個(gè)稅改革落地之后，房產(chǎn)稅立法已經(jīng)逐步推進(jìn)。據悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預工委牽頭抓緊起草，財政部配合立法。按照最近中國稅務(wù)改革的效率，房產(chǎn)稅在兩年內推出的概率大于99％。

關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題，如果你僅僅站在房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者房?jì)r(jià)走勢來(lái)觀(guān)察或分析，無(wú)論立意和邏輯多么崇高或嚴謹，都是非常片面的，因為房產(chǎn)稅是中國經(jīng)濟管理方式需要轉變的產(chǎn)物，而不是單一目的下的一個(gè)行業(yè)調節工具。

近三十年來(lái)，中國解決大部分問(wèn)題的思路實(shí)際上歸結為一個(gè)點(diǎn)，就是在經(jīng)濟增長(cháng)（發(fā)展）中解決問(wèn)題。也就是說(shuō)，在財富創(chuàng )造中解決問(wèn)題，雖然貧富差距在拉大，但貧困人口逐年減少，總體來(lái)說(shuō)大家還都是挺滿(mǎn)意的，無(wú)非是你賺得多，他賺得少的問(wèn)題，心里不平衡是有的，但還不至于承受不了。

可是問(wèn)題在于，無(wú)論任何經(jīng)濟體，其增長(cháng)都是有極限和邊界的，中國經(jīng)濟完全可以繼續增長(cháng)，但要獲得這種增長(cháng)，需要的條件和成本，跟過(guò)去幾十年不可同日而語(yǔ)。

那如果無(wú)法在短時(shí)間內創(chuàng )出持續高增長(cháng)的條件，解決問(wèn)題的思路就要改變。尤其是當中國的勞動(dòng)力優(yōu)勢逐漸消失，中國需要依靠基礎設施建設優(yōu)勢，以及社會(huì )管理水平優(yōu)勢，來(lái)吸引國際資本和參與國際競爭的時(shí)候，對政府管理能力和民眾素質(zhì)的真正考驗才剛剛開(kāi)始。

以前很多人抱怨，為什么政府的很多政策是一刀切，其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，就是一刀切完全可以解決問(wèn)題。但未來(lái)面臨的問(wèn)題是，一刀切根本解決不了問(wèn)題，社會(huì )不得不進(jìn)入到精細化管理階段。

我給大家講個(gè)例子，比如這次個(gè)人所得稅的抵扣問(wèn)題，可能很多人一下子就懵圈了，根本算不明白，原因很簡(jiǎn)單，政府已經(jīng)在規避那種一刀切的管理模式，開(kāi)始進(jìn)入到精細化管理，也就是每一項政策的實(shí)施，需要考慮到方方面面，考慮到對各種對象的不同實(shí)施方式，所以你看到的個(gè)人所得稅征收問(wèn)題，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的提高起征點(diǎn)那種一刀切模式了，現在大部分人都在算自己到底能抵扣多少，而不是爭吵5000元的起征點(diǎn)合不合理的問(wèn)題。這是一個(gè)用精細化管理解決突出問(wèn)題的最典型辦法。

除了進(jìn)入到精細化管理，另一個(gè)轉變就是從完全傾向于創(chuàng )造財富的管理，開(kāi)始逐漸意識到到財富分配對社會(huì )管理的重要性。但如果要考慮財富分配的問(wèn)題，首先要研究一個(gè)重要的現實(shí)問(wèn)題，幾十年來(lái)，中國市場(chǎng)所創(chuàng )造出來(lái)的財富到底沉淀到哪里去了？毫無(wú)疑問(wèn)，幾乎70％以上的財富，都沉淀在了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

所以，如果中國的管理模式，要開(kāi)始向精細化管理，以及注重財富分配的總邏輯轉變，未來(lái)大部分政策，都將會(huì )基于房地產(chǎn)來(lái)展開(kāi)，房地產(chǎn)依然會(huì )成為經(jīng)濟問(wèn)題的焦點(diǎn)所在。

那么中國式房地產(chǎn)存在著(zhù)什么樣的歷史背景呢？

首先，我們來(lái)看一個(gè)數據。最近的數據顯示，2017年全國公共預算收入約為17.3萬(wàn)億，同比去年上漲了7.4％，而2017年全國土地出讓收入約為5.2萬(wàn)億，同比去年增長(cháng)了40.7％，土地出讓收入占公共預算收入超過(guò)30％，如果從地方財政來(lái)看，大部分地方土地收入占到地方收入的50％，個(gè)別城市的土地出讓金占財政收入達到100％。

其次，國內居民消費信貸占總的全國信貸之比為 20％，其中有將近 75％是住房貸款，除去房貸和車(chē)貸后居民消費信貸占比僅 5％，遠低于國外成熟市場(chǎng)平均 30％的比例。據《2017中國城鎮住房空置分析》，從住房貸款余額來(lái)看，2017年空置住房占用的貸款余額顯著(zhù)上升，有空置住房的家庭未償抵押貸款占抵押貸款總額的47.1％，預計規模為10.3萬(wàn)億元。

第三，據《2017中國城鎮住房空置分析》報告顯示，我國家庭住房自有率（居住在自有住房的家庭占全體家庭的比例）也在逐漸上升，2017年為85.0％，位于全球前列。城鎮家庭多套房住房擁有率為22.1％，相較于2013年和2015年均有所上升。自2011年以來(lái)，我國城鎮住房空置率呈上升趨勢，由2011年的18.4％上升為2017年的21.4％，城鎮空置住房數量增加到6500萬(wàn)套。與國際相比，我國住房空置率仍處較高水平。

好了，我們詳細來(lái)解讀一下。

基于以上三大背景，假設中國大部分地方政府，還要依靠賣(mài)地來(lái)過(guò)日子，那么就會(huì )產(chǎn)生兩個(gè)重要的后果，一個(gè)就是信貸必須繼續向房地產(chǎn)傾斜，否則開(kāi)發(fā)商買(mǎi)不起地；另一個(gè)是，房?jì)r(jià)必須要持續上漲，否則開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力去買(mǎi)地。而這兩個(gè)后果，會(huì )導致政府管理的巨大難題，如果信貸繼續傾向于房地產(chǎn)，消費貸將持續被房貸擠壓，中國想調整經(jīng)濟發(fā)展方式，優(yōu)化GDP結構（最終決定一個(gè)國家發(fā)達程度的，不是GDP總量，而是結構），可能就是一廂情愿，中國陷入中等收入陷阱的風(fēng)險將急劇放大，這直接影響到我們中華民族的偉大復興。

也是基于以上三大背景，我們可以清楚的看到，在中國，已經(jīng)不存在房子的絕對稀缺，房屋擁有率已經(jīng)走在全球前列，目前存在的稀缺，僅僅是結構性稀缺，也就是人口聚集，城鎮化速度快的地方，還有一定的稀缺性存在，而大部分城市所謂的需求，已經(jīng)不是居住需求，而是投資需求，因為空置住房的家庭未償抵押貸款占抵押貸款總額的47.1％，預計規模為10.3萬(wàn)億元，也就是說(shuō)，有接近一半的貸款買(mǎi)來(lái)的房子，沒(méi)有人住。從這個(gè)數據還可以看到，為了炒房，目前中國全部8億城鎮人口，平均每人背負了至少1.3萬(wàn)元的信貸。

站在整個(gè)國家產(chǎn)業(yè)政策的角度，要想讓地方政府持續的發(fā)展，財政資源不可或缺，但需要持續性的財政資源，而不是賣(mài)地之后的坐吃山空。況且，在當前“房住不炒”的大背景下，賣(mài)地的溢價(jià)和持續性都存疑，如果無(wú)法找到可循環(huán)、可持續的財政來(lái)源，優(yōu)化財富分配的邏輯就是一句空話(huà)。所以持有環(huán)節的房產(chǎn)稅一定會(huì )來(lái)，但房產(chǎn)稅也將是一個(gè)精細化的管理稅種，而非一刀切模式。

如果按照立法的速度，房產(chǎn)稅在2020年全面實(shí)施的可能性非常大。下面我們就來(lái)分析一下，誰(shuí)將會(huì )成為房產(chǎn)稅征收的重點(diǎn)，而征收額度到底如何定義。

房產(chǎn)稅問(wèn)題，是一門(mén)高深的學(xué)問(wèn)，我個(gè)人認為房產(chǎn)稅的征收，不亞于社會(huì )福利體系改革，包括醫保改革等問(wèn)題的難度。歷史上，為了征收房產(chǎn)稅，一些國家想出過(guò)很多辦法，有一些政府按照所建房屋的窗戶(hù)數量和大小來(lái)收稅，導致一段時(shí)間內，很多房屋都沒(méi)有窗戶(hù)，或做了特別小的窗戶(hù)，在歐洲一些國家就能看到。還有一些國家，征收房產(chǎn)稅的時(shí)機，選擇在了房屋封頂之后，導致很多房子，人都住進(jìn)去了，但就是沒(méi)有封頂。房產(chǎn)稅征收的方式，可能會(huì )改變整個(gè)未來(lái)中國諸多領(lǐng)域的發(fā)展邏輯。

對持有環(huán)節的房產(chǎn)稅的征收，非常復雜和特殊，如果方式不對，政府所要付出的成本是巨大的。比如個(gè)人所得稅，只要管住企業(yè)，就可以順利征收；比如交易相關(guān)的稅收，如果你不交稅，就無(wú)法過(guò)戶(hù)，征收成本也很低。而持有環(huán)節的房產(chǎn)稅，如果不交，政府的執法成本非常大。

房產(chǎn)稅的征收，首先需要一個(gè)懲罰機制，比如不繳納，如何懲罰，這個(gè)問(wèn)題是非常復雜的，在美國，如果不繳納，房主信用水平就會(huì )遭到調降，會(huì )給生活工作帶來(lái)很大的不便，而且房子在未來(lái)的交易中將遭遇很大的問(wèn)題，可能會(huì )凍結買(mǎi)賣(mài)，另外如果長(cháng)期不繳，法院會(huì )將房子拍賣(mài)。

類(lèi)似于美國這種懲罰機制，需要非常發(fā)達的社會(huì )金融系統和管理能力，中國目前是否具備，還很難說(shuō)。另外，地方政府需要配備多少資源，需不需要挨家挨戶(hù)調查和催促等等，都是需要考慮的成本問(wèn)題。

2014年，北京公共交通系統全面漲價(jià)，包括地鐵和公交等，當時(shí)反對的意見(jiàn)還是很多的，但實(shí)施起來(lái)并沒(méi)有太大阻力。大家為什么很快就接受了漲價(jià)呢，除了客觀(guān)原因，比如大家也理解公共交通運營(yíng)成本確實(shí)很高，之前的票價(jià)確實(shí)很低等之外，更主要的原因是，如果你不接受，那就別去坐，沒(méi)有其他辦法。

房產(chǎn)稅不一樣，因為房子是你的，鑰匙在你手里，你不繳納房產(chǎn)稅，其懲罰機制的效果會(huì )很差，個(gè)人信用、房子買(mǎi)賣(mài)、法院收回等，都需要一個(gè)時(shí)間，而且執行起來(lái)周期都比較長(cháng)，跟個(gè)人所得稅，以及公共交通漲價(jià)等的管理難度完全不同。

因此，持有環(huán)節的房產(chǎn)稅，很大的可能是，富人稅（少數人稅），根本性的目的在于調節收入分配。其向誰(shuí)征收，額度怎么確定，從重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，基本上有了一些眉目。

第一個(gè)征收對象是，獨棟商品住宅，也就是我們所說(shuō)的別墅。住別墅的人如果不繳納房產(chǎn)稅，政府會(huì )有一百種辦法來(lái)懲罰，因為富人對信用嚴重依賴(lài)，而且數量極少。這就好比，你向范冰冰等征收巨額稅款的成本和難度，遠遠低于向一個(gè)普通中產(chǎn)征收880塊稅收的難度，因為范冰冰更在乎處罰，且這類(lèi)收入群體數量極少，而普通中產(chǎn)幾千萬(wàn)個(gè)。

第二個(gè)主要征收對象是，新購高檔住宅，所謂的高檔住宅，并沒(méi)有按照總價(jià)或平米數來(lái)定義，而是按照成交均價(jià)來(lái)定義。我想，可能的邏輯是，均價(jià)高的地方，基礎設施和配套肯定好，政府基礎設施投入的多，為了補貼相對配套落后的地方，向高均價(jià)地區征稅基本上合乎邏輯。

拿北京來(lái)說(shuō)，最近兩年的二手房平均成交價(jià)是5萬(wàn)/平米，按照重慶房產(chǎn)稅的征收方法，你在北京買(mǎi)的房子至少要到7萬(wàn)/平米（高出當地最近兩年成交均價(jià)至少40％），才能夠得上房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)，否則大概率不需要繳納房產(chǎn)稅。

第三個(gè)，針對炒房者。按照重慶的做法，就是在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房，不管價(jià)格多少，都要繳納房產(chǎn)稅，稅率為0.5％。

第四個(gè)，征收費率采取遞進(jìn)制。就拿重慶來(lái)說(shuō)，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5％；3倍（含）至4倍的，稅率為1％；4倍（含）以上的稅率為1.2％。

等到房產(chǎn)稅出臺的時(shí)候，可能還會(huì )有一些非常精細化的征收機制，類(lèi)似于個(gè)稅抵扣等方式，比如年收入較低的，年齡較大的，有殘疾等特殊情況的，可能會(huì )減免征收。

由于從目前的情況來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收對象主要是新購住宅，對于大部分房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，可能是比較安全的。但房產(chǎn)稅一旦落地，需求將遭到很大的抑制，因為每個(gè)人買(mǎi)房子的時(shí)候，盤(pán)算的已經(jīng)不是能漲多少，而是一年下來(lái)要繳納多少房產(chǎn)稅的問(wèn)題，這就對沖了將限售和限購放開(kāi)的風(fēng)險。我的理解是，房產(chǎn)稅落地之后，很有可能會(huì )全面放開(kāi)限購限售，而在房產(chǎn)稅落地之前，全面放開(kāi)限購限售的概率不是很大，否則不僅會(huì )面臨房?jì)r(jià)報復性反彈的壓力，而且還減少了稅基。

最后我們來(lái)說(shuō)說(shuō)，按照這種征收方式，會(huì )帶來(lái)哪些好處和哪些壞處。

好處是顯而易見(jiàn)的，增加地方政府可持續性收入，有持續的資金投入到社會(huì )保障體系等等，但對于我個(gè)人的看法，最重要的一個(gè)好處可能是，這種征收機制，會(huì )更有效率的調節住房和個(gè)人財富創(chuàng )造能力之間的匹配度。

未來(lái)看，住更高檔房產(chǎn)的人，應該是創(chuàng )造現金流較高的人，而不僅僅是財富存量較大的人，因為對于大多數人來(lái)說(shuō)，如果住著(zhù)高檔住宅，而收入偏低的話(huà)，對現金流的損害很大，就算有一些家底，也會(huì )給存量財富帶來(lái)較大沖擊。比如你住著(zhù)價(jià)值2000萬(wàn)的高檔住宅，按照1％的稅率，每年僅房產(chǎn)稅就是20萬(wàn)，對于沒(méi)有足夠新增現金流的住戶(hù)來(lái)說(shuō)（比如拆遷戶(hù)），是非常不合算的，這將會(huì )刺激住戶(hù)尋找并交易到跟自己財富創(chuàng )造能力相匹配的住房。所以房產(chǎn)稅實(shí)際上在調節了財富分配的同時(shí)，也可以提高資源的分配效率。

房產(chǎn)稅帶來(lái)的壞處和負面效應肯定也有很多，我個(gè)人比較關(guān)注的是，只要房產(chǎn)稅開(kāi)始征收，就會(huì )更加強化國內的戶(hù)籍意識，進(jìn)一步增加不同地區和不同城市之間的發(fā)展不平衡問(wèn)題，但作為地方稅種，一些細節性的裁決權肯定會(huì )下放給地方，其影響暫時(shí)可以觀(guān)望。

另外，按照均價(jià)效應征收，可能會(huì )導致越是核心地段，房產(chǎn)稅越高，而越是郊區房產(chǎn)稅越低，這有可能會(huì )加重中產(chǎn)階級的負擔，因為中產(chǎn)階級要考慮到上班的時(shí)間問(wèn)題，往往需要在核心區租住和購買(mǎi)均價(jià)很高但平米數很小的房產(chǎn)，所承擔的房產(chǎn)稅較重，而真正的“老板”其實(shí)并不擔心上下班的時(shí)間問(wèn)題，可以住在郊區均價(jià)較低的大房子里，房產(chǎn)稅反而可能交得比較少。不過(guò)從大城市的發(fā)展來(lái)看，確實(shí)是更有錢(qián)的人往往住在郊區，中產(chǎn)階級反而會(huì )住在商業(yè)的核心地段。

對房產(chǎn)稅的征收，需要精細到什么程度呢？是不是不光是要按照地方政府，還要按照具體的市，以及不同的區，甚至不同的街道來(lái)征收呢？這都是未來(lái)存在很大爭議的地方。但請記住，不要再討論什么土地是公有還是私有的問(wèn)題，以及房產(chǎn)稅是否符合法理的問(wèn)題，沒(méi)啥意義。