)權房屋可以轉化為產(chǎn)權房，從現有的土地制度來(lái)看，購房者需要繳納土地出讓金。如此一來(lái)購房者購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房屋的費用也就與購買(mǎi)商品房相差無(wú)幾。政府要強化農村土地建設有序化的工作，若小產(chǎn)權房這種事情一味膨脹，就會(huì )造成對耕地的破環(huán)，使得土地價(jià)值流失。

　　鄧永泉：出售者和購房者的利益，從司法層面來(lái)講，以現有法律做標準來(lái)衡量，因為小產(chǎn)權房是非法的，則當然不應該給予保護。購房者買(mǎi)不起市場(chǎng)上的房子是社會(huì )問(wèn)題，是立法層面需要考慮的問(wèn)題。

　　解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，既要維護現在的社會(huì )穩定，又要杜絕未來(lái)仍然毫無(wú)顧忌建設小產(chǎn)權房現象的發(fā)生，要在這兩者之間尋找一種平衡。

　　小產(chǎn)權房比較現實(shí)的解決方法，就是對于這些已經(jīng)既成事實(shí)的小產(chǎn)權房，不能消除其違法性，以免造成錯誤導向，并且還要始終保持其與大產(chǎn)權房之間的本質(zhì)區別，如是否可以轉讓?zhuān)疬w是否可以得到補償及具體標準，從而限制社會(huì )對小產(chǎn)權房的需求。此外，還要對出售者進(jìn)行嚴厲制裁。從源頭上，對買(mǎi)賣(mài)雙方都給予限制。