個(gè)稅改革落地之后，房產(chǎn)稅立法已經(jīng)逐步推進(jìn)。據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財(cái)政部配合立法。按照最近中國(guó)稅務(wù)改革的效率，房產(chǎn)稅在兩年內(nèi)推出的概率大于99％。

關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題，如果你僅僅站在房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)觀察或分析，無(wú)論立意和邏輯多么崇高或嚴(yán)謹(jǐn)，都是非常片面的，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)管理方式需要轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物，而不是單一目的下的一個(gè)行業(yè)調(diào)節(jié)工具。

近三十年來(lái)，中國(guó)解決大部分問(wèn)題的思路實(shí)際上歸結(jié)為一個(gè)點(diǎn)，就是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（發(fā)展）中解決問(wèn)題。也就是說(shuō)，在財(cái)富創(chuàng)造中解決問(wèn)題，雖然貧富差距在拉大，但貧困人口逐年減少，總體來(lái)說(shuō)大家還都是挺滿意的，無(wú)非是你賺得多，他賺得少的問(wèn)題，心里不平衡是有的，但還不至于承受不了。

可是問(wèn)題在于，無(wú)論任何經(jīng)濟(jì)體，其增長(zhǎng)都是有極限和邊界的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)完全可以繼續(xù)增長(zhǎng)，但要獲得這種增長(zhǎng)，需要的條件和成本，跟過(guò)去幾十年不可同日而語(yǔ)。

那如果無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)出持續(xù)高增長(zhǎng)的條件，解決問(wèn)題的思路就要改變。尤其是當(dāng)中國(guó)的勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)逐漸消失，中國(guó)需要依靠基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢(shì)，以及社會(huì)管理水平優(yōu)勢(shì)，來(lái)吸引國(guó)際資本和參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，對(duì)政府管理能力和民眾素質(zhì)的真正考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。

以前很多人抱怨，為什么政府的很多政策是一刀切，其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，就是一刀切完全可以解決問(wèn)題。但未來(lái)面臨的問(wèn)題是，一刀切根本解決不了問(wèn)題，社會(huì)不得不進(jìn)入到精細(xì)化管理階段。

我給大家講個(gè)例子，比如這次個(gè)人所得稅的抵扣問(wèn)題，可能很多人一下子就懵圈了，根本算不明白，原因很簡(jiǎn)單，政府已經(jīng)在規(guī)避那種一刀切的管理模式，開(kāi)始進(jìn)入到精細(xì)化管理，也就是每一項(xiàng)政策的實(shí)施，需要考慮到方方面面，考慮到對(duì)各種對(duì)象的不同實(shí)施方式，所以你看到的個(gè)人所得稅征收問(wèn)題，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的提高起征點(diǎn)那種一刀切模式了，現(xiàn)在大部分人都在算自己到底能抵扣多少，而不是爭(zhēng)吵5000元的起征點(diǎn)合不合理的問(wèn)題。這是一個(gè)用精細(xì)化管理解決突出問(wèn)題的最典型辦法。

除了進(jìn)入到精細(xì)化管理，另一個(gè)轉(zhuǎn)變就是從完全傾向于創(chuàng)造財(cái)富的管理，開(kāi)始逐漸意識(shí)到到財(cái)富分配對(duì)社會(huì)管理的重要性。但如果要考慮財(cái)富分配的問(wèn)題，首先要研究一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，幾十年來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)所創(chuàng)造出來(lái)的財(cái)富到底沉淀到哪里去了？毫無(wú)疑問(wèn)，幾乎70％以上的財(cái)富，都沉淀在了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

所以，如果中國(guó)的管理模式，要開(kāi)始向精細(xì)化管理，以及注重財(cái)富分配的總邏輯轉(zhuǎn)變，未來(lái)大部分政策，都將會(huì)基于房地產(chǎn)來(lái)展開(kāi)，房地產(chǎn)依然會(huì)成為經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的焦點(diǎn)所在。

那么中國(guó)式房地產(chǎn)存在著什么樣的歷史背景呢？

首先，我們來(lái)看一個(gè)數(shù)據(jù)。最近的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)公共預(yù)算收入約為17.3萬(wàn)億，同比去年上漲了7.4％，而2017年全國(guó)土地出讓收入約為5.2萬(wàn)億，同比去年增長(zhǎng)了40.7％，土地出讓收入占公共預(yù)算收入超過(guò)30％，如果從地方財(cái)政來(lái)看，大部分地方土地收入占到地方收入的50％，個(gè)別城市的土地出讓金占財(cái)政收入達(dá)到100％。

其次，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)信貸占總的全國(guó)信貸之比為 20％，其中有將近 75％是住房貸款，除去房貸和車貸后居民消費(fèi)信貸占比僅 5％，遠(yuǎn)低于國(guó)外成熟市場(chǎng)平均 30％的比例。據(jù)《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》，從住房貸款余額來(lái)看，2017年空置住房占用的貸款余額顯著上升，有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1％，預(yù)計(jì)規(guī)模為10.3萬(wàn)億元。

第三，據(jù)《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告顯示，我國(guó)家庭住房自有率（居住在自有住房的家庭占全體家庭的比例）也在逐漸上升，2017年為85.0％，位于全球前列。城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1％，相較于2013年和2015年均有所上升。自2011年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率呈上升趨勢(shì)，由2011年的18.4％上升為2017年的21.4％，城鎮(zhèn)空置住房數(shù)量增加到6500萬(wàn)套。與國(guó)際相比，我國(guó)住房空置率仍處較高水平。

好了，我們?cè)敿?xì)來(lái)解讀一下。

基于以上三大背景，假設(shè)中國(guó)大部分地方政府，還要依靠賣地來(lái)過(guò)日子，那么就會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)重要的后果，一個(gè)就是信貸必須繼續(xù)向房地產(chǎn)傾斜，否則開(kāi)發(fā)商買不起地；另一個(gè)是，房?jī)r(jià)必須要持續(xù)上漲，否則開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力去買地。而這兩個(gè)后果，會(huì)導(dǎo)致政府管理的巨大難題，如果信貸繼續(xù)傾向于房地產(chǎn)，消費(fèi)貸將持續(xù)被房貸擠壓，中國(guó)想調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，優(yōu)化GDP結(jié)構(gòu)（最終決定一個(gè)國(guó)家發(fā)達(dá)程度的，不是GDP總量，而是結(jié)構(gòu)），可能就是一廂情愿，中國(guó)陷入中等收入陷阱的風(fēng)險(xiǎn)將急劇放大，這直接影響到我們中華民族的偉大復(fù)興。

也是基于以上三大背景，我們可以清楚的看到，在中國(guó)，已經(jīng)不存在房子的絕對(duì)稀缺，房屋擁有率已經(jīng)走在全球前列，目前存在的稀缺，僅僅是結(jié)構(gòu)性稀缺，也就是人口聚集，城鎮(zhèn)化速度快的地方，還有一定的稀缺性存在，而大部分城市所謂的需求，已經(jīng)不是居住需求，而是投資需求，因?yàn)榭罩米》康募彝ノ磧數(shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1％，預(yù)計(jì)規(guī)模為10.3萬(wàn)億元，也就是說(shuō)，有接近一半的貸款買來(lái)的房子，沒(méi)有人住。從這個(gè)數(shù)據(jù)還可以看到，為了炒房，目前中國(guó)全部8億城鎮(zhèn)人口，平均每人背負(fù)了至少1.3萬(wàn)元的信貸。

站在整個(gè)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的角度，要想讓地方政府持續(xù)的發(fā)展，財(cái)政資源不可或缺，但需要持續(xù)性的財(cái)政資源，而不是賣地之后的坐吃山空。況且，在當(dāng)前“房住不炒”的大背景下，賣地的溢價(jià)和持續(xù)性都存疑，如果無(wú)法找到可循環(huán)、可持續(xù)的財(cái)政來(lái)源，優(yōu)化財(cái)富分配的邏輯就是一句空話。所以持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅一定會(huì)來(lái)，但房產(chǎn)稅也將是一個(gè)精細(xì)化的管理稅種，而非一刀切模式。

如果按照立法的速度，房產(chǎn)稅在2020年全面實(shí)施的可能性非常大。下面我們就來(lái)分析一下，誰(shuí)將會(huì)成為房產(chǎn)稅征收的重點(diǎn)，而征收額度到底如何定義。

房產(chǎn)稅問(wèn)題，是一門高深的學(xué)問(wèn)，我個(gè)人認(rèn)為房產(chǎn)稅的征收，不亞于社會(huì)福利體系改革，包括醫(yī)保改革等問(wèn)題的難度。歷史上，為了征收房產(chǎn)稅，一些國(guó)家想出過(guò)很多辦法，有一些政府按照所建房屋的窗戶數(shù)量和大小來(lái)收稅，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)，很多房屋都沒(méi)有窗戶，或做了特別小的窗戶，在歐洲一些國(guó)家就能看到。還有一些國(guó)家，征收房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)，選擇在了房屋封頂之后，導(dǎo)致很多房子，人都住進(jìn)去了，但就是沒(méi)有封頂。房產(chǎn)稅征收的方式，可能會(huì)改變整個(gè)未來(lái)中國(guó)諸多領(lǐng)域的發(fā)展邏輯。

對(duì)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅的征收，非常復(fù)雜和特殊，如果方式不對(duì)，政府所要付出的成本是巨大的。比如個(gè)人所得稅，只要管住企業(yè)，就可以順利征收；比如交易相關(guān)的稅收，如果你不交稅，就無(wú)法過(guò)戶，征收成本也很低。而持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，如果不交，政府的執(zhí)法成本非常大。

房產(chǎn)稅的征收，首先需要一個(gè)懲罰機(jī)制，比如不繳納，如何懲罰，這個(gè)問(wèn)題是非常復(fù)雜的，在美國(guó)，如果不繳納，房主信用水平就會(huì)遭到調(diào)降，會(huì)給生活工作帶來(lái)很大的不便，而且房子在未來(lái)的交易中將遭遇很大的問(wèn)題，可能會(huì)凍結(jié)買賣，另外如果長(zhǎng)期不繳，法院會(huì)將房子拍賣。

類似于美國(guó)這種懲罰機(jī)制，需要非常發(fā)達(dá)的社會(huì)金融系統(tǒng)和管理能力，中國(guó)目前是否具備，還很難說(shuō)。另外，地方政府需要配備多少資源，需不需要挨家挨戶調(diào)查和催促等等，都是需要考慮的成本問(wèn)題。

2014年，北京公共交通系統(tǒng)全面漲價(jià)，包括地鐵和公交等，當(dāng)時(shí)反對(duì)的意見(jiàn)還是很多的，但實(shí)施起來(lái)并沒(méi)有太大阻力。大家為什么很快就接受了漲價(jià)呢，除了客觀原因，比如大家也理解公共交通運(yùn)營(yíng)成本確實(shí)很高，之前的票價(jià)確實(shí)很低等之外，更主要的原因是，如果你不接受，那就別去坐，沒(méi)有其他辦法。

房產(chǎn)稅不一樣，因?yàn)榉孔邮悄愕?，鑰匙在你手里，你不繳納房產(chǎn)稅，其懲罰機(jī)制的效果會(huì)很差，個(gè)人信用、房子買賣、法院收回等，都需要一個(gè)時(shí)間，而且執(zhí)行起來(lái)周期都比較長(zhǎng)，跟個(gè)人所得稅，以及公共交通漲價(jià)等的管理難度完全不同。

因此，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，很大的可能是，富人稅（少數(shù)人稅），根本性的目的在于調(diào)節(jié)收入分配。其向誰(shuí)征收，額度怎么確定，從重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，基本上有了一些眉目。

第一個(gè)征收對(duì)象是，獨(dú)棟商品住宅，也就是我們所說(shuō)的別墅。住別墅的人如果不繳納房產(chǎn)稅，政府會(huì)有一百種辦法來(lái)懲罰，因?yàn)楦蝗藢?duì)信用嚴(yán)重依賴，而且數(shù)量極少。這就好比，你向范冰冰等征收巨額稅款的成本和難度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于向一個(gè)普通中產(chǎn)征收880塊稅收的難度，因?yàn)榉侗诤跆幜P，且這類收入群體數(shù)量極少，而普通中產(chǎn)幾千萬(wàn)個(gè)。

第二個(gè)主要征收對(duì)象是，新購(gòu)高檔住宅，所謂的高檔住宅，并沒(méi)有按照總價(jià)或平米數(shù)來(lái)定義，而是按照成交均價(jià)來(lái)定義。我想，可能的邏輯是，均價(jià)高的地方，基礎(chǔ)設(shè)施和配套肯定好，政府基礎(chǔ)設(shè)施投入的多，為了補(bǔ)貼相對(duì)配套落后的地方，向高均價(jià)地區(qū)征稅基本上合乎邏輯。

拿北京來(lái)說(shuō)，最近兩年的二手房平均成交價(jià)是5萬(wàn)/平米，按照重慶房產(chǎn)稅的征收方法，你在北京買的房子至少要到7萬(wàn)/平米（高出當(dāng)?shù)刈罱鼉赡瓿山痪鶅r(jià)至少40％），才能夠得上房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)，否則大概率不需要繳納房產(chǎn)稅。

第三個(gè)，針對(duì)炒房者。按照重慶的做法，就是在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房，不管價(jià)格多少，都要繳納房產(chǎn)稅，稅率為0.5％。

第四個(gè)，征收費(fèi)率采取遞進(jìn)制。就拿重慶來(lái)說(shuō)，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5％；3倍（含）至4倍的，稅率為1％；4倍（含）以上的稅率為1.2％。

等到房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)候，可能還會(huì)有一些非常精細(xì)化的征收機(jī)制，類似于個(gè)稅抵扣等方式，比如年收入較低的，年齡較大的，有殘疾等特殊情況的，可能會(huì)減免征收。

由于從目前的情況來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是新購(gòu)住宅，對(duì)于大部分房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，可能是比較安全的。但房產(chǎn)稅一旦落地，需求將遭到很大的抑制，因?yàn)槊總€(gè)人買房子的時(shí)候，盤算的已經(jīng)不是能漲多少，而是一年下來(lái)要繳納多少房產(chǎn)稅的問(wèn)題，這就對(duì)沖了將限售和限購(gòu)放開(kāi)的風(fēng)險(xiǎn)。我的理解是，房產(chǎn)稅落地之后，很有可能會(huì)全面放開(kāi)限購(gòu)限售，而在房產(chǎn)稅落地之前，全面放開(kāi)限購(gòu)限售的概率不是很大，否則不僅會(huì)面臨房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的壓力，而且還減少了稅基。

最后我們來(lái)說(shuō)說(shuō)，按照這種征收方式，會(huì)帶來(lái)哪些好處和哪些壞處。

好處是顯而易見(jiàn)的，增加地方政府可持續(xù)性收入，有持續(xù)的資金投入到社會(huì)保障體系等等，但對(duì)于我個(gè)人的看法，最重要的一個(gè)好處可能是，這種征收機(jī)制，會(huì)更有效率的調(diào)節(jié)住房和個(gè)人財(cái)富創(chuàng)造能力之間的匹配度。

未來(lái)看，住更高檔房產(chǎn)的人，應(yīng)該是創(chuàng)造現(xiàn)金流較高的人，而不僅僅是財(cái)富存量較大的人，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，如果住著高檔住宅，而收入偏低的話，對(duì)現(xiàn)金流的損害很大，就算有一些家底，也會(huì)給存量財(cái)富帶來(lái)較大沖擊。比如你住著價(jià)值2000萬(wàn)的高檔住宅，按照1％的稅率，每年僅房產(chǎn)稅就是20萬(wàn)，對(duì)于沒(méi)有足夠新增現(xiàn)金流的住戶來(lái)說(shuō)（比如拆遷戶），是非常不合算的，這將會(huì)刺激住戶尋找并交易到跟自己財(cái)富創(chuàng)造能力相匹配的住房。所以房產(chǎn)稅實(shí)際上在調(diào)節(jié)了財(cái)富分配的同時(shí)，也可以提高資源的分配效率。

房產(chǎn)稅帶來(lái)的壞處和負(fù)面效應(yīng)肯定也有很多，我個(gè)人比較關(guān)注的是，只要房產(chǎn)稅開(kāi)始征收，就會(huì)更加強(qiáng)化國(guó)內(nèi)的戶籍意識(shí)，進(jìn)一步增加不同地區(qū)和不同城市之間的發(fā)展不平衡問(wèn)題，但作為地方稅種，一些細(xì)節(jié)性的裁決權(quán)肯定會(huì)下放給地方，其影響暫時(shí)可以觀望。

另外，按照均價(jià)效應(yīng)征收，可能會(huì)導(dǎo)致越是核心地段，房產(chǎn)稅越高，而越是郊區(qū)房產(chǎn)稅越低，這有可能會(huì)加重中產(chǎn)階級(jí)的負(fù)擔(dān)，因?yàn)橹挟a(chǎn)階級(jí)要考慮到上班的時(shí)間問(wèn)題，往往需要在核心區(qū)租住和購(gòu)買均價(jià)很高但平米數(shù)很小的房產(chǎn)，所承擔(dān)的房產(chǎn)稅較重，而真正的“老板”其實(shí)并不擔(dān)心上下班的時(shí)間問(wèn)題，可以住在郊區(qū)均價(jià)較低的大房子里，房產(chǎn)稅反而可能交得比較少。不過(guò)從大城市的發(fā)展來(lái)看，確實(shí)是更有錢的人往往住在郊區(qū)，中產(chǎn)階級(jí)反而會(huì)住在商業(yè)的核心地段。

對(duì)房產(chǎn)稅的征收，需要精細(xì)到什么程度呢？是不是不光是要按照地方政府，還要按照具體的市，以及不同的區(qū)，甚至不同的街道來(lái)征收呢？這都是未來(lái)存在很大爭(zhēng)議的地方。但請(qǐng)記住，不要再討論什么土地是公有還是私有的問(wèn)題，以及房產(chǎn)稅是否符合法理的問(wèn)題，沒(méi)啥意義。