6月30日，恒大集團對外透露，截至目前恒大有息負債約5700多億元，與去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元，凈負債率已降至100%以下，順利實(shí)現“紅線(xiàn)”變綠。

并且，恒大集團全部以自有資金實(shí)現了即將到期債務(wù)一掃空，沒(méi)有做任何一筆發(fā)新還舊。此前的6月24日，恒大集團發(fā)布公告表示自去年3月以來(lái)，本公司用自有資金已累計歸還7筆境外債券本息合計約106億美元（折合約823億港幣）。到2022年3月前，本公司再無(wú)到期的境內外公開(kāi)市場(chǎng)債券。

恒大公告中強調的“去年3月”是一個(gè)什么關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)？這一年以來(lái)，恒大集團做對了什么以至成功逆襲？

新戰略強調以最大決心和力度降負債

時(shí)針撥回到2020年3月31日，恒大集團把2019年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )開(kāi)成了未來(lái)發(fā)展戰略會(huì )，恒大集團董事局主席許家印在會(huì )上正式宣布：“恒大從2020年開(kāi)始轉變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(cháng)、控規模、降負債’的發(fā)展戰略”。

“降負債”的考核指標是有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。

如今的事實(shí)證明，恒大管理層解決核心問(wèn)題的承諾是言而有信的，不僅如此還給市場(chǎng)帶來(lái)超預期的驚喜，有息負債一年大幅下降約3000億元，超計劃一倍。

恒大“降負債”的成功之道無(wú)外乎增收和節支兩條，而增收又包括房產(chǎn)主業(yè)增收和多元化發(fā)展兩條路徑。

改革房產(chǎn)主業(yè)實(shí)現強勁銷(xiāo)售

在房產(chǎn)主業(yè)銷(xiāo)售方面，2020年恒大合約銷(xiāo)售金額7232億元，銷(xiāo)售回款6532億元。2021年截至5月底，恒大累計實(shí)現銷(xiāo)售額2851.6億元，銷(xiāo)售回款2507.4億元，平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一，并均創(chuàng )歷史新高。

這些成果來(lái)源于過(guò)去一年恒大積極推進(jìn)的一系列房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式改革。

自2020年2月開(kāi)始，在面對新冠肺炎疫情影響、行業(yè)銷(xiāo)售普遍下滑的背景下，恒大率先全面實(shí)施了“網(wǎng)上銷(xiāo)售”的顛覆性營(yíng)銷(xiāo)革命，借助“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的力量，為消費者提供網(wǎng)上“看房、選房、購房”一站式服務(wù)。

同時(shí)，恒大將電商領(lǐng)域中消費者享有的無(wú)理由退換權益創(chuàng )造性植入到房產(chǎn)交易之中，如此換位思考的營(yíng)銷(xiāo)模式給購房者吃了一顆“定心丸”。

恒大還創(chuàng )新推出“全民營(yíng)銷(xiāo)”模式，承諾客戶(hù)推薦他人購買(mǎi)的，可獲得“恒房通”1%傭金及1萬(wàn)元獎勵，同時(shí)返還其定金。購房者既能買(mǎi)到好房子，還能賺到推薦費，形成了“能買(mǎi)則買(mǎi)、能賣(mài)則賣(mài)”的雙贏(yíng)局面。

2020年下半年，恒大與全國152家中介機構重組成立房車(chē)寶集團，以“數字科技、房車(chē)合一”為愿景，創(chuàng )新應用大數據、人工智能、云計算、虛擬現實(shí)等數字科技，構建房產(chǎn)、汽車(chē)線(xiàn)上線(xiàn)下全渠道交易服務(wù)平臺，有力推動(dòng)了房產(chǎn)銷(xiāo)售。

收縮土地儲備提高存量?jì)r(jià)值

土地費用支出是房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本之一，按照新戰略的要求，土地儲備要穩扎穩打每年降低3000萬(wàn)平方米左右，到2022年土地儲備規模要從2.93億平方米減少到2億平方米左右，縮減幅度近三分之一。

去年3月以來(lái)，恒大按照新戰略著(zhù)力控制土地儲備規模，以降低土地費用支出，減少資金沉淀。

據恒大年報數據顯示，截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個(gè)，規劃建筑面積2.31億平方米，大幅減少6200萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)去年恒大超計劃一倍完成了土地儲備收縮目標。

與此同時(shí)，恒大充分挖掘現有超2億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲備的增值潛力。

由于堅持不拿地王，同時(shí)土地儲備幾乎覆蓋全部一線(xiàn)以及經(jīng)濟發(fā)達且有潛力的城市，一二線(xiàn)城市占比達67%，尤其是在寸金尺土的深圳、廣州等地擁有大量舊改項目，平均樓面價(jià)僅為2638元，而現在全國一二線(xiàn)城市平均房?jì)r(jià)早已破萬(wàn)，因此恒大土地儲備存量的價(jià)值大幅提高，一方面極大地減少了拿地支出，一方面足以支撐未來(lái)的可持續發(fā)展。

發(fā)展多元產(chǎn)業(yè)引進(jìn)戰略投資

值得一提的是，“新恒大”的多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈也為恒大提供了新的資產(chǎn)增長(cháng)渠道。

例如，去年8月恒大物業(yè)引入戰略投資235億港元，之后的12月上市募資140.8億港元；去年9月和今年1月，恒大汽車(chē)兩次引入戰略投資合計300億港元等，

恒大通過(guò)分拆優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)、獨立發(fā)展、各自融資的新方式，不僅有力加強了現金流，而且打開(kāi)了多元化發(fā)展的巨大想象空間。

不難發(fā)現，恒大集團“高增長(cháng)、控規模、降負債”新戰略的推行成效卓著(zhù)，房產(chǎn)主業(yè)銷(xiāo)售依靠改革推動(dòng)高歌猛進(jìn)，土地儲備價(jià)值大幅提高，凈負債率“紅線(xiàn)”變綠，多元化發(fā)展方興未艾，一個(gè)輕裝上陣并煥發(fā)新活力的“新恒大”越來(lái)越清晰地展現在投資者面前。