近日，深圳市特發(fā)服務(wù)股份有限公司（公司簡(jiǎn)稱(chēng)：特發(fā)服務(wù)）IPO提交注冊，可能將登陸深交所創(chuàng )業(yè)板上市。

特發(fā)服務(wù)是一家什么樣的公司？公司與同行業(yè)競爭對手相比處于什么市場(chǎng)地位？投資者需要了解公司的關(guān)鍵信息，才能對公司進(jìn)行合理的市場(chǎng)估值。

業(yè)績(jì)比上不足比下有余

特發(fā)服務(wù)是國內第一批獲得國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)之一，堪稱(chēng)老牌。自1993 年成立以來(lái)，公司一直以綜合設施管理服務(wù)為核心業(yè)務(wù)，致力于打造成為中國高端綜合服務(wù)運營(yíng)商。公司所從事的服務(wù)內容包括綜合設施管理、空間管理、安全保障、環(huán)境管理、高端接待、會(huì )議服務(wù)等，管理的項目涵蓋高新科技園區、商業(yè)綜合體、政府機關(guān)、學(xué)校、住宅等多種類(lèi)型，主要客戶(hù)包括華為、阿里巴巴、中國移動(dòng)、國家電網(wǎng)、騰訊等知名企業(yè)。

招股書(shū)稱(chēng)，公司競爭對手包括萬(wàn)科物業(yè) 招商積余、卓越物業(yè)。其中萬(wàn)科物業(yè)是上市公司萬(wàn)科 A的下屬控股子公司。由于萬(wàn)科 A主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市值近3000億，物業(yè)服務(wù)僅占很小比例，因此不具有可比性。

招商積余（股票代碼：001914）是招商局集團旗下唯一一家從事物業(yè)資產(chǎn)管理與服務(wù)的企業(yè)，隸屬于招商蛇口，旗下包括“招商物業(yè)”，“中航物業(yè)”兩大品牌。該公司同樣位于深圳，與特發(fā)服務(wù)具有較強可比性。

卓越物業(yè)是非上市公司，無(wú)法比較財務(wù)信息。我們在A(yíng)股中另外找到一家專(zhuān)業(yè)從事物業(yè)服務(wù)的上市公司南都物業(yè)（股票代碼：603506），可以作為比較對象。

招股書(shū)顯示，2020年1-6 月，特發(fā)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入達5.05億元，同比增長(cháng)26.12%；歸屬于母公司所有者的凈利潤4489.12萬(wàn)元，同比增長(cháng)64.31%。

上市公司2020 年半年報顯示，2020年 1-6 月，招商積余營(yíng)業(yè)收入達38.68億元，同比增長(cháng)49.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤達1.79億元，同比增長(cháng)110.66%。

2020年上半年，南都物業(yè)營(yíng)業(yè)收入達6.60億元，同比增長(cháng)增長(cháng)12.83%；歸屬于上市公司股東的凈利潤達6799.66萬(wàn)元，同比增長(cháng)21.34%。

橫向比較可見(jiàn)，特發(fā)服務(wù)的營(yíng)收規模和凈利潤均不及招商積余的零頭，差距甚大，但與南都物業(yè)相仿。

成長(cháng)性方面，特發(fā)服務(wù)位居中流，營(yíng)收和凈利潤增長(cháng)率均比招商積余低近50%，但卻均比南都物業(yè)高逾50%，比上不足比下有余。

市場(chǎng)競爭力弱導致毛利率波動(dòng)

根據招股說(shuō)明書(shū)，2017-2019年，特發(fā)服務(wù)綜合毛利率分別為21.96%、21.05%和 18.65%。

上市公司2019年年報顯示，2018年招商積余主營(yíng)業(yè)務(wù)收入66.56億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本53.48億元，毛利率19.65%；2019年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入60.78億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本49.68億元，毛利率18.26%。

2018年南都物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入10.56億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本8.24億元，毛利率21.97%；2019年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入12.30億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本9.56億元，毛利率22.28%。

數據顯示，特發(fā)服務(wù)的毛利率相對于競爭對手波動(dòng)較大，公司表示主要原因包括：2017年度，因公司新承接金雪工業(yè)園項目毛利率較低，拉低前期介入項目整體毛利率水平；2018 年度公司與甲方協(xié)商提高了物業(yè)管理費，使得毛利率水平有所回升；2019 年度，因公司于 2018 年下半年承接的南山場(chǎng)地維護項目毛利率較低，但其營(yíng)業(yè)收入規模相對較大，占 2019 年度前期介入項目營(yíng)業(yè)收入的比例較高，使得整體毛利率有所下降。2019 年中，公司已退出金雪工業(yè)園項目。

這些信息透露，公司的市場(chǎng)競爭力不太強，憑借低價(jià)格承接項目之后又無(wú)力消化成本，導致毛利率受到顯著(zhù)影響，甚至不得不退出大項目運營(yíng)。

研發(fā)實(shí)行“拿來(lái)主義”

或許，物管服務(wù)業(yè)相對于制造業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，主要依靠制度管理、品牌效應形成競爭力，因此研發(fā)投入較少。

盡管如此，但罕見(jiàn)的是，作為創(chuàng )業(yè)板IPO公司，特發(fā)服務(wù)招股書(shū)的財務(wù)報表中竟然沒(méi)有顯示研發(fā)投入費用，而“研發(fā)投入占營(yíng)業(yè)收入比例”項目赫然顯示“－”。估計特發(fā)服務(wù)可能沒(méi)有自主研發(fā)團隊，其智能化建設可能依靠對外采購。

招股書(shū)“前十大服務(wù)采購供應商采購情況”部分顯示，2017年，特發(fā)服務(wù)向江蘇國泰新點(diǎn)軟件有限公司和武漢普實(shí)信息技術(shù)有限公司分別支付194.60萬(wàn)元和190.00萬(wàn)元采購“信息化服務(wù)”。2018年又再次向國泰新點(diǎn)采購180.00萬(wàn)元的“信息化服務(wù)”。

上市公司年報顯示，2018、2019年，招商積余研發(fā)費用分別為1462.27萬(wàn)元、1752.68萬(wàn)元，研發(fā)投入占營(yíng)業(yè)收入比例分別為0.22%、0.29%。

2018、2019年，南都物業(yè)研發(fā)費用分別為180.19萬(wàn)元、155.52萬(wàn)元，研發(fā)投入占營(yíng)業(yè)收入比例分別為0.14%、0.12%。

橫向對比可見(jiàn)，三家公司之中，特發(fā)服務(wù)在研發(fā)方面可能實(shí)行“拿來(lái)主義”，南都物業(yè)研發(fā)投入較少，且呈下降趨勢。只有招商積余研發(fā)投入較大，且增長(cháng)顯著(zhù)。

作為特發(fā)服務(wù)的同城競爭對手，招商積余在年報中表示，公司努力以科技賦能物業(yè)管理，加大開(kāi)展研發(fā)工作，引領(lǐng)企業(yè)向智能化、科技化發(fā)展，推動(dòng)公司向可持續高質(zhì)量發(fā)展。2019年公司持續完善設備設施全生命周期管理平臺的研發(fā)和應用；開(kāi)展智慧安防 AI 視頻分析技術(shù)的研發(fā)和試點(diǎn)；進(jìn)行智慧停車(chē)在管項目數據接入和周邊商業(yè)活動(dòng)數字信息共享的研發(fā)等。

看來(lái)，招商積余的營(yíng)收和凈利潤成長(cháng)性在三家公司之中鶴立雞群不是沒(méi)有原因。相比創(chuàng )業(yè)板公司普遍研發(fā)投入上千萬(wàn)元，半年凈利潤就達數千萬(wàn)元的特發(fā)服務(wù)并不是沒(méi)有能力投入自主研發(fā)?！澳脕?lái)主義”固然省事，但也導致缺乏核心競爭力。

板塊估值遵循價(jià)值投資準則

在A(yíng)股市場(chǎng)上，招商積余和南都物業(yè)都屬于房地產(chǎn)板塊，特發(fā)服務(wù)應該也概莫能外，因此市場(chǎng)估值具有參考意義。

截至2020年9月17日收盤(pán)，流通市值達177.7億元的招商積余股價(jià)達26.65元，2月3日年內低點(diǎn)為17.82元，8月4日高點(diǎn)曾達38.80元，動(dòng)態(tài)市盈率達79.1；流通市值達8.07億元的南都物業(yè)股價(jià)為24.06元，2月3日年內低點(diǎn)為17.15元，6月19日高點(diǎn)曾達33.40元，動(dòng)態(tài)市盈率為23.7。

由此可見(jiàn)，資本市場(chǎng)投資者是理性的，基本遵循價(jià)值投資準則，那些注重自主科技研發(fā)、核心競爭力強勁的公司會(huì )得到投資者更多青睞。不出意外，特發(fā)服務(wù)的估值也應該會(huì )遵循價(jià)值投資準則。