債務(wù)糾紛和資金短缺是保交樓工作面臨的兩大主要難題，是盤(pán)活項目資產(chǎn)、推動(dòng)樓盤(pán)復工交付的關(guān)鍵所在。南寧市平穩基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“平穩基金”）成立以來(lái)，著(zhù)力應對各類(lèi)復雜債務(wù)問(wèn)題、積極保障各方利益，獲得多家金融機構支持，形成同向發(fā)力穩民生的良性發(fā)展趨勢。

理順債務(wù)債權  保障多方利益

據了解，問(wèn)題樓盤(pán)的形成大多是由于開(kāi)發(fā)商在項目建設過(guò)程中無(wú)法持續投入資金，或將購房者支付的預售房屋款項挪作他用，以致項目出現巨大資金缺口。同時(shí)，問(wèn)題樓盤(pán)項目資產(chǎn)主要土地和在建工程抵押給金融機構，資金不足衍生各類(lèi)債務(wù)糾紛，資不抵債使問(wèn)題進(jìn)一步復雜化。

有業(yè)內專(zhuān)家分析指出，當前“保交樓”工作存在兩大難題，一是貨值無(wú)法覆蓋建設成本的項目難以得到市場(chǎng)化資金的支持；二是項目面臨和債權人的激烈博弈，導致進(jìn)度受阻。資金不足和債務(wù)糾紛的問(wèn)題互相纏繞，增加了保交樓難度。

開(kāi)展保交樓工作，已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單地注入資金，而必須以法治化、市場(chǎng)化方式，通過(guò)理順債權債務(wù)關(guān)系，找到各方利益的平衡點(diǎn)、化解危機盤(pán)活資產(chǎn)。平穩基金相關(guān)負責人表示，基金成立以來(lái)，直面問(wèn)題樓盤(pán)債務(wù)問(wèn)題，以保交樓和資產(chǎn)保值增值為目標，與項目債權人們展開(kāi)談判，有博弈、也有合作。

2022年平穩基金成立，接手的藍光項目即面臨建設資金被開(kāi)發(fā)商違規抽調、項目土地和部分物業(yè)被抵押給金融機構、辦理房產(chǎn)證須債權人對土地進(jìn)行解押等多種典型問(wèn)題。

考慮到購房業(yè)主的切身利益，平穩基金協(xié)同相關(guān)政府部門(mén)，開(kāi)創(chuàng )“先辦證再交房”模式，為1704套住宅的業(yè)主順利辦理房產(chǎn)證。這一模式在后續的兩個(gè)保交樓項目中得到推廣，最大限度保障了民生。

平穩基金接手的陽(yáng)光城大唐檀境項目，同樣面臨項目資金缺口巨大、未開(kāi)發(fā)土地被抵押的困境。根據相關(guān)政策，在保交樓工作未完成前，土地拍賣(mài)不予執行。但作為債權人的某信托公司卻向當地法院提交了拍賣(mài)抵押物申請。

平穩基金相關(guān)負責人介紹，為最大限度保障業(yè)主、安置群眾以及多個(gè)債權人的利益，基金通過(guò)“保交樓續建+項目公司破產(chǎn)預重整+破產(chǎn)清算”的方式，推動(dòng)項目公司進(jìn)入破產(chǎn)預重整階段，保交樓工作完成后將根據項目資產(chǎn)情況對債權人按照法律約定的順序進(jìn)行資金償還。

與金融機構同向發(fā)力  穩民生大局

截至2025年1月，平穩基金已完成3個(gè)項目、共計4590戶(hù)住宅公寓和商鋪的保交樓工作，并接手了五象湖光學(xué)府、陽(yáng)光城大唐檀境、大唐中南紫云印象3個(gè)項目。

在接手項目之前，平穩基金會(huì )聯(lián)合第三方專(zhuān)業(yè)機構，共同進(jìn)行財務(wù)、工程、法律方面的盡職調查工作，關(guān)注項目的財務(wù)情況、建設情況、訴訟情況等方面可能存在的風(fēng)險。

正常而言，平穩基金是通過(guò)償還債權人的債權，然后解除其對資產(chǎn)的抵押，達到盤(pán)活資產(chǎn)，重新利用資產(chǎn)進(jìn)行融資的目的，但這種模式對于資產(chǎn)存留太少，資不抵債的項目，仍需要和債權人一對一談判具體償還比例。

平安信托擁有湖光學(xué)府2.4億元、紫云印象3.5億元的債權，此前對項目公司和相關(guān)地塊也進(jìn)行了查封和抵押。平穩基金通過(guò)與平安信托談判，順利收購相關(guān)債權，平安信托積極配合解除相關(guān)權利限制，讓項目得以順利盤(pán)活。

在檀境項目中，為確保保交樓工作按時(shí)完成，興業(yè)銀行釋放抵押物使得按揭順利放款。同時(shí)，興業(yè)銀行與平穩基金成立合資SPV公司，以對項目公司的債權作價(jià)入股SPV（轉為股本金和資本公積金），以“債轉股”的方式配合保交樓工作。

據了解，當前房地產(chǎn)紓困資金的外部來(lái)源主要有國家專(zhuān)項借款、銀行配套融資、地方政府專(zhuān)門(mén)款項以及其他資產(chǎn)管理公司和金融機構的資金支持，內部來(lái)源主要是企業(yè)自籌融資和銷(xiāo)售回款。

平穩基金相關(guān)負責人介紹，在房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的助力下，平穩基金的項目都處于“白名單”范圍里面，并有望獲得來(lái)自工行、建行的低利率貸款；此外，目前已經(jīng)有中國信達、中信金融資產(chǎn)兩家資產(chǎn)管理公司計劃注資平穩基金。金融機構愿意貸款及注資給平穩基金，也從側面證明平穩基金的運營(yíng)模式已得到業(yè)界的廣泛認可。