在房地產(chǎn)預期改善的背景下，近幾日，中國香港內房股板塊連續上漲，自1月24日至31日收盤(pán)，融創(chuàng )中國漲幅19.23%，碧桂園漲幅15.59%，萬(wàn)科企業(yè)漲幅13.44%，富力地產(chǎn)漲幅12.55%。

地產(chǎn)政策微調行業(yè)預期改善明顯

融360大數據研究顯示，2018年12月全國首套平均利率23個(gè)月以來(lái)首次出現下降，北上廣深一線(xiàn)城市的首套利率均出現回落。同時(shí)隨著(zhù)降準的實(shí)施，進(jìn)入1月份后房企的發(fā)債融資利率出現下行趨勢，資金面呈現逐步改善的趨勢，同時(shí)行業(yè)的景氣度較高，主流房企的銷(xiāo)售回款情況和經(jīng)營(yíng)性現金流普遍有所改善。

近期香港美元債窗口打開(kāi)，房企融資端通暢，各大上市房企發(fā)債額度充足，且發(fā)債成本略有回落，房企融資成本可控。國內融資環(huán)境在央行降準、推出TMLF引導中長(cháng)期利率下行的背景下持續改善，綠城中國、遠洋集團、建業(yè)地產(chǎn)、中國恒大相繼發(fā)行美元優(yōu)先票據，各房企融資成本整體較去年底發(fā)行成本微降；泰禾集團與建行福建分行達成戰略合作，將獲100億融資支持；佳源國際“兄弟公司”佳源創(chuàng )盛與愛(ài)建信托、大連銀行上海分行分別簽署了戰略合作協(xié)議，獲得兩家金融機構授信額度合計100億元。

綜合近期各省市召開(kāi)的兩會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的表態(tài)來(lái)看，各省市堅持“房住不炒”的市場(chǎng)定位，以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定發(fā)展。但各地政府根據自己城市的情況在政策上進(jìn)行了一些微調，包括但不限于降低戶(hù)口的入戶(hù)條件、取消限售、取消新房搖號、取消限價(jià)等等。

業(yè)內分析人士認為，在“一城一策”分類(lèi)調控基調下，各地調控政策的風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化，整體偏寬松，二線(xiàn)城市政策松綁預期最強烈，預計強二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)堅挺，有望保持小幅微增態(tài)勢。

A股暴雷頻繁地產(chǎn)股配置價(jià)值凸顯

近兩日大量A股上市公司爆出業(yè)績(jì)地雷，截止31日，據Wind數據顯示，在披露業(yè)績(jì)預告的公司中，從虧損上限來(lái)看，就已經(jīng)有303家公司預虧超1億元，其中161家公司預虧超5億，94家公司預虧超10億，33家預虧超過(guò)20億。在預虧超5億的161家公司中，受商譽(yù)減值影響的有91家，其中排在前列的行業(yè)有傳媒行業(yè)、計算機行業(yè)（8家）、醫藥生物（7家）、電器設備（6家），而這些都是在前幾年做并購重組比較頻繁的行業(yè)。

定期報告披露季，這種業(yè)績(jì)變臉，大家多少還是有所準備的，但是以“地雷陣”的形式出現，卻是大伙始料不及的。受爆雷股影響，績(jì)優(yōu)大盤(pán)股以及優(yōu)質(zhì)成長(cháng)股則持續獲市場(chǎng)資金關(guān)注。外資為代表的北上資金卻持續加倉，成為近期盤(pán)面的主要“活水”之一。業(yè)績(jì)地雷的集中爆發(fā)，一定程度上強化了目前的市場(chǎng)格局，促使資金抱團避險標的。

專(zhuān)業(yè)投資人士認為，目前地產(chǎn)股低估值業(yè)績(jì)確定，是市場(chǎng)上明顯的洼地。地產(chǎn)政策是穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，房?jì)r(jià)下跌的空間并不大，行業(yè)集中度提升促使大中型房企銷(xiāo)售額保持增長(cháng)。據統計，3000億以上的房企銷(xiāo)售平均增速為23%，1500-3000億之間的房企銷(xiāo)售平均增速為45%，500-1500億之間的房企銷(xiāo)售平均增速為64%。諸多跡象顯示，今年二線(xiàn)城市的地產(chǎn)銷(xiāo)售預計向好。

當前業(yè)績(jì)雷、商譽(yù)雷頻現，低估值、高確定性和低商譽(yù)的的地產(chǎn)股更突顯配置價(jià)值，從公募基金四季度末持倉來(lái)看 ，主動(dòng)權益型基金的權益類(lèi)資產(chǎn)平均倉位相比上季度末均有明顯下滑，但在房地產(chǎn)行業(yè)的增倉情況明顯。

質(zhì)押風(fēng)險已解除市場(chǎng)期待佳源國際估值回歸

2019年1月30日午時(shí)，停牌5個(gè)交易日后，佳源國際控股（02768.HK）發(fā)布復牌公告并就公司實(shí)控人沈玉興先生持有的佳源國際股票質(zhì)押情況進(jìn)行了詳細說(shuō)明。目前明源投資持有佳源國際約13.54億股，占總發(fā)行股份比例為52.86%。其中質(zhì)押給建銀國際海外約6.08億股借款1億美金；質(zhì)押給中金的803.2萬(wàn)股已無(wú)未還借款，有待解除質(zhì)押；質(zhì)押給新鴻基投資3.07億股借款2000萬(wàn)美元。

從佳源國際公布的實(shí)控人持有股份質(zhì)押情況來(lái)看，大股東股權質(zhì)押、開(kāi)展融資情況清晰，融資金額不大，融資額與現市值的比例較低，被要求補倉甚至平倉的風(fēng)險極低，剩余4億多股處于無(wú)受限狀態(tài)。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)大幅回調、質(zhì)押風(fēng)險解除的佳源國際基本面已然能夠支撐其現有估值，2018年全年佳源國際合同銷(xiāo)售金額約201.80億元，同比增長(cháng)94.6%，合同銷(xiāo)售面積約178.7萬(wàn)平方米，此前的預測中佳源國際控股預計全年合約銷(xiāo)售目標約150億元，對應增速44.61%，應該說(shuō)是超額完成預測目標。

同時(shí)，佳源國際存在大股東資產(chǎn)注入預期。沈天晴先生在1月21日的投資者交流會(huì )上表示，未來(lái)不排除還會(huì )繼續通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入、二級市場(chǎng)增持以及行使回購公司股票等措施提升持股比例的可能性，以體現對佳源國際未來(lái)發(fā)展的堅定信心。